这就是你需要知道的关于蒙哥马利县提出的经济增长政策

暂停蒙哥马利县的房地产政策,以及其他许多bd官方网站登录入口政策影响发展,与四年更新的增长可能会改变政策,被称为“分舱分段(SSP)的政策。

SSP的目的是创建机制测试公共设施是否能支持未来的增长。蒙哥马利规划人员公布了建议2020年SSP更新5月21日。工作草案已经近40建议学校、交通、和税收,但这里是前五名会导致最显著的变化:半岛手机登录

1. 在大多数的县消除自动住房延期偿还bd官方网站登录入口

在目前的政策下,如果一个学校或学校集群能力达到120%,受影响的区域进入住房暂停,这意味着规划委员会不能批准新的住宅开发。bd官方网站登录入口

2019年7月以来,12%的蒙哥马利郡已经暂停下住房,包括大面积的银泉北贝塞斯达和惠顿——一些最理想的地区的县,与中国bd官方网站登录入口总理访问主要交通和工作中心。自动暂停以下的地区重新评估,每年根据目前的学校能力。

或许最重要的是,停止开发实际上并没有解决学校过度拥挤。不到30%县的入学率增长可以归因于新发展。在现实中,绝大多数的新学生来自社区营业额,或独栋房屋没有学龄儿童被卖给年轻的家庭。

例如,学校有六个集群风险在2019年进入暂停。登记在这些集群在四年内增长了4157名学生,但只有184名新学生住在新多户建筑或townhomes。

而不是解决学校人满为患,暂停新的住房削弱蒙哥马利兑现的能力bd官方网站登录入口地区住房目标bd官方网站登录入口。蒙哥马利县委员会已经设定一个目标建造10000套住房超过当前区域预测、负担得起的低收入和中等收入家庭为75%。bd官方网站登录入口

禁令也扼杀了县的定价适度住房计划bd官方网站登录入口永久,这依赖于新的发展提供低于市场利率住房;bd官方网站登录入口妨碍了经济增长;并鼓励扩张推动新发展地区的县,不受禁令。

此外,暂停部分旨在鼓励投资扩张项目的县地区过度拥挤的学校,但这意味着学校设施不合格不禁令一直被忽视的风险。实际上,富裕地区的县看到学校的投资,但不富有的地区少拥挤的学校看到投资。

现在,住房毛里塔尼bd官方网站登录入口亚nearlyeverywhere才能消除。

规划人员推荐的方法,消除自动住房毛里塔尼亚到处Clarksburg除外。bd官方网站登录入口他们的方法组织社区到学校影响地区基于字符的增长,这种增长对学校的影响。推荐的学校影响区域:

• 格林菲尔德的影响领域:高入学率增长主要是由于高的地区主要是新独栋住房增长单位bd官方网站登录入口
• 营业额影响区域:区域住房增长较低入学率增长主要是由于现有独栋单位的营业额bd官方网站登录入口
• 加密的影响领域:高房价增长的地区主要在家庭单位,在单位的基础上生成几个学生bd官方网站登录入口

而不是自动进入暂停,营业额和加密影响区域内开发应用程序需要特别审查规划委员会和“利用溢价支付”(稍后将详细介绍这些)。

2. 减少学校影响税收成本的100%坐

开发人员必须纳税,以抵消他们的项目对学校和交通的影响。半岛手机登录这些被称为影响税收。蒙哥马利县的学校影响税收成本的120%计算每个额外的学生座位一个新住宅单元生成——一个最高的学校在该地区影响税收,增加6113到27598美元之间的成本每一个新的住宅单位。bd官方网站登录入口这个税是通过增加房价传递给消费者。bd官方网站登录入口

蒙哥马利规划建议从120%降低税收成本的一个座位去100%,进一步降低它在活动中心到60%。活动定义的中心位置大都会华盛顿政府委员会“现有的城市中心,传统城镇和交通枢纽”的多数地区的发展应该是有目的的。值得注意的是,一些确定的“中心”外地区缺乏交通和过于大。

成本计算将保持120%的县的农业保护区为了积极阻止增长受保护的土地上。

这个建议承认影响税收促进或阻碍经济发展的一个工具。在某些情况下,它可能是值得降低影响税收(一次性付款)为了扩大总体而言,长期的税基。

蒙哥马利县活动中心。地图从蒙哥马利规划。

3. 负责开发人员更多的新住房拥挤地区的学校bd官方网站登录入口

这个建议会增加学校的影响税收在拥挤的地区学校代替自动暂停住房。bd官方网站登录入口而不被允许继续前进,开发者必须支付“利用溢价支付。”

小学的溢价支付将25%的地区学校的标准影响税收的影响。初中和高中,分别是15和20%付款。然而,如果多个学校服务项目网站超过给定的阈值,那么将需要支付。

鉴于一般影响税建议降至100或60%的上述建议,这将意味着最高溢价学校影响税收之外的一个活动中心将160%的座位的成本和最高的一个活动中心将为120%。在农业保护区,税收可能高达180%。

利用溢价支付以前的学校设施的概念是一个重塑支付,被遗弃在2016年SSP更新支持高等学校影响税收。但类似于过去的学校设施费用,利用保费支付不太可能大幅增长的资金用于学校项目。即使在2016年增加,学校只影响费用资助大约8%的蒙哥马利郡公立学校(兆赫)预算在2019年和2020年。

4. 最终影响免税银泉的市中心

银泉中央商务区项目得到特别影响免税地位前经济开发区一个地理名称,提供税收优惠和减免缺医少药地区鼓励增长。在2006年到2016年之间,这只豁免县580万美元成本。

规划工作人员认为,既然银泉会最低的学校和交通影响税收在新建议,这种豁免应删除,不会阻碍发展。半岛手机登录2016年的SSP公开听证会草案犯了同样的提议都无济于事。

5. 增加备案的税收

记载税对房地产的销售,是一个费用由买方支付。在蒙哥马利县,税收是用于资助学校项目,租金援助,其他资本项目,和一般的基金。2019年,税收为学校带来了超过6000万美元。自从大多数新学生来自社区的销售额,是有意义的目标购房基金项目学校能力。

提出增加进步——一个11 - 14%提高房屋价格300000到1000000美元;以100万美元的价格上调了26%的家庭;上涨31%,200万美元的房屋。增加收入会去学校建设和租赁帮助低收入和中低收入家庭。

县在2016年提出备案税收提高资助学校,这并非没有争议。当前的委员会强烈反对任何增税措施。增加备案税和采用利用溢价支付会导致边际房价下跌或最终转嫁给买家和租房者。

不过等等,这还不是全部

其他建议学校元素包括改变学生产生率计算,每年学校测试,毛里塔尼亚豁免,影响税收计算和免税等等。

值得注意的是,我还没有长大的运输。半岛手机登录改变sprawl-encouraging流量测试的一个主要问题就是这次2016 SSP更新——重点是学校(你猜对了)。不过,值得一提的还有交通的建议。半岛手机登录

首先,员工建议的调整,更好的把县的视觉零目标是减少交通死亡人数。这包括增加标准对交叉口延误以及未来的紫色的线和快速公交走廊,和消除交通测试完全在地铁站。这些调整将产生很大的不同让街道更安全。

没有提到学校的界限

最具争议性的问题在现在是一个争论是否改变(甚至研究变化的可能性)学校边界更好的平衡能力,多样性和接近。这导致了一个非常有争议的学校董事会。

虽然教育委员会最高权力边界,在学校学校边界和能力的问题紧密相连。兆赫为所有的学生有足够的席位,但这些席位不是均匀分布在整个县的边界。过度拥挤的学校的邻居学校开放席位。

员工建议不要引用这种潜在的解决方案能力的挑战。

在经济衰退期间增长政策

与其他国家一样,蒙哥马利县经济的未来是不确定由于COVID-19危机。在近期,县项目高达6亿美元的收入损失,在未来两年,但长期pandemic-induced衰退的严重程度可能会觉得在未来几年。新的发展,它生成的财产和增加商业税——可能是一个救生用具。

更新后的增长政策必须首先批准的规划委员会,但权威最终在于郡议会,要求采用新的SSP的11月15日,2020年。

你可以发送计划委员会的电子邮件在这里(通过联盟聪明增长),报名在6月11日公开听证会作证在这里。