居民们说，房东的撤资使兰利公园(Langley Park)公寓楼的情况变得更糟

马里兰州兰利公园的贝德福德和维多利亚站公寓是整个地区移民社区的一个缩影。与基里拉瓜、卡尔莫尔、马纳萨斯公园和蒙哥马利村的租户一样，贝德福德和维多利亚站公寓的租户表示，他们面临着三重挑战:全球流行病、严重的失业和房东的忽视。

第一个挑战是自然行为。第二个问题是第一个问题的直接后果。但是第三个呢?这是不需要发生的。这是一种选择。

贝德福德和维多利亚车站公寓，简言之就是兰利公园

兰利公园的大多数居民-61.4%-在国外出生。贝德福德车站也是如此。Lidia Rivas是一名租户组织者之家,一个为低收入移民社区发声的非营利组织的负责人告诉我，这里几乎所有的公寓都租给了来自危地马拉和萨尔瓦多的家庭。里瓦斯还告诉我，一些居民来自困难的背景。

“他们来自农村地区，有些人没上过学。里瓦斯补充说，危地马拉居民中有很大一部分是马姆人，这是危地马拉历史上被边缘化的土著群体，其中一些人只会说马姆语。

和更广泛的社区一样，贝德福德和维多利亚站的许多租户都是无证移民。“他们很胆小，”里瓦斯说，并补充说，居民们害怕要求维修，即使他们的单位的问题是无法忍受的，因为他们不想引起波澜或引起注意。

里瓦斯说，她相信该综合体的管理公司知道这一点，并做出了同样的回应。“如果一个人看起来胆怯或说方言(Mam)，他们就会试图羞辱他们，把他们赶走。”

和他们的邻居一样，贝德福德和维多利亚站的许多租户也一样失去工作或工作时间减少在大流行期间。来自危地马拉的凯伦·奥古斯丁·巴拉奥纳(Karen Agustin Barahona)在最近的一次采访中告诉我，“疫情爆发以来，我一直没有工作，如果不是为了领取食品券，我也不会吃饭。”她已经在这里租了两年的房子。

大流行还被破坏的兰利公园贝德福德和维多利亚站的公寓也不例外。许多租户感染了COVID-19。几乎没有人有医疗保健，有些人害怕去医院，担心会被驱逐出境。

在这场大漩涡中，贝德福德和维多利亚站的租户还不得不应对他们所说的大规模撤资。

撤资是什么?它看起来像什么?

一般来说，撤资是指从某物中撤资。在社区层面，包括市政府、企业主、开发商和房东在内的各种参与者都可以参与撤资。这些参与者通常以粗略的一致方式减少投资，因此很难充实出因果箭头。(杂货店撤出这个社区是因为该地区的房东不再把单位租给中等收入的租户，还是相反?)然而，总的来说，他们双方加强一个另一个。

当房东在建筑层面进行撤资时，这意味着他们停止向该物业投入资金。具体情况取决于撤资的规模。如果我们认为撤资是沿着一个参数发生的，我们可以看看小的、中的和大的例子。

小规模的撤资通常意味着房东只会对房产进行必要的改善，以使其符合住房法规。bd官方网站登录入口一处需要少量撤资的房产可能看起来有点破旧(油漆脱落，电器过时)，但它是安全的。

当房东进行中等规模的撤资时，他们通常会推迟重要的维修，比如修补旧屋顶而不是更换它，或者粉刷霉菌污染而不是修复它。最初，这种类型的撤资看起来与小规模撤资没有太大不同，但随着时间的推移，建筑物会恶化。

当房东停止进行重要的维修时，就会发生大规模的撤资。他们不处理害虫侵扰，修复漏洞，修补天花板和墙壁上的漏洞(通常是由泄漏引起的)，清理污水备用，或修复恶化的托梁。住在投资缩水的房子里对你的健康有害健康而且常常很危险。

撤资可以是对经济困境的一种回应，但通常也是一种策略。也就是说，房东可以负担得起基本的维修，甚至可以在物业上投资新钱，但却选择不这么做。

有一种策略是房地产投资者普遍采用的挤奶．挤奶工人通常购买便宜的房产和通过减少维护来最大化利润．榨取通常是一种短期策略。挤牛奶的人往往会在压榨完他们能从中获得的利润后，卖掉或放弃这块土地。

另一种策略是减少对大楼的投资，迫使租户离开。一个拥有出租房产的房东为什么要赶走租客呢?在有租金管制的地方，房东通常希望长期租户离开，因为他们可以提高租金租金更高空置的单位，而不是有持续租约的单位。

在华盛顿，想要出售房产的房东经常会试图清空他们的大楼，以便绕过地区的《租客购买机会法该法案允许多户住宅的租户协会有权拒绝合同销售，而是购买房产。bd官方网站登录入口空置房屋的房东不受TOPA的约束。房东也可能想要清空一栋建筑，这样他们就可以拆掉它，再建一栋新的。根据管辖范围，现有租户可能有权获得经济补偿。

尽管在经济困难时期，房东也会尝试清空房屋，但在中产阶级化的地区，这样做的动机往往会增加。例如，如果有一批感兴趣的买家，房东更有可能试图清空大楼，为出售做准备。

贝德福德和维多利亚车站公寓的战略性撤资

据里瓦斯说，贝德福德和维多利亚站公寓的房东已经放弃维修“很长一段时间了”。里瓦斯不确定他们为什么不解决问题，但考虑到问题的规模，她说这个决定感觉是故意的。

其中一个原因可能是建筑物的所有权结构。贝德福德和维多利亚车站公寓的业主不是传统的房东。事实上，房客们并不确定到底谁拥有这处房产。一个故事华盛顿邮报》将复合体的所有者标识为Arbor管理收购公司这是一家房地产投资公司。然而,Koordinates.com该地理空间数据平台允许用户按县搜索房产地块，该平台将Bedford United LLC列为所有者。马里兰州评估和税务部门不动产数据库也一样。不管主人是谁，都不是人。这是一家由管理公司经营的无名公司(罗斯管理)．这种所有权结构缺乏透明度往往是问题所在。它保护业主免受风险(和个人责任)．这也使得租客很难追究房东的责任。

公平地说，并不是每个房地产投资公司或有限责任公司都是坏房东。然而，多户住宅的金融化——这一过程始于初期，将住房视为一种商品，而不是一种公共产品——肯定会bd官方网站登录入口刺激人们走捷径。如果主要目标是确保有保证的回报率(例如挤奶)，或者把租户赶出去，那么推迟维修可能是实现这一目标的最简单方法。学术研究证实了这一点。当财产被合并(例如由有限责任公司或类似实体拥有)时，”他们经历更快的恶化．”

贝德福德和维多利亚站的租户还担心，他们的房东可能会因为预计会出现紫色地铁线而把他们赶出大楼。这条地铁线计划在大学和新罕布什尔的交叉口设立一个车站，距离贝德福德和维多利亚站只有几个街区。房客们听到传言说，一旦线路开通，该地区将对高收入居民更具吸引力，房东将因此提高租金。房客们担心房东在等待时机，拖延维修工作，直到他们能吸引到更高收入的房客。有证据表明，这种担忧是合理的。租金往往是地铁站附近较高的地方尽管新冠肺炎在一定程度上削弱了这种影响。

我联系了Arbor Management Acquisitions和Ross Management两家公司寻求置评，但它们都没有立即回复我的请求。

与此同时，当我与里瓦斯交谈时，她列举了一长串在公寓内部和周围的抱怨。她说，每个人都抱怨害虫——“蟑螂、鼹鼠、老鼠。”尤其是老鼠。里瓦斯说，由于收垃圾的人不像以前那样经常来，老鼠的情况变得更糟了，垃圾就堆在垃圾箱外面，可以堆好几天。

房客们还抱怨管道问题。在这套公寓住了两年的卡伦·奥古斯丁·巴拉奥纳(Karen Agustin Barahona)告诉我，她不得不叫水管工来疏通浴缸，因为管理处没有人响应她的维修要求。“我等不及了，”她说，“我们得去冲凉。”即使该公司修复了管道，也往往不会修复因漏水而导致的天花板和墙壁上的洞。里瓦斯解释说，租户“用纸板盖住洞，不让虫子进来。”

奥古斯丁·巴拉奥纳还告诉我，她的窗框周围长期漏水，管理公司拒绝修理。她被告知预算中没有钱修窗户。毫不奇怪，她也有霉菌问题。“我的床上长满了霉菌，”奥古斯丁·巴拉奥纳说。

当Agustin Barahona向管理公司解释她需要解决这个问题，因为她的女儿患有哮喘时，他们要求医生提供文件。奥古斯丁·巴拉奥纳(Agustin Barahona)没有工作，也没有医疗保险，没钱带女儿去看医生。

其他房客抱怨说，他们公寓里的暖气在冬天坏了，所以他们只能从邻近公寓里得到周围的热量。其他人则有相反的问题。他们的空调在夏天坏了。

对于奥古斯丁·巴拉奥纳(Agustin Barahona)和她的孩子们来说，美国应该是一个更安全的地方，但她告诉我:“鉴于我在这里的生活方式和所有这些问题，在我的国家会更好。”

随着安全担忧的增加，租金也在上涨

然而，也许最让人恼火的是房租一直在上涨。贝德福德和维多利亚站的一居室公寓的典型价格在1300美元到1500美元之间，但里瓦斯告诉我，有些公寓已经涨到了1800美元。那范围徘徊在中间值附近乔治王子县的房租

根据租金咖啡馆在香港，租客的年收入须达63,000元，才可负担得起1,500元的月租。兰利公园的收入中位数仅为19634美元，因此大多数租户无法独自生活，甚至无法生活在核心家庭中。在大流行之前，许多家庭通过出租公寓房间或与大家庭合住来维持生计。随着失业人数的增加，这一策略已经失败了。

贝德福德站和维多利亚站不受租金管制，因此租户所拥有的唯一保护与大流行有关。乔治王子郡议会的紧急立法禁止对受疫情影响的租户提高租金，其他住户的租金涨幅不得超过2.6%。这些是重要的保障措施，但不足以满足需要。事实上，该县的租金援助计划因为一项“压倒性的响应．”

地主撤资并不是什么新鲜事。事实上，我们有bd官方网站登录入口房屋守则及规例正是因为这种虐待行为并不新鲜。但面对急需维修的房屋和很少的选择，租户该怎么办?

请继续关注本文的第二部分，居民们将做出重大而冒险的战斗选择收回投资．

更正:在本文早期版本中，Arbor Management Acquisition Company被错误地识别为房地产投资信托基金(或REIT)的一部分。这篇文章已经更新，以反映这一变化，并提供了贝德福德和维多利亚站公寓所有权的更多背景。