我的建筑使用租金控制漏洞。这是发生了什么事。

2018年圣诞节前夕,我和我的邻居回家通知提醒我们,我们的房东,他拥有房地产自1990年代以来,计划出售我们的建筑共计46350000美元。¹

与此同时,我们通知我们的权利直流的租户机会购买行为(TOPA),当前租户第一购买房地产或将他们的购买权利分配给另一个实体。有些人选择有限的股份合作社形式,例如,或与一个非营利性开发人员,所有选择只要租户匹配提供由第三方购买者。

哈佛大学的大厅,很少有选择的购买价格高,我们同意将我们的权利分配给一个营利性开发人员,并最终签署了租金受管制的公寓的租金,以换取保护,收购,和新设施。我们自愿协议和新房东增加了新租户在我们大楼的容许租金高达467%,并将取代当前居民的一个强大的诱因。

哈佛大学的大厅——的事件1928年与156单位的建筑东面的石头湾公园和国家动物园说明了的差距直流的租金控制保护。我们已经吸取了教训,困难请愿和自愿协议的结合让租户谈判的不舒服的位置走未来的支付能力,以保护自己免受大量的租金涨幅。

哈佛大学的大厅,TOPA,租金控制:

我在2017年进入哈佛大学大厅,靠近岩湾公园和16街巴士,和第一次靠自己寻找。工作室租金为1500美元,费用与我发现在其它建筑物,但承诺稳定租金年——专业加给我。

哈佛大学大厅属于直流的租金控制律加上通货膨胀,这限制了租金增加到2%,更大的公寓。一些新居民在哈佛大厅支付接近市场利率,因为一个单位的租金可以增加承租人搬出后30%。尽管如此,我的很多邻居在大楼里已经生活了几十年,由于持续负担得起租金。这种稳定性也导致了社区的多样性在建筑;哈佛大厅是年轻人和老年人;长期居民和新移民;黑色,白色,和latinx。

当我们收到通知在2018年底,我们的选择是有限的由于我们建筑的规模和膨胀的购买价格(4630万美元)。租住在哈佛大厅和其他建筑在城市,开发人员报价远高于建筑物的评估价值。他们支付更高的数量,因为他们认为他们可以寻找租金控制,增加他们的利润收取租金高于目前容许。这使得更难租户,非营利组织,或任何买家的目的是稳定租金,在市场上竞争。

哈佛大学的大厅,我们唯一可行的选择是使用颁发TOPA谈判议价能力与潜在市场利率的买家。Akelius,公司想购买我们的合同,试图吸引租户通过托管事件与自由菲尔和葡萄酒,分发光滑的小册子和升级的承诺,以换取我们购买的权利。城市投资伙伴后来加入了竞争。与多家潜在买家,我们能够成功地谈判让步:改善常见领域,收购为租户不能或不想留下来,也没有为当前租户租金涨幅超越典型的租金控制增加。经过几轮的谈判,我们最终投票为Akelius分配我们的权利。

然而一个方面显然是不可转让。这两个潜在买家明确表示,我们将被要求签署一份“70%自愿协议。”这一漏洞的租金控制法律允许地主增加未来租金以外的租金受管制的水平,如果他们有70%的租户的批准。这些协议通常需要承诺当前居民新的租金水平将只适用于未来的租户。所以,当一个新房客在移动,名义上的单位租金控制,租金大大增加。哈佛大学,目前租住租金每年产生约331万美元的租金收入。在我们的详细自愿协议,Akelius最终可能产生高达697万美元。

对于许多哈佛大学大厅租户,Akelius提出自愿协议引发了不安和有效的问题。新的租金水平是超过一些居民所支付的三倍。平均每月增加1884美元每单位,与典型的增加自愿协议(平均是1500美元/月,华盛顿互惠银行报告)。虽然我们的租金将保持不变,新租户将受到过高的房租的上涨:

我们担心这将创建一个强大的诱因来取代目前的居民,尤其是长期租户的租金远低于市场利率(一种现象之前的记录)。例如,我的一个邻居住在建筑自1970年代以来,每月支付1000美元左右的两居室。如果他的动作,Akelius可以高达4700美元。

那么为什么我们签署自愿协议吗?Akelius使我们我们真的无法拒绝的提议。

如果我们选择不签,Akelius可以提交困难请愿,租金控制律的另一个漏洞。这个漏洞允许房东永久增加租金达到12%的投资回报。与自愿协议不同,困难当前居民请愿提供任何保护。

百分之十二看似异乎寻常地高回报,这是典型的年度回报多户型房地产投资吗在直流是5.38%12%的水平是在1970年代,当通货膨胀率非常高。它尚未调整以来,挥之不去的后果。

哈佛大学的大厅,Akelius可能提出困难申请提高租金达到46350000美元的投资回报率为12%,相当于每年5562000美元。重要的是要注意,Akelius现金买家,购买建筑没有债务。这最初被视为积极的,增加销售的可能性(因此我们商定的保护)。

但它也让我们更高的租金上涨的风险。给你的大小,如果租金保持不变在哈佛大厅,可能Akelius年度回报率约为3.8%——390万美元不到12%的回报率受困难的请愿书。²威胁的潜在增加足以鼓励甚至是最不情愿的租户在哈佛厅签署自愿协议。所以我们所做的。

一起挥舞时,困难请愿和自愿协议是一股强大的力量。困难请愿的威胁迫使我们签订自愿协议,限制我们的议价能力的变化,为长期稳定的租金。单位已经负担得起的人每年60000美元,现在也许只能负担得起的年收入至少116000美元。³和哈佛大学的这些移动大厅(或可能已经进入哈佛大厅)可能需要寻求更负担得起的建筑,公寓在市场上创建额外的压力。

回收租金控制联盟的平台,在一定程度上解决自愿协议过程的失败。你可以阅读完整的平台在这里,并签署一份请愿书支持更多更广阔的租金稳定行动在这里。(半岛手机 appGGWash加入联合政府上个月。)

自愿协议的漏洞层叠的后果。我们的经验在哈佛大厅并不局限于哈佛大厅;它可以发生在任何租住大楼租户决定追求TOPA交易,凿掉在特区的经济适用房股票。bd官方网站登录入口保护当前和未来的客户,我们需要改革和加强我们的房租稳定的法律。

脚注:

¹根据办公室的过去行为转移税收和收入的记录器的行为。

²估计使用租金卷提供的自愿协议-平均费用报告直流FY2019研究

³计算出工作室在哈佛大厅,使用平均租金之前自愿协议(1551美元),和平均新租提出(2900美元)。这是由房东可以在有限的市场,但允许上限的房租是2900美元。