为何特区未来土地用途图的修订并没有消除社区的意见

薪酬计划的修订过程似乎正在接近尾声。特区议会主席Phil Mendelson的评论表明，我们可以期待薪酬计划的加价和4月20日的一读，这意味着他的修正案可能会在本周公布。我希望，主席的修正案，以及其他议员在一读和最终投票之间的任何后续修正案，将考虑到你们中的许多人在11月规划办公室(OP)对计划修正案的两次听证会上所发表的支持更高密度、更多住房和更多经济适用房的证词。bd官方网站登录入口

总有一天，我将写下多年来为补偿计划工作的感受，我学到的东西，以及我对未来特区土地使用可能发生的事情的看法。但我们还没有完全完成，即使这个修正周期大概五岁了吧．

目前还没有什么特别需要采取的行动，但很快就会有:我正在等待主席的草案，当我读完它后，我会在这里发表我对他的修正案的看法，可能会要求你联系他的办公室，进一步修改他提议的语言。

但在我们纠结于主席的改变之前，我想先说点什么。随着补偿计划的结束，有一个恶毒的谣言在流传，加强了对它的反对:在未来土地使用地图(FLUM)中增加密度，这是GGWash要求半岛手机 app并组织其支持者要求的，消除了社区对发展项目的投入。

这不是真的，在补偿计划修正案过程的最后阶段，它在很大程度上说明了谁站在哪一边，谁相信什么，关于特区的土地使用。让我来告诉你为什么。

高密度FLUM =计划单元发展(pud)

下面的解释是改编自一篇文章尼克·塞门特利(Nick Sementelli)负责5号全民病房，并在GGWash的董事会任职。半岛手机 app鉴于FLUM的变化对布鲁克兰霍华德大学东校区(霍华德神学院的旧址)未来的发展可能意味着什么，尼克在几周前写下了权利开发和自由开发之间的区别。

这个特殊的例子有其自身的怪癖:土地拟议的FLUM变化从机构改为混合使用的机构/中等密度。FLUM的许多变化是从一个住宅密度水平到另一个水平。但他所写的FLUM与分区的关系，以及FLUM中密度的增加实际上如何使更多的社区投入，适用于任何增加密度的FLUM变化。

简而言之:对FLUM的更改不会消除社区输入。与补偿计划反对者的主张相反，FLUM上的高密度指定增加而不是减少了发生灾害的可能性计划单位发展．pud允许开发商在分区之外建造，达到FLUM允许的密度，以换取社区利益。(DC代码定义了26个利益这是可以协商的。)尼克·伯格2016年为我们写的“因为PUD可以提供大量的分区救济，开发商应该为社区提供利益作为回报。PUD过程还为社区提供了一个以实质性方式参与和影响项目的机会。因此，虽然PUD通常意味着开发商可以建造更高或更密集的建筑，但它也意味着社区可以获得街景改善、社区资源或额外的经济适用房等东西。”bd官方网站登录入口

布丁是不完美的，但现在是的方法——几乎是唯一的方法——社区有正式权利获得，提取，谈判，或者只是，比如，从开发项目中获得利益，以换取更密集的建筑。

因此，如果你想要更多的社区投入，你就需要更多的pud。如果你想要更多的pud，你需要一个真正高密度的FLUM，因为这在分区和潜在的未来土地使用之间创造了足够的日光，开发商可能真的需要做PUD．

扫描80年——手S揭示了只有三个pud都是在没有相关地图修改的情况下完成的。地图修订如下"要求在特区的某一特定区域内将一个区域变更为另一个区域"而且有三种类型，其中一项是“有关规划单位发展的地图修订申请”，即“把以前未划为分区的土地划为区域，或把已划为分区的土地重新划为区域，作为规划单位发展项目的一部分”。这种地图修改是通过申请进行的，并被视为PUD申请过程的一部分。”

因此，一个地图修订的PUD是一个重新划分场地的PUD(为了更大的密度，因为PUD的全部目的是让开发商建造一个更密集的建筑，以换取通过谈判过程建立的社区利益)。一个手没有地图修订是一种PUD，在这种PUD中，该地点不被重新划分，但允许在现有分区之上增加额外的密度，最高可达20%，以换取社区利益的谈判过程。

如果三个PUD选择了PUD特定的奖励密度，而不是寻求地图修改，因此可以合理地得出以下结论:a) PUD特定的奖励密度不值得PUD谈判过程的时间和成本，因此b)当一个地块的现有分区和FLUM指定彼此接近时，开发商更有可能根据权利建造或要求修改地图，而不是经历PUD的过程。因此限制了“社区”实际协商利益的可能性。

所以，更大的密度=开发者更大的动机去做pud =更多的pud =社区投入。你可能不喜欢pud =社区投入，你可能不喜欢更大的密度=开发者做pud的更大激励，但这就是Comp计划的内容:通过FLUM提高密度，并对Comp计划的文本进行边际修改，以确定“角色”是否是优先级。(这是我们写过的另一篇文章之前)。补偿计划是一份土地使用文件，因此只能有意义地改变土地使用指定和这些指定的指导。

(pud最值得注意的例外是的社区的大道使Hebrew Home项目受益，在该项目中，开发商从PUD切换到地图修订。尽管转换到表面上要求较少参与的流程，但ANCs 1A和4摄氏度密切合作，确保作为项目的一部分建造更多的经济适用房，而不管开发商采取何种法律途径来建造它。bd官方网站登录入口据我所知，这种做法很有效，因为非国大从一开始就支持这个项目，并本着诚意进行谈判，意图利用增加的人口密度来增加经济适用房。)bd官方网站登录入口

即使是非pud开发(按右侧和地图修改)也有社区的投入(只是没有那么多)

也许长篇大论的解释不适合你。让我们转而深入研究图形。

智慧增长联盟的谢丽尔·科特(Cheryl Cort)现在管理着住房优先联盟，GGWash是该联盟的成员之一。她整理了这张图表，展示bd官方网站登录入口了需要什么，以及由右边开发、地图修订和pud产生的结果。半岛手机 app

草根规划联盟，主要由授权dc的有偿员工和100人志愿者委员会的长期成员领导，有不同的看法，如下图所示:

这不仅仅是意见分歧;GPC的说明不正确。

GPC的论点始于我所谓的对当前形势的真实评估。当土地所有者想要开发一块土地时，他们可以选择建造当前分区“按权”所允许的建筑(这意味着除了标准许可证之外，不需要任何特区的特别许可)，也可以向分区委员会上诉，要求超出或调整该区域(通过PUD或地图修订)。

FLUM以相似但不同的方式影响这两个过程。但GPC却把这种关系搞反了。根据他们的说法，目前的FLUM要求开发者在任何情况下都走PUD路线，而拟议的地图将允许他们使用假设更有吸引力的地图修改过程(使社区付出了增强的谈判过程的代价)。此外，目前还没有具体的“公众参与过程来确定分区升级如何影响人民和社区”;人们对分区升级(即地图修订)的担忧或支持可能会在分区委员会听证会或非国大会议上听到。

所以这些说法都没有得到pud或地图修改实际工作方式的支持。

1.pud和地图修改以类似的方式受到FLUM的影响

GPC的论点是基于这样一个想法，即通过改变FLUM来增加允许的密度，将从根本上改变pud和地图修订的动机。但两者之间的选择与FLUM并没有特别的关系。

因为，如上所述，绝大多数pud都已提交结合带有地图修改:如果站点的FLUM指定支持PUD，则它也支持地图修改。相反，如果FLUM现在正在阻止地图修改，那么它很可能会阻止PUD。

2.反正布丁现在已经基本消失了。

“现状会产生pud”这一说法的虚假性实际上是最可衡量的。pud是特区发展“繁荣”的一个重要特征，特别是在2000年代中后期。从那以后，它们就枯竭了。大多数人认为pud的松懈是由于他们频繁的诉讼。

因此，现在阻止对FLUM的更改不会保留、恢复或建立社区参与过程。这个过程——PUDs——基本上已经停止了。

3.FLUM提议的改变显然是规划办公室的一场游戏，目的是让pud重新具有吸引力，这是市长穆里尔·鲍泽(Muriel Bowser)长期以来一直暗示想要的。

开发人员已经停止参与PUD过程，因为PUD所允许的密集开发的反对者已经参与了一个协调法律攻势，以减缓，缩小和阻止他们．面对长达数年的延期和法律费用，开发商选择建造合法的建筑，或者选择在这些房产升值时闲置。将pud告到几乎被遗忘，实际上增加了开发商坐在空置土地上的动机——在华盛顿特区，这些土地的价值持续飙升。当麦克米兰砂滤场(McMillan Sand Filtration Site)最终被重新开发时，那里的市价共管公寓和联排别墅将会更加昂贵，因为土地的价值会随着时间的推移而上涨。

FLUM的变化是对这些法律挑战的直接回应;这显然是市政府在鼓励更多的pud，而不是阻止他们。我是否赞成依靠私营机构进行更多发展，以满足我们的经济适用房需求?bd官方网站登录入口不，我绝对不会!但是!我也知道一个全面的规划是做什么的，它所做的就是管理土地使用。如果pud =社区投入和更大的密度，我就会支持更大的密度来重新刺激pud。

4.分区委员会不会拒绝不利的项目。

分区委员会从来不会这么做。这是，根据特区，分区委员会是什么:“分区委员会(ZC)是一个独立的准司法机构。由1920年分区法案创建，经修订，ZC负责准备、采用并随后修改分区条例和分区地图，其方式与国家首都地区的综合规划不一致。”分区委员会的任务是确保分区代码符合补偿计划，因此任何分区更改，如地图修订，都符合分区代码本身。

因此，它可以拒绝项目，但它只能根据它们是否与补偿计划或分区不一致来这样做。申请人经常会重新申请，直到他们的项目被接受;分区委员会的目标是得到肯定。虽然想见你文档通常包括“不利影响”这样的短语，“不利项目”项目不会因此被拒绝。暗示一个项目是“不利的”，而不解释“不利”是什么意思，委员会只是拒绝“不利”的东西，这是误导。

“向上倾斜”通常允许更密集的区域，因此，更密集的项目;无论它们是作为pud完成的，还是在地图修改后通过权利完成的，这都是正确的。密集的项目或没有项目是“补偿计划”论述的两极:我们中那些认为城市需要增加住房，甚至是豪华公寓，以跟上人口和就业增长，并限制它对现有居民的影响的人，支持拟议的修正案。bd官方网站登录入口

反对者声称，这些变化将导致不受欢迎的增长，这样做将进一步取代长期居住的黑人居民。但有些人就是不喜欢大建筑——百人委员会、卡洛拉马公民协会等等就是我手头的例子——他们用这个(似乎永无止境的)过程来粉饰他们多年来持有的反发展观点，并打着种族正义的幌子。

GPC将那些非常关心防止长期居民流离失所的人联合在一起，并真诚地相信Empower组织社区力量的能力，因为拥有大量房屋的房主一直以干预开发斗争而闻名。同样值得注意的是，一些与gpc有联系的人是上述阻碍pud的法律挑战的一部分，其中一些似乎是让弱势居民留在家中的合法尝试(布鲁克兰庄园)，而另一些则是加速流离失所(布鲁斯·门罗)。

那么，为什么反对通过这些来增加FLUM的密度呢关于pud、地图修订和按权分区如何工作的似是而非的说法？通过公然歪曲pud所做的事情来反对FLUM的拟议修正案，在修辞上真的很复杂，而且当Phil Mendelson主席的草案向全体理事会发布时，它也不会成立。如果反对者说他们不想在华盛顿特区建更大的建筑，那就诚实得多了。

谁相信什么?

对于那些对补偿计划感到好奇的人，那些希望在华盛顿看到更多住房，但在关于开发商赚钱会伤害低收入社区的争论中找到更多喜欢的人:我很高兴你们走了bd官方网站登录入口这么远!正如这篇文章所表明的，GGWash认为，在未来土地使用半岛手机 app地图中，特别是在地区所有的土地上，高密度的土地使用指定对未来建造更多的住房和更多的经济适用房至关重要。bd官方网站登录入口我们不相信这一点，因为开发商付钱给我们(因为他们不是)．我们相信这一点，因为我个人已经在特区的土地使用政策方面工作了许多年，这是我在尽可能多地了解compp Plan、FLUM、pud、地图修正案和分区委员会如何工作并共同工作后得出的结论。我希望你能发现这篇文章是一个有用的解释，说明为什么反对更高密度的FLUM命名不会杀死pud，尽管基于这些理由反对它。

长期以来，我一直尊重GPC的立场。我遇到的最大问题是，他们的许多要求，如加强租金控制，更多的社区影响声明，或改革公共住房，最好(或只能)通过立法或地区预算来实现，而不是修改土地使用文件。bd官方网站登录入口半岛手机 appGGWash是“收回租金控制联盟”(Reclaim Rent Control Coalition)的成员之一，我期待着有机会支持一项推进该联盟整体纲领的法案。我们没有试图在薪酬计划中提倡它是有原因的，因为这不是政策的改变方式。

更严厉地说，更直接地说，GGWash的核心支持者和他们经常的yimbyish倾向:四年的时间足以让半真半假的谎言、谣言、秘密、八卦半岛手机 app和俱乐部关系围绕和模糊一个开始就相当不透明的过程。(我们的一些对手可能会声称，我们自己也在兜售这些谎言，眨眼的脸。)

对我来说，最有趣的是:实际上，我个人并不认为pud有那么好。当然，这与GGWash早先的一些信息有所不同:在薪酬计划的早期，我们告诉过你半岛手机 app这一点你应该喜欢布丁因为他们提供了经济适用房和bd官方网站登录入口社会福利这是其他合法的新开发途径(权利项目和地图修订)所没有的。现在依然如此。但我不认为经济适用房会一直是“社区”的首选;bd官方网站登录入口这就是为什么我们支持对2019年10月通过的框架元素进行修订，优先考虑保障性住房和反流离失所政策，如优先建设和返回权作为PUD福利。bd官方网站登录入口

如果我们真的要把经济适用房和反流离失所作为我们的首要任务，依靠开发商和志愿者社区成员之间的谈判过bd官方网站登录入口程来打破正确的方式，在我看来既低效又不公平。

但除了“PUDs在哪里”，对我来说，整个全面计划过程中最让我沮丧的是，看着灌顶dc把自己的命运交给了100人委员会。特区迫切需要强大的社区级组织者队伍，此外，还需要反流离失所政策专家。一次又一次，有人让我解释一个组织的“邪恶联盟”，这个组织声称代表华盛顿特区最后一个也是最不重要的一个组织，而这个组织最杰出的领导人是华盛顿特区最富裕社区的白人房主——恰恰是那些从未感受到真正的流离失所之痛的人。我一直拒绝回答，因为这不是我的故事。但我确实认为，Empower应该得到更好的选择，而不是被一个在成员中考虑一些种族多样性的组织所吸收主要是白人保护主义者．

我们唯一能让人们住得起的地方，就是以一种无法想象的规模建造超规模的建筑是的，甚至是奢侈品建筑。对FLUM提出的改变甚至不会开始诱导我们需要的生产，因为单独的私人市场永远不会满足所有华盛顿居民的需求。尽管如此，反对在FLUM上进行高密度的指定，理由是它们消除了社区的投入，这是一个错误，我认为不应该不加以解决。