克利夫兰公园的历史街区是如何在一个项目中损失了42栋房屋的

当ANC 3C今年通过了一项决议，支持增加密度沿着克利夫兰公园的康涅狄格大道，这是一个重要的时刻。这个社区是一个富人区通过低密度分区来保持其独特性的教科书例子，这在很大程度上是非法的，但独栋住宅除外——尤其是在住宅街道上。

在过去的20年里，这座城市的人口一直在增长，而且很可能会继续增长。即使COVID阻碍了大流行前城市的移民增长率，华盛顿特区的人口仍在增长主要是因为它现有的居民有孩子了。

但在这几十年的增长过程中，像克利夫兰公园这样的2号区和3号区的社区几乎没有增加任何新住房，更不用说补贴或收入限制的保障性住房了。bd官方网站登录入口

3C的决议支持的综合计划修正案是通过建议修订《公约》改变排他性的第一步未来土地用途图(FLUM)为该走廊从低密度商业到中密度商业和高密度住宅。(Mendelson主席草案中对这一修正案的最新编辑将其软化为中等密度的商业和中等密度的住宅符合三区议员Mary Cheh的要求．两个版本都代表密度的增加)。如果特区议会通过，该地区的土地所有者可以申请重新规划他们的财产，以便建造更大的建筑，包括更多的住房。bd官方网站登录入口净影响可能是更多的邻居，更多的企业，以及这些企业的更多本地客户。(当然，我们承认，有些人只从消极方面看待社区新建建筑的净影响——“交通更拥挤”、“学校过度拥挤”、“过度发展”——但我们不同意这种观点。)

克利夫兰公园是该地区规划办公室(Office of Planning)提出对未来土地利用地图(Future Land Use Map)进行修订的几个地方之一，以便在理想的社区，特别是康涅狄格大道(Connecticut Avenue)等交通枢纽附近的主要走廊，在未来可能开发更多住房。bd官方网站登录入口如果市议会采纳了OP对FLUM的修订，在住宅密度已经增加的地点建造更多住房将是合法的(但未经分区规划委员会批准是不允许的)。bd官方网站登录入口

但是，尽管FLUM可能会有变化，克利夫兰公园的新项目将面临额外的障碍。即使通过了分区规划程序，获得了更高的密度许可，新项目仍必须遵守该社区历史街区的限制，除了保护历史的目标外，是专门为限制这种密度而设计的吗．

历史街区怎么样

从表面上看，华盛顿特区的历史建筑称号应该与房地产的土地使用规定无关．申请历史保护资格是一个完全独立的法律程序，与综合规划或分区法规的变更无关。指定物业可以以与非指定物业相同的方式更改其分区。历史建筑的不同之处在于，该建筑的翻修或新建筑需要接受额外的历史设计审查，历史保护办公室(historic Preservation Office)的工作人员和历史保护审查委员会(historic Preservation review Board)与业主合作，确保任何变化在材料和设计方面都符合地标或地区的特点。

然而，关键在于设计审查不仅仅包含风格元素。它还延伸到“尺寸和质量”。如果拟建的新建筑或改建建筑比其相邻建筑或该地区的“特征”更大，HPO工作人员和HPRB成员可以要求业主拆除楼层或整体平方英尺以使其符合规定，而不管相关区域是否允许。这就是为什么对于那些担心联排住宅街区“快闪”扩建的邻居来说，历史街区被视为一种受欢迎的应对措施。该地区的指导方针在功能上否决了该区域，通常会将允许增加的面积缩小到一个公众视野模糊的大小。

实际上，尽管历史建筑名称与土地使用过程在名义上是脱节的，但它确实可以作为一个单独的否决点来否决新开发项目，通常会永久性地将一处房产的密度限制在分区或FLUM允许的范围以下。

三振出局，你就没房子住了bd官方网站登录入口

在克利夫兰公园(Cleveland Park)，我们其实不需要等到拟议的修墙成为法律，就能看到历史街区是如何阻止新建更多住房的。bd官方网站登录入口克利夫兰公园(Cleveland Park)的历史街区已经拒绝了该社区在该走廊现有分区范围内的项目中建造新的潜在住宅。

一个明显的例子是的Macklin这是一栋现有的17套公寓楼，位于康涅狄格大道(Connecticut Avenue)和纽瓦克街(Newark Street)的西北角，距离克利夫兰公园地铁只有两个街区。2019年，该建筑的业主提议在后院建造一栋额外的公寓楼，并将前面的停车场换成联排别墅和一个新的公共广场。最终项目于2020年6月获得批准，将在该场地增加34个新住房单元。bd官方网站登录入口

但从最初的构想到最终的批准，这座建筑的规模和单元数量都大幅缩减，暴露出与历史街区保持一致的成本。要了解这是如何发生的，最简单的方法是将其分为三个不同的部分。

剪辑#1:自定义分区

实际上，在新设计提出之前，麦克林公园就已经首次减少了住宅数量。尽管历史街区通常位于一个地区的任何标准分区之上，但在克利夫兰公园，它们已经交织在一起了。该社区的商业区目前被划分为NC-3，这是一个定制的克利夫兰公园社区混合使用区，旨在“鼓励发展的兼容性”与历史街区。

该区域通过限制右边项目的高度为40英尺和最大容积率(密度测量)为2.0来做到这一点。对麦克林夫妇来说，这意味着当他们开始设计增建项目时，这块约3万平方英尺(约合3万平方英尺)的地块可以容纳大约66个单元(或49个新单元，占现有17个单元的比例)。

但是，根据克利夫兰公园目前的FLUM指定，该地区可以支持一个更高更密集的区域。MU-4区也是一致的，它将把按权项目的高度限制提高到50英尺，并将容积率提高到3.0(包括分区单元)。根据该规划，麦克林的地块可以允许93个单元。这意味着，仅从自定义分区来看，这个历史街区就已经阻止了27个新单元的开发。

总损失单位:27

我们应该注意到，27个单位准确地描述了当前FLUM的成本，但如果拟议的综合规划变更获得通过(无论是ANC3C支持的高密度版本还是主席提出的中密度版本)，机会成本将飙升三倍。任何一幅新地图都将与MU-7区保持一致，例如，与目前应用于红线上一站的邻近Van Ness地区的分区相同。

在MU-7中，建筑被允许高达65英尺，容积率为4.8，并包含分区单元，这是克利夫兰公园目前区域允许的密度的两倍多。根据这些规定，麦克林的占地面积可以允许一个大约154个单元的项目，这意味着今后，克利夫兰公园的定制历史分区将负责阻止未来麦克林规模的项目中88个其他允许的住宅。

Cut #2:先发制人的让步

尽管已经有了一个限制性的定制区域，旨在控制历史上兼容的高度和密度，但项目设计师怀疑，靠右边的建筑仍然会面临阻力。为了抢占历史委员会的预期削减，他们主动设计了该项目，比分区允许的面积小19%。这1.3万平方英尺的面积意味着大约又增加了14个单元，其中2个单元将被要求由政府负担得起城市的包容性分区条例．

总损失单位:41

削减#3:董事会削减

然而，这种先发制人的让步被证明是不够的。尽管得到了ANC 3C的支持，但在历史性的审查中，该提议遭到了阻力，工作人员和董事会都推动进一步缩小该项目。

在他们的2019年12月报告， HPO员工抱怨两座新大楼的高度和体量。在随后1月和5月的会议上，董事会成员同意并要求再削减约3,000平方英尺的面积，相当于再削减7个单位。

5月份要求的削减甚至超出了HPO的建议。该委员会要求对这栋公寓大楼进行翻修，因为它的内部会呈级联状，使该计划无法建造。他们还要求重新调整立面，这极大地损害了联排别墅的布局，以至于开发商在提交文件中写道，“如果强制要求不可出租的住宅布局，申请人将不会建造该项目。”幸运的是，来自非国大委员和倡导者的有力证词说服了董事会放宽了一些要求:在6月的后续会议上，该项目最终获得批准，只损失了一个单位。(该委员会在回应公众抗议时改变立场，也掩盖了其与政治和土地使用过程的正式分离。)

总损失单位:42

如果人们认为麦克林不符合克利夫兰公园目前高度限制的分区所允许的高度和密度，那么几乎没有理由相信FLUM允许更高、更密集的开发的变化会产生影响。此外，FLUM提议的变化甚至没有触及紧挨着康涅狄格大道的更大面积的住宅街区，这些街区甚至更具排斥性。

教训是明确的:提倡更高密度的FLUM指定区是必要的，但在克利夫兰公园这样的历史指定街区增加住房，需要的不仅仅是一个新的FLUM。bd官方网站登录入口

在HPRB整个城市的历史街区都有这样的例子切削层，减少质量,禁止第二单元进入与历史先例一致出于所有意图和目的，委员会在这些领域的偏好才是真正的区域，他们没有法律义务仅仅因为FLUM或未来分区的变化而改变他们的标准。

对于反对分区改革的居民来说，即使他们在“综合规划”的立法和监管斗争中失利，他们也会发现历史街区是一张王牌，这可能是不可抗拒的。与HPRB结合极其广泛的对于什么是历史性的定义，我们有理由期待未来会有一系列似是而非的应用。

参加ANC 3C会议的反对者2月17日会议当然希望历史街区能限制这些变化。克利夫兰公园公民协会的Barr Weiner总统询问OP是否认为所有分区类别都与历史区一致，或者某些区域是否会产生内部不一致的规划指定集(1小时9分钟)。

局长南希·麦克伍德(Nancy MacWood)说，她反对上升的fluming，部分原因是她不想依赖历史保护审查委员会(Historic Preservation Review Board)来确定“合适的”密度(2小时9分钟)。据麦克伍德局长说，特区的历史保护计划和补偿计划传统上要求在历史街区进行分区，不允许比地面上已经建造的建筑密度更高。HPRB对分区和历史街区建筑密度之间的“紧张关系”缺乏经验，麦克伍德局长表示，要求他们解决这种紧张关系太过分了。

在这样一篇文章的结尾，我们通常会说，“特区需要决定，是更多的住房更重要，还是保护社区特色更重要。”bd官方网站登录入口但现实是，它已经做到了。在这种情况下，目前正在进行的历史保护和增加住宅之间不可能有妥协或平衡。bd官方网站登录入口

保存赢得了付出了相当大的代价，让华盛顿特区失去了更多急需的住房(甚至是高收入社区的昂贵住房)，并推迟了废除社区种族隔离的目标。改变这一结果的唯一方法是优先考虑历史保护的一些元素。