蒙哥马利县需要主要的一步终止——更大华盛顿房地产禁令bd官方网站登录入口

7月30日,蒙哥马利规划委员会投票表决一个新的增长政策称为细分阶段政策。如果郡议会批准,县——但有一个例外——不再禁止新的住房拥挤地区的学校。bd官方网站登录入口这种转变将为更多的住房,特别是附近交通。bd官方网站登录入口

今年6月,蒙哥马利规划人员发布了建议增长政策的四年一度的更新,和我写了一篇文章解释了五大建议。所有的建议都是拥抱,但略有改变。

这么久,暂停(基本上)

规划委员会的建议承认禁止新的发展并不能阻止学校拥挤——事实上,超过70%入学率增长可以归因于“邻里营业额,独栋房屋没有学龄儿童被卖给年轻的家庭。

然而,仍然有部分县(参见:Clarksburg)新的发展是入学率增长背后的驱动力。这些地区将归类为“绿地影响区域。“新的方法将应用自动住房暂停新建区域,提高阈值预测学校的利用率从120%提高到125%。bd官方网站登录入口

规划委员会推荐一个异常暂停如果附近的学校利用更少。虽然规划委员会不能改变学校的边界,这种豁免将教育委员会改变边界的压力为了更好的平衡能力在格林菲尔德地区。

所有其他地区的县,开发人员将被要求支付使用的溢价支付,额外费用在普通税收,开发人员必须支付学校的影响——推进一个项目在一个拥挤的地区,否则将被下禁令。

新利用溢价支付将抵消通过降低税率从120%提高至100%的学校影响一所学校所在地的成本在加密和营业额地区,60%的联排别墅和多户的发展预期的增长和投资领域。

预期的增长和投资区域被定义为:

这意味着学校影响税收会降低高达88%多户建设预期的增长领域。

此外,任何开发位于一个机会带将免除学校和交通影响税收——这包括:市区银泉惠顿,朗布兰奇,白橡木,马里兰州蒙哥马利村,日耳曼敦,罗克维尔市派克的一部分。半岛手机登录

建筑房屋和资助学校

降低税收和费用可能会转化为较低的租金需要支付开发成本。没有暂停拖延了一年多,工程项目的开发过程也会更加可靠。这些变化可能会对提供更多的住房越来越以稍微便宜的利率在一个县,迫切需要更多的住房收入水平,特别是在理想的社区。bd官方网站登录入口

但县仍然需要额外的学校能力项目提供资金。利用溢价支付和增加备案税——房地产的销售费用,由买方支付,将弥补潜在的税收减少在学校影响。

已经备案税收基金近25%的学校资本预算,使它们更有效的收入来源,而影响税收,这只基金大约有8%的学校资本项目。增加的费用将在很大程度上被征收房屋超过100万美元。

一个更大的障碍

县委员会将审查规划委员会的建议后8月休会。这个过程将包括一个公开听证会9月15日,和几个工作会议审核完整的文档在最终投票之前,2020年11月15日,这是必需的。

多个议会成员,尤其是汉斯Riemer和安德鲁Friedson,公开质疑房地产延期偿还政策的优点。bd官方网站登录入口安理会也表达了渴望更多的住房,一般来说,包括通过一个一致签署决议基于大都会华盛顿政府的新的地区住房bd官方网站登录入口委员会的目标。

县的住房目标将是一个更大的挑战如果间歇性发bd官方网站登录入口展毛里塔尼亚继续阻止关键运输急需住房和工作中心。规划委员会提供了一种不同的方式前进。