这是一个在石溪公园西部建造经济适用房的项目
根据特区的数据，自2015年以来，特区的各种房屋机bd官方网站登录入口构已经建造或保存了约11,600套经济适用房数据门户．但在3区，单户住宅分区和天价房价历来将低收入居民拒之门外，只建成了53套——不到总数的0.5个百分点。bd官方网站登录入口
建设经济适用房bd官方网站登录入口在岩溪公园西边一直以来都是特区官员的目标和挑战。石溪西(一个规划区，主要包括3号病房，以及4号和2号病房的部分地区)是Muriel Bowser市长于2019年推出的建设计划的关键部分新建1.2万套经济适用房bd官方网站登录入口到2025年。该计划强调，不仅需要建造保障性住房，而且需要在所有八个区公平地建造这些住房。
到目前为止，将经济适用房带到岩溪以西的计划只是一个计划。bd官方网站登录入口石溪西部是唯一一个实现了0%(是的，零)的规划区域保障房生产目标bd官方网站登录入口．
因此，值得一问的是:这少数几套经济适用房是如何建成的?答案是:华盛顿特区的包容性分区计划。以下是它是如何做到的。
包容性分区，解释
包容性分区计划要求开发商为低收入或中等收入家庭预留一部分新住宅单元。作为回报，这些开发商通常会获得密度红利，允许他们在自己的土地上建造更多的房屋。bd官方网站登录入口
“这是一个分区策略，”智慧增长联盟(Coalition for Smarter Growth)的政策总监谢丽尔·科特(Cheryl Cort)说，她长期以来一直参与工业区的宣传。她说，在华盛顿的想法是增加密度，以抵消开发商提供补贴单位的成本。司法权本身并没有支付建造任何房屋的费用;bd官方网站登录入口相反，科特说，“我们正搭上房地产市场的顺风车。”bd官方网站登录入口
“包容性分区”一词将该项目定位为多年来使住房价格昂贵和社区因收入而隔离的政策的解药，例如最低地块面积要求和多户住房禁令:换句话说，bd官方网站登录入口排他的分区．
IZ是为两个非常具体的目标而设计的工具:首先，为那些没有获得公共援助(如代金券或公共住房)但难以负担市场租金的人提供经济适用房;bd官方网站登录入口第二，促进混合收入社区、学区甚至建筑的发展。
包容性分区不是一道菜，而是一份选项菜单。一些项目提供密度奖励;别人不喜欢。一些司法管辖区要求在建造五个单元时进行包容性分区;其他人则在50岁时触发。一些机构要求为低收入人群预留住房;还有一些人瞄准的是中低收入阶层。以下是DC程序的一般规格:
- 该计划适用于拥有10个或更多单元的新建筑，或在现有建筑上增加10个或更多单元的项目。
- 开发商被要求预留出住宅建筑面积的8%至10%
- 经济适用房是为家庭收入中位数(MFI)的50%至80%的家庭预留的，其价格也是为他们所能负担得起的。最高可达100800美元一个四口之家。
- 在这些收入限制内的潜在租户或买家需要抽签。然后，被选中的租户向业主支付租金，租金设定在可承受范围内——今天，一个四口之家以80%的MFI支付不超过2530美元的三居室公寓。购买IZ也有成本限制，转售该单元也有价格限制。
IZ在华盛顿地区有着悠久的历史。1971年，费尔法克斯县通过了美国第一个工业区条例，但一度被州最高法院推翻。蒙哥马利县的中等价格住宅单元(MPDU)计划于1974年推出，作为“积极促进公平住房”的努力的一部分bd官方网站登录入口1968年《公平住房法》的指令bd官方网站登录入口．今天，它是全国运行时间最长的现有包容性分区计划。
今天，在巴尔的摩-华盛顿联合统计区的56个许可管辖区(包括县，发放许可证的城市和特区)中，23个已经实施了IZ条例，根据艾米丽·汉密尔顿的研究，她领导了这项研究雅致的项目乔治梅森大学莫卡特斯中心有趣的是，汉密尔顿写道，乔治王子县曾经有一个IZ项目，但在1996年废除了它，因为官员们说，该县“拥有超过该地区经济适用房的公平份额”。bd官方网站登录入口
汉密尔顿估计，自20世纪70年代开始实施IZ计划以来，已有26733套住房在该计划下建成，其中一半以上的住房在蒙哥马利县(部分原因是该县起步较早)。在包括特区在内的一些地方，对经济适用房的需求超过了建设的速度:在直流截至2019年，美国已经在工业区建设了大约1000套经济适用房，但有8000多户家庭参与了抽签竞争。换句话说，对于市场上的每一个IZ单位，有8个家庭在竞争。
尽管如此，IZ仍被视为实现特区住房建设目标的重要组成部分。bd官方网站登录入口3月12日，华盛顿特区的分区委员会批准扩大IZ计划，使其适用于更多的开发项目被吹捧为进步朝着3.6万套的目标迈进。更多的扩展正在进行中。
IZ做得够不够?
对包容性分区的批评来自几个方面。批评的一个分支是，工业园区还远远不够——它在很大程度上没有为人们提供负担得起的住房bd官方网站登录入口低收入家庭；而且特区的单位数目和申请人数不匹配，也不足以满足需求。其中一些观点与那些对私人开发及其取代长期居民的潜力持怀疑态度的人有重叠之处。
华盛顿特区规划办公室主任安德鲁•特鲁布拉德认为，这些批评人士中的许多人是在根据其建设初衷之外的结果来评判工业区。他说，这个项目是这只是众多政策工具之一官员们可以也应该利用这些手段，让人们买得起房子，从加大对公共住房的租金补贴到房租控制bd官方网站登录入口。
“总的来说，这是一个很好的项目，”特鲁布拉德说。“这不是瑞士军刀，甚至不是锤子……它可能是一个十字螺丝刀。”它符合它的目的。”
工业区的单元与高需求地区的新单元一起建造，而且它们是按权利建造的(而不是经过审批程序)，这意味着工业区可以做Cort所说的DC项目所独有的事情:建造混合收入社区。近年来，许多项目已经在华盛顿各地建成了经济适用房;只有IZ在石溪西部建了一个。
科尔特说:“包容性分区的经济一体化效益很难在任何其他住房投资中找到。”bd官方网站登录入口
Trueblood和Cort还指出，IZ是在大衰退开始前不久上线的，大衰退减缓了整体开发速度。在过去的几年里，随着开发的升温，IZ的生产也在升温。
那么，IZ做的太多了吗?
反对工业园区的另一个主要论点来自经济方面:一些经济学家认为，这些项目是一种市场干预，或对发展征收“税”，可能会推高房地产市场其他领域的成本。bd官方网站登录入口
在其年度IZ报告中，华盛顿特区审查了该计划是否对该地区的住房生产产生了不利影响，bd官方网站登录入口在2019年的报告中发现，事实并非如此．然而，这份报告只关注在建单元的数量，而不是市场上的总体成本。
莫卡特斯中心的研究员汉密尔顿最近发表了一篇论文HUD的纸张城市景观杂志研究华盛顿地区的IZ项目。她的分析发现，包容性分区计划实施的每一年，各司法管辖区的房价中位数都有望比不实施该计划的情况下上涨1.1%。bd官方网站登录入口
汉密尔顿称这个数字“令人担忧”。其他人则不太确定;Trueblood表示，这“几乎是一个误差幅度”——与土地使用法规、劳动力成本、建筑材料关税等市场上行压力相比，这个数字相形见绌。
在汉密尔顿看来，建造经济适用房的更好方法是直接补贴，并首先取消使工业区具有价值的潜在分区限制。bd官方网站登录入口
汉密尔顿说:“在我看来，包容性分区永远不可能成为排除性分区的补救措施，因为赋予密度红利的价值是排除性分区的基础，它阻止了房屋建筑商建造尽可能多的房屋。”
其他住房政策bd官方网站登录入口制定者，以及Trueblood，都同意，升级分区和补贴需要在工具箱中。但是，关于将工业园区从工具箱中移除还没有达成共识——尤其是考虑到它在促进经济一体化方面的独特能力。
华盛顿特区财政政策研究所(DC Fibd官方网站登录入口scal policy Institute)的住房政策分析师埃利安娜·戈尔丁(Eliana Golding)表示，在不了解具体情况的情况下，她不愿就IZ对整体市场的影响得出结论;例如，如果IZ推高了高端住房的成本，而不是抬高了低端自然可负担住房的成本，那么对政策制定者来说，这可能bd官方网站登录入口比它帮助低收入租房者定价更重要。
Trueblood说，OP尚未评估汉密尔顿的方法，但即使1.1%的增长是真的，它也可能被其他好处所抵消。
特鲁布拉德说:“如果稍微提高市场价格，意味着中等收入家庭更容易获得住房，城市更公平，我认为这可能是合理的权衡。”