“温和”的密度可以拯救我们的社区

本文首次发表于发表布鲁金斯学会。

一年前的这个月，明尼阿波利斯国家头条新闻通过采用新的全面的计划我们有两个目标:减少种族隔离和提高住房负担能力。bd官方网站登录入口它的方法是通过分区——该计划通过允许三家建筑在城市的所有居民区，有效地禁止了单一家庭专属的分区。

明尼阿波利斯的计划是对美国城市自20世纪40年代以来的一种趋势的罕见反驳。当时，社区为保护低密度社区，设置了越来越严格的监管障碍。如今，在大多数城市大约75%的土地上，除了独栋独立住宅外，其他任何建筑都是非法的。在美国，单一家庭分区的起源并不友好:许多住房法规将人口密度作为按收入和种族划分人口的指标。bd官方网站登录入口

但是,随着社区在美国正在努力解决的问题住房负担能力恶化bd官方网站登录入口在美国，人们对如何做到这一点越来越感兴趣分区规划条例可以放宽政策，允许更小、更便宜的住宅进入市场，就像明尼阿波利斯那样。通常情况下，选择是一个权衡在带大院子的独立住宅和摩天大楼之间。事实上，大多数社区的住房储备比这bd官方网站登录入口两个极端要多样化得多。虽然位于战略位置的高层公寓应该是解决方案的一部分，但如果土地使用规则允许，许多单户社区可以很容易地建造更多的住房，以及更多的经济适用房bd官方网站登录入口“温柔”密度的增加，如联排别墅，两到四户家庭的住宅，以及小型公寓或公寓建筑。

在这篇文章中，我们阐述了如何用“温和密度”取代独立的独栋住宅，从而增加可用房屋的数量，降低高成本地区的平均房价，同时保持社区的物理规模。bd官方网站登录入口我们的数值例子来自华盛顿特区的估计，但也适用于其他城市地区。

在独栋住宅地块上建造更多住房bd官方网站登录入口并不需要摩天大楼

华盛顿特区就有几个主要是独栋社区靠近市中心，将为温和的密度提供完美的机会。根据税务师资料在美国，该地区独栋独立住宅的地块面积中位数为5,460平方英尺(约合5,460平方英尺)，而排屋的地块面积为1,600平方英尺，四至六个单元的多户建筑的地块面积中位数为4,100平方英尺。这表明，大多数独栋住宅地块可以容纳更多住房，而无需购买相邻地块并将其合并。bd官方网站登录入口

房子最吸引人的地方重建是年龄结构它们的物理条件很差而且分布在相对较大的土地上昂贵的社区．让我们想象一下，这块4500平方英尺的土地上，目前有一栋两层半、3000平方英尺的独栋住宅。图1显示了该地块的样地平面图，其中包括三个并排的联排别墅，或一个三层六单元的公寓建筑。

在土地价格昂贵的地方，在每片土地上建造更多的房屋可以提高人们的负担能力

在独栋社区中增加更多的房屋可以让更多的人搬进社区(和城市)。在某些条件下，新房也会提高人们的负担能力，因为最昂贵的因素——土地的成本分散在更多的房屋上。下面是一个简单的开发形式或现金流量表，说明了两种重新开发方案的成本。

基于最近销售价格该项目位于华盛顿特区西北部上端，以约100万美元的价格可以收购一栋老旧的独栋住宅，占地4500平方英尺。在我们的分析中，我们假设再开发方案将出售给自住业主(尽管创造更多的租赁住房是高密度开发的潜在好处)。bd官方网站登录入口关于形式上的假设和条款的更多细节载于技术附录。

比较三种情况下的单位销售价格可以发现，新建的联排别墅的售价将与目前的独栋独立住宅几乎相同(约100万美元)。这依赖于一个假设，即最有吸引力的独栋住宅条件较差;购买房屋居住而不是重新开发的买家可能会支付大量的翻修费用。根据税务评估人员的记录，过去三年，华盛顿特区新建的类似大小的独栋住宅的平均售价在150万美元左右。

在另一种再开发方案中，一栋六单元共管公寓楼的单价比三栋联排别墅的单价低40%左右。一个重要的因素是，土地成本(实际上是100万美元的收购费用加上10万美元的拆迁费用)被分摊到6套完工的房屋中，而不是3套。共管公寓价格低于联排别墅的第二个原因是，每套公寓的面积更小:每套共管公寓1200平方英尺，而每套联排别墅2000平方英尺(该区每栋建筑的典型面积)。

密度支持社区零售和更健康的地球

在低密度社区增加更多的房屋，从而增加更多的邻居，可以帮助支持严重依赖人流量的当地零售企业，如五金店、面包店和餐馆。虽然密集的住房减少了庭院空间，bd官方网站登录入口但良好的景观，绿色屋顶，和其他设计解决方案包括人行道上堤坝可以抵消雨水径流．家庭无需开车就能进入当地零售市场，这有助于减少温室气体排放，而温室气体排放是气候变化和空气污染的最大驱动因素。

通过良好的规划，单一家庭社区密度的增加并不一定意味着更多的汽车争夺街道停车位。虽然我们的建筑成本不包括结构化停车场，但现场规划显示，联排别墅场景可以轻松容纳每户家庭一个场外停车场，公寓建筑可以包括一些停车场。此外，开发商还可以在契约中规定购房者不能申请住宅停车许可证(也就是说，购房者如果选择拥有汽车，就必须租赁车库)。

更多的住房意味着更多的经济负担能力和经济机会

对于考虑如何提高住房负担能力的政策制定者来说，重建情景提供了三个主要教训。bd官方网站登录入口

首先，在保持建筑规模不变的情况下，在单户社区增加更多住宅是可能的。从街道上看，三个相邻的联排别墅或六个小公寓可以建造在与现有单户住宅几乎相同的高度和质量。

其次，允许使用更少土地的小房子是提高负担能力的重要途径。在土地价格昂贵的地方，在一个特定的地块上建造更多的房屋可以降低每户家庭的住房成本。bd官方网站登录入口温和的密度也使房子的大小与家庭的大小更好地匹配;华盛顿特区的一人或二人家庭迅速增长，其中许多人更喜欢住在小公寓里。在没有这些住房的地方，他们最终会与多户家庭合租单户住宅或公寓，以降低成本。建造更多的小型住宅——包括为老年人建造的无障碍公寓——将为需要更大住房的人腾出现有的独栋住宅，包括有孩子的家庭和多代同堂的家庭。

第三，在高档社区实现住房多样化，可以更好地获得住bd官方网站登录入口房经济机会．这些社区土地价格昂贵的原因是，它们靠近就业中心和交通枢纽，并提供优秀的公立学校和低犯罪率等便利设施。半岛手机登录将房价从100万美bd官方网站登录入口元降至57万美元，并在现有住房的基础上增加5套新住房，这将大大增加能够负担得起高机会社区的家庭数量。换句话说，温和的密度是一个相对容易的方式来民主化我们的城市。

公寓是家，不是“入侵”

尽管对居民和社区有利，但在特区近四分之三的土地上建造联排别墅和多户建筑是非法的。仅限独栋住宅的分区制意味着建筑商必须获得特别许可才能建造紧密型住宅，这一过程最终会使建造成本更高。bd官方网站登录入口华盛顿特区的分区法规规定，低密度分区的目的是“保护[独栋家庭]地区免受入侵通过更密集的住宅开发。”但是，这种“保护”巩固了经济和种族隔离。

特区需要更多的住房，尤其是廉租房。bd官方网站登录入口消除障碍城市各个地区的联排别墅、两到四户住宅和小型多户建筑都应该成为解决方案的一部分。是时候让这个地区把温和密度合法化了。

莎拉·克伦普提供了出色的研究协助。

技术附件:

建设的硬成本包括材料和人工。因为这两个项目都在五层以下，我们假设是木结构建筑，平均每平方英尺205美元。软成本包括设计、保险、许可费用以及环境审查和其他法规遵从所产生的成本。更大更复杂的项目通常有更高的软成本;在这里，我们假设项目不需要重新分区、差异或其他监管障碍。

开发者可以通过多种方式获得报酬。由于开发项目通常在建设完成之前不会产生正的现金流，因此开发商通常会在开发过程中收取开发费，以及在项目完成、贷款方得到偿还、股权投资者获得回报后的剩余利润。

与家庭用于购买住房的抵押贷款不同，建设贷款通常在开发过程中只付息(本金在项目完成后，成品住房出售时偿还)。bd官方网站登录入口建筑贷款的贷款成本比率低于购买现有建筑物的贷款价值比率，因为建筑项目风险更高。

股权投资者的还款结构和要求的回报率根据项目的规模和风险而有很大差异。在这个例子中，我们假设股权投资者要求10%的内部回报率(IRR)，并提供40%的项目开发成本。在过去20年里，公开交易的房地产投资信托基金(REITs)的平均年回报率约为13%。股权投资者的现金流计算如下:

其中IRR = 10%， t =两年。

在保持开发商费用和股本回报不变的情况下，重新开发单位的售价按单位成本计算。这代表开发商可能收取的最低价格，而不一定是能够最大化利润的市场价格。