并不是每一栋废弃的办公楼都被改造成公寓

本文首次发表于发表2017年11月20日。大流行引发了很多关于办公楼未来的讨论，所以我们想再次分享这篇文章。

数以百计的功能过时大华盛顿地区周围的20世纪80年代和90年代的办公楼正在达到一个需要大量翻新的时代，并且将不得不被重新发明。其中一些(但不是全部)可以成为住宅，这取决于它们的位置、价格和布局。

在早期繁荣的美国其他城市，成千上万的人生活在过去的地方19世纪工业阁楼，装饰艺术风格的办公楼，甚至20世纪60年代的时髦办公室．例如，在巴尔的摩市，商业房地产经纪人仲量联行表示，有17个办公室转换项目用公寓和酒店取代了280万平方英尺的办公室当地的和联邦税收抵免。类似的地方激励措施在市中心创造了新的住宅区洛杉矶和纽约．

然而,尽管相当大的媒体报道在美国，该地区的办公室改造相对有限。仲量联行计数26个改造项目在华盛顿特区、蒙哥马利、阿灵顿和费尔法克斯，总共有290万平方英尺的办公室退出市场。这一数字并不比巴尔的摩市多，尽管该市的办公空间供应量是该市的五倍多。

从办公室到住宅的转换在这里并不常见，原因有很多，包括相对健康的办公室市场，以及缺乏具体的激励措施。到目前为止)。住宅改造提供了一些希望，但对于写字楼供应过剩或经济适用房供应不足的问题，它不是万灵药，因为不是每一栋废弃的办公楼都可以改造成住宅。bd官方网站登录入口

这两个费尔法克斯县和蒙哥马利县最近委托了一些研究来调查办公建筑的适应性再利用，当地建筑师Michael Wiencek(谁之前在GGWash上写过这个话题半岛手机 app)收集了一组本地个案。这些注意事项可以帮助了解废弃的办公大楼是否可以转换为其他用途。三个关键因素是位置、价格和布局。

位置

与任何其他房地产决策一样，位置是决定办公室或公寓在特定地点是否有意义的最重要因素。

一些地理位置因素使办公室和住宅都很有价值，但另一些则是每种房产类型所特有的。公寓可能更适合建在学校、球场或图书馆附近。办公室更适合靠近地铁或高速公路、午餐熟食店、酒店、法院或客户办公室的地点，因为即使是几个街区的距离也会对那些在午餐时间里挤出多件差事的上班族产生巨大的影响。在这些人口密集、生机勃勃的地区中，许多都吸引了更多周边地区的办公室，包括最近搬迁的房利美(Fannie Mae)，万豪酒店,通用动力公司．

办公大楼已被改造为住宅银泉，Hyattsville，惠顿，水晶城市，老城和亚历山大西区，西区,西南海滨一直位于核心区域的边缘，那里的写字楼需求仍然很高。

这些新公寓楼的另一个共同主题是，它们仍然位于可步行的多功能社区内。然而，与其他地区不同的是，这些地区已经出现了大量的办公室到住宅的转换，大华盛顿地区的许多空缺职位在“边缘城市”郊区办公校园那只是没有成功．

另一个好处是，与改造现有公寓或在空地上建造新公寓相比，开发商更容易获得公众批准，对办公楼进行内部修复。重用现有建筑通常不会引起邻避的反对，办公室没有租户保护，商业分区可能比住宅更慷慨。

一些城市,比如劳登县美国在很大程度上依赖于商业建筑缴纳的更高的房产税，这可能会阻碍写字楼向住宅的转变。到目前为止，这在该地区还不太令人担忧，尤其是因为那些往往通过改造建造的小公寓并不能容纳很多公立学校的学生(这是市政府的最大成本)。

价格

一般来说，公寓的租金比办公室要低。在华盛顿市中心这样的高需求市场，按每平方英尺计算，办公室的租金是公寓的两倍。但对于位于更边缘的办公地点的废弃办公楼来说，这种差距可能会缩小得多，甚至会逆转。

那里有一座办公楼能否以足够低的价格购买在美国，将其改造为住宅在经济上很有吸引力。建筑的结构、电梯、楼梯和停车场都可以重复使用，为建筑中最昂贵的部分节省了时间和成本。由于个人的公寓比他们的格子间大，公寓是一种低密度的使用，需要更少的停车位，所以有可能用新建筑取代停车场。甚至有可能在现有建筑物的顶部增加楼层，就像在建议的转换因为公寓里的东西比办公室里的轻。

价格必须大幅折扣，而不仅仅是等价，因为居民不能直接搬进来。办公楼仍然需要昂贵的肠道修复每套公寓的建造成本大约为10万美元。厨房和浴室需要增加，以及为它们提供管道的管道;电气和通风系统需要大修，吊顶和地毯等过时的装饰必须搬走;而且经常需要更换立面，以改善隔热、景观和通风。

布局

那些成功被改造的建筑都是相对狭窄和高大的——与典型的矮矮的华盛顿办公大楼截然不同。第二次世界大战之前建造的建筑物通常有大量的窗户，以保证光线和通风。在20世纪中期，无处不在的荧光灯和空调使商业建筑变得更宽，沿着窗户的空间有了更高的价值，在没有窗户的中间有了隔间或储藏室。

建筑规范并没有要求每个隔间都有窗户，但每个公寓都需要窗户。这意味着较窄的建筑更容易改造成住宅。

Wiencek指出，他参与的两个转换项目的宽度很窄;这两种结构都优于65英尺宽的典型公寓楼——5英尺宽的走廊两侧各有两个30英尺深的单元。(酒店房间就更不深了。)

柯的地方贝塞斯达的一套公寓只有35英尺宽，公寓位于走廊的一侧。的莱科斯和里奥他们的公寓比平时要深得多，客厅沿着窗户和走廊布置“向内”卧室在后面。这是可能的，因为与流行的误解相反，这里的建筑规范不要求卧室有自己的可打开的窗户。相反，他们可以通过一个足够大的开口——通常是一堵不到天花板的墙——从其他房间“借用”光线和空气。(E-lofts亚历山大的建筑也采用了类似的方法。)

在华盛顿中心的少数几座改造建筑中，有一些非常狭窄。例如,西北大街2501号它是一个奇怪的半公寓、半办公室的混合建筑，所以把办公室改成公寓是有道理的。(这仍然不容易;增加管道需要在结构混凝土上钻2500多个洞。)的记者建筑L 'Enfant广场附近有65英尺宽，K街NW 1522号的建筑(现在的凯悦酒店)只有60英尺宽。

一座造价低廉的建筑，却有着令人难以置信的深度，比如这座近350英尺深的建筑赫克特仓库在常青藤城，可以通过在建筑内切割庭院来改造成可用的住宅。但是，典型的办公楼的主要服务设施——如电梯、楼梯和管道——都在正中间。削减这些将抹去保留该结构的任何成本优势。

其他的呢?

所有这些因素叠加在一起，大大缩小了作为住宅使用的办公楼的范围。在费尔法克斯县数以千计的办公建筑中，只有几十栋符合县政府认为的大小、年代、位置和布局标准，适合居住。

一些办公楼既不适合住宅改造，也不适合继续用作办公室。深脚印不像以前看起来那么有效了。事实证明上班族喜欢Windows此外，公司也不再需要曾经塞满黑暗内部空间的文件储藏室。

这一地区陈旧的办公大楼也获得了新的生命，成为了机构和工业设施:一所公立学校在百利酒十字路口，泰森斯的私立学校，以及罗克维尔的自助仓库．对于楼层较深的低层建筑来说，这可能是更合适的重用场景。

在其他情况下，拆除可能是再利用场地最有效的方式——如果新的用途可以弥补高昂的成本。位于水晶城(Crystal City)的购物中心3号(Mall 3)大楼，在地铁入口1851 S. Bell街(1851 S. Bell Street)以东一个街区的地方，它的布局颇为尴尬:深130英尺(约合30米)，每个角落都有小型停车场。将新的办公室或公寓搬到这里需要大量的重新配置，因此更容易从头开始，在离街道更近的地方建造更窄、更高的塔楼，无论是办公室(像以前那样)2012年提议)或双住宅塔楼(如一个未来的计划)。

同样的,大规模的泰森斯的新发展正在拆除旧建筑，这些旧建筑不仅阻碍了新建筑的建设，也阻碍了新街道和公园的建设，而这些新街道和公园将更好地将城市肌理结合在一起。

当然，办公室不会很快从我们的地区消失，所以最好的用途是许多办公楼将继续用作办公室——但也许包围通过不同的，互补的用途，而不是草坪和停车场。例如,新联排别墅就在蒙哥马利县即将空置的万豪总部对面。RTC西位于雷斯顿镇中心西南方的纽约，新增加了几家新的餐厅和零售商——都在现有的办公楼内，也在取代草坪的新翼。