华盛顿数不清的三十多岁的办公大楼俯视着中年危机

本文首次发表于发表2017年11月15日。时事使我们以新的眼光看待一切。所以，我们想再次与大家分享这篇文章。

许多城市都以其丰富的一种建筑而闻名——想想迈阿密海滩和它的装饰艺术风格的酒店，布鲁克林的褐砂石，或者洛杉矶上世纪中叶的愚蠢公寓。

大华盛顿地区有自己的建筑名声:没有其他地区能与我们20世纪80年代和90年代的写字楼密度相比。没错:说到彩带窗、铝制外立面板、粉色大理石和黄铜大厅、米色地毯和荧光灯，我们是第一!

除了为我们的地区带来诸如“抽水马桶建筑”这样的后现代建筑奇趣之外，这也意味着大华盛顿地区比其他任何地区都面临着挑战，因为这些建筑正面临着中年危机。许多项目需要大量额外投资，因为关键的建筑系统(如空调、管道、电梯和屋顶)需要大修或更换。

与此同时，写字楼租户变得更加挑剔．它们急剧减少员工人均办公空间在过去的十年里，几乎增长了一半，并且对建筑的要求越来越高:交通便利，餐厅方便更明亮、更灵活的内饰，还有很多时髦的设施。

写字楼租户越来越少，也越来越挑剔，这意味着并非每一栋建筑都能在竞争日益激烈的市场中生存下来。已经，商业房地产经纪人NGKF估计，高达22%的美国郊区办公楼都是如此可能“过时”:不适合继续作为当前形式的办公室使用。其中许多可能不会成为办公室——但复杂的情况还在等着我们。

许多其他都会区，特别是在东北部和中西部，近几十年来已经有数百座旧商业建筑被适应性地重新使用。然而，作为GG半岛手机 appWash的编辑丹·里德写道他说:“华盛顿从来没有很多旧工业空间需要改造。相反，它有很多办公园区，比如(位于Hyattsville的)Corporate Drive。”

我们没有那么多的适应性再利用，我们的建筑存量面临着明显不同的挑战。

忘了购物中心吧，80年代真正流行的是办公园区

也许是因为这些建筑在建筑上是无害的，人们很容易忘记发生在20世纪80年代并持续到90年代的空前规模的建筑热潮——很大程度上是由整个郊区商业集群创造出来的，当时被称为“边缘城市”。

作为泰森·弗里曼讲述，“对许多房地产专业人士来说，20世纪80年代充满活力和乐趣……其间的开发热潮是我们历史上最大的:办公面积翻了一番，达到25亿平方英尺。”购物中心的数量增长了57%;而酒店则飙升了43%。”

所有这一切都是由于债务泡沫的惊人破裂而成为可能导致了全国性的经济衰退在1990年。弗里曼继续说道:“1980年，商业地产的未偿债务接近2500亿美元，到1989年几乎翻了三倍，达到惊人的7450亿美元。”

然而，这种结构并不是均匀分布在全国各地。我在罗伯特·朗(Robert Lang) 2003年出版的《无边缘城市》(Edgeless Cities)一书中发现了一个有趣的数据集。朗现在是拉斯维加斯大学的教授，但之前在弗吉尼亚理工大学亚历山大分校任教。他从商业房地产市场数据供应商布莱克指南(Black 's Guide) 1980年和1999年的版本中汇编了统计数据2010年停止出版，其合适的继承者是位于华盛顿的配角集团．

这几年的建筑规模之大令人难以置信。6个都会区建造了超过1.25亿平方英尺的面积——相当于复制了芝加哥的Loop或曼哈顿下城，或足够容纳50万个隔间(每个员工250平方英尺，这是当时的普遍标准)。

三个都市区(纽约、洛杉矶和华盛顿)分别建造了100万个(或更多)格子间——足够容纳波士顿或费城都市区的每一个文书员。在华盛顿和洛杉矶，里根经济学的供给侧税收补贴与需求侧的繁荣相匹配，国防承包商占据了大量的办公室和工厂。

是的，尽管大华盛顿地区只是全国第六大都会区，但就80年代和90年代的办公楼数量而言，我们排名第三——落后于居民数量是我们两到三倍的都会区，而且扩张的范围要大得多。

很有可能，你的办公室就是在这个时代建造的

有趣的是，到1999年，大多数地区的写字楼市场都被上世纪80年代和90年代的建筑所主导——只有芝加哥和纽约这两个历史上的写字楼巨头例外。这甚至适用于费城和达拉斯，或者波士顿和亚特兰大这样截然相反的城市研究表明作为霜带旧城市主义和阳光带新郊区主义的典范。

由于《布莱克指南》在21世纪初就停止了数据库的更新，因此不可能对目前的情况进行真正的纵向比较，但考虑到21世纪头十年全国范围内写字楼建设的速度相对更为谨慎，可以肯定的是，这些市场中的大多数写字楼仍建于20世纪80年代和90年代。

其他城市在采取行动并鼓励以新的用途进行适应性再利用之前，让市中心和仓库区在几十年里慢慢空置。由于我们地区的办公楼存量较年轻，我们还没有遇到这个问题——幸运的是，我们地区现在似乎正在抓住这个机会。