卫星数据显示了有更多住房空间的地方bd官方网站登录入口

本文首次发表于发表布鲁金斯学会6月4日发表的报告。

在过去的30年里，该地区的住房建设几乎没有跟上人bd官方网站登录入口口和就业增长的步伐，而房价却跟上了增长速度而不是家庭收入。不断恶化的bd官方网站登录入口住房负担能力使雇主更难吸引和留住员工，威胁地区生产力。

2019年，华盛顿特区政府理事会发表了一份报告在2020年至2030年期间，该地区需要增加32万套住房，其中至少75%的新住房应该bd官方网站登录入口是中低收入家庭能负担得起的。

为什么华盛顿地区的住房bd官方网站登录入口供应跟不上需求?

资金缺口有多少是市场因素，有多少是地方政府的政策选择?研究表明分区法律阻碍了高价社区的住房bd官方网站登录入口建设。相反，一些支持者认为，根本没有足够的可用土地，许多社区已经“扩建”了。

为了深入了解这个问题，这篇文章着眼于整个地区目前的土地使用情况。的全国土地覆盖数据库(NLCD)提供通过卫星图片生成的数据，对整个国家的土地利用模式进行分类。原始图像被划分为30米* 30米的方格，然后由机器学习算法将每个方格分为16个类别之一，这些类别详细描述了土地的开发或使用水平。

首都地区的土地使用情况如何

作为卫星图像如何分类土地使用的一个例子，下面是NLCD显示的马里兰州蒙哥马利县惠顿地铁站的情况。

图1:红色方块表示惠顿地铁站的高强度开发

每个红点表示网格方块的中间。一英亩的土地只有四格多一点。惠顿地铁站地块中的所有八个广场都被归类为“发达，高强度”，这是对密集建筑区域的准确描述。

让我们缩小范围，看看算法是如何描述弗吉尼亚州阿灵顿的罗纳德·里根华盛顿国家机场的。

图2:国家机场场地包含了广泛的土地利用类型

机场周围的大部分土地也被归类为“发达，高强度”。然而，着陆跑道被归类为“发达，极低强度”。这强调了使用这些数据来推断是否开发以及在哪里开发的一个重要警告:仅仅因为一个地区被归类为“非常低强度”并不意味着它有进一步开发的潜力。

不过，在大范围的地理范围内，卫星数据仍然能合理地反映出密度模式。从那里，在上下文知识的帮助下，我们可以收集到进一步住房存在的潜力的见解。bd官方网站登录入口

哥伦比亚特区没有太多未开发的土地

从城市层面来看，除了已经建成的公园，哥伦比亚特区几乎没有未开发的土地。该地区的特色联排住宅占了中等开发强度(橙色)地块的很大一部分，每英亩约有10栋联排住宅。高密度地区(红色)包括密集的商业区，如市中心、国家广场以南的联邦大楼和联合车站。包括滨水区、海军造船厂和东北H街在内的混合住宅和商业区域也表现出高强度。

图3:该区的土地主要是中等密度的发展，加上公园

绿地(指未开发的土地)大部分是公园，包括国家广场、岩溪公园、国家植物园和格洛弗公园。一旦把这些地区都计算在内，未开发的土地就很少了。最明显的低强度斑块(淡粉色)到低强度斑块(桃红色)可以在华盛顿特区西北部沿马里兰州边界找到。在阿纳科斯蒂亚河以东也有一些低强度的(桃色)口袋。

该地区有许多未开发的土地，但我们不知道这些土地是否可用于住房bd官方网站登录入口

虽然特区没有多少未开发的土地，但首都地区总体上有相当多的土地。该地区核心区域(华盛顿特区、阿灵顿和弗吉尼亚州亚历山大)的未开发土地最少，开发密度最高。这证明了一把钥匙城市经济学理论:靠近就业中心的土地价格往往较高，这就鼓励在这片土地上进行高密度开发。

图4:与城市核心相比，郊区有更多未开发的低密度土地

这张图表清楚地表明，在考虑首都地区的住房短缺问题时，我们不应该忽视郊区和远郊。bd官方网站登录入口超过十分之七的地区居民住在费尔法克斯，蒙哥马利或乔治王子的县。即便如此，这三个县仍有超过三分之二的土地处于未开发或低密度开发状态。

蒙哥马利县和乔治王子县现有的大部分开放空间已被指定为农业储备，因此是开发的禁区。但即使不考虑农业储备，较大的城郊和远郊辖区也有大量可以用于住房开发的地区。bd官方网站登录入口

卫星数据可以为规划决策提供信息，但必须辅以当地知识

卫星数据揭示的土地利用模式为该地区当前的发展模式提供了有用的见解，但不能回答我们所有的问题。首先，这些数据无法让我们区分住宅和非住宅开发。它也没有说明分区或其他法律和政治障碍是否有效地限制了开放空间或低密度区域的开发(例如，如果排屋街区可以重新开发成更大的公寓楼)。

NLCD是一个有价值的工具，当与其他公开可用的数据集结合使用时，可以帮助确定该地区容纳更多住房的能力。bd官方网站登录入口环保人士可能会对将绿地转化为高密度住房的想法望而却步。bd官方网站登录入口居住在低密度住宅区的人们经常援引“曼哈顿化”来阻止增加新住房的努力，就好像住房类型仅限于独栋住宅或摩天大楼一样。bd官方网站登录入口

在现实中，有很多选择来增加住房bd官方网站登录入口密度逐渐增加美国允许联排别墅、复式公寓和低层至中层公寓楼与独栋独立住宅穿插在一起。在华盛顿特区，任何增加住房供应和降低住房成本的有意义的尝试都需要将所有bd官方网站登录入口这些选择进行战略组合。