迈尔堡的沥青工厂沿着小道大都会分支。作者形象。

上周社区领袖Eckington提出恢复全面计划的未来土地利用图修改,允许在地铁附近的工业用地和住房沿着小路在他们的社区。bd官方网站登录入口

他们提出,这些修正案似乎是一个本垒打。除了交通无障碍,大面积的问题可以容纳大量的城市的住房目标(包括两个大型District-owned很多准备负担得起的和深刻的经济适用房)。bd官方网站登录入口和与其他社区组织对类似地图的修正案,这些都是支持的邻居和ANC。

FLUM提出修正案2419.2和2419.3将增加住宅和商业使用指定Eckington的工业用地。

但根据直流理事会主席菲尔•门德尔松的决定移除这些修正案从他的计划的草案已经引发了大量的对话和辩论,问题是没有任何关于这些特定的包裹,而是关注我们的城市供应有限的生产、销售和维修(PDR)土地整体。

他表达了华盛顿商业杂志,他的问题是一个经典的集体行动问题:

“没有人想要一个混凝土厂或他们家附近一家汽车维修店,但是,我们需要他们…我们都是要去郊区汽车固定吗?在某种程度上,我们要醒来,说,“天啊,没有土地留给仓库或混凝土厂。”

门德尔松的评论建议我们面临着不受欢迎的一个戏剧性的供应紧缩但必不可少的设施。如果我们减少工业用地有限,他担心,我们会最终离开这些必要的企业无处可去。

这不是一个不合理的担忧,但它似乎不会容纳更严格的审查。

当城市完成了病房5工作研究分析2014年工业用地在城市里,他们发现大部分PDR的土地被用于non-PDR用途。在下面的图中,众多的零售、公民甚至住宅区坐落在相关的领域。

当前使用的地图PDR-designated土地2014病房5研究工作

评估Eckington地区问题更加紧密,看看自2014年以来,是否有变化我整理了类似的分析当前的使用。主要的结论是一样的:这些包裹PDR-only用途几乎被最大化。事实上,绝大多数的土地似乎是用于设施同样可以定位自己在commercially-designated地区,很容易结合住房、汽车或仅仅是提供存储,将面临搬迁成本。bd官方网站登录入口

FLUM修正案地区分布的土地现在的土地利用分类。

Non-PDR需要使用- 27%

背线外卖是一个完整的季度(300000平方英尺)的土地被用于设施没有要求PDR很多,和有更多的土地整个城市提供给他们,如果他们选择在未来。这包括零售(UHaul移动和储存设施),办公空间(直流图书馆行政大楼),一些艺术工作室和活动空间,和一所学校。

直流的北脸库莱缪尔佩恩建筑。新的多用途ONE501大楼在后台可以看到。作者形象。

唯一的这类极端例子是椅子的主要经营的汽车修理店的例子,这里有三个。撇开Mendelson认为开车去郊区的汽车维修是不可思议的(我猜,成千上万的地区居民服务他们的汽车大郊区经销商发现这完全正常),汽车修理商店似乎不限于PDR-zones。粗略的搜索显示许多商店遍布城市常规的商业区域。如果有一个土地危机对这些企业来说,这不是唯一一个PDR的问题。

太愉快的汽车修理车间位于FLUM指定商业面积

轻工业- 8.2%

另一个~ 90000平方英尺是目前用于真正的生产,而不是来阻止与住宅或商业共享空间。最突出的例子是鬼圣NE 5号厨房在建。这样的设施很容易兼容的住房,甚至可以主要资产。bd官方网站登录入口一个很好的例子,你只有半英里沿着小路看Eckington码项目联盟厨房作为一个锚定租户多用途项目的商业一楼。

剩下的65%被分成两个不同的类别:

车辆存储- 54.6%

目前的大部分空间被用作车辆存储三个实体。USPS显然有一个空仓库+一个停车场举办一些邮政货车。直流的州教育厅长办公室商店的舰队特殊教育的公共汽车在另一个。迈尔堡,然后使用一个单一的、大规模的450000平方英尺沿着铁轨主要来存储他们的自卸卡车和其他一些建筑车队。

USPS仓库与“租赁工业空间”的迹象。邮政车辆停车场的北侧。作者形象。

在所有三个案例中,现在还不清楚,有车辆占据主要Metro-accessible土地是一种有效的分配的空间,因为他们的主要目的是连接人与资源在完全不同的地方。这些车辆将几乎肯定会相当或接近等值的主人在稍远的地方(甚至以外的地区)。和搬迁成本会很小。总之,地区不应该失去太多睡眠如果这些用户决定他们的舰队搬迁到其他地方的土地便宜。

重工业- 9.5%

最后,我们到达混凝土厂椅子Mendelson唤起他的例子(尽管在这种情况下,它在技术上是一个沥青工厂由迈尔堡)。

迈尔堡的沥青工厂。

可以说,一个类似的关于搬迁的情况下可以为这些沉重的工业用途。与商业和住宅建筑,其价值成正比距离和连接他们的全部网络效应城市,工业用途更专业和态势,通常涉及车辆运输。仓库在一个更多的农村地区意味着稍长的旅行的交付(可能)。餐厅在农村地区意味着从根本上缩小(如果低得令人难以置信)数量的客户。bd官方网站登录入口农村住房意味着更少获得就业机会,设施和城市资源。

理由住房这些沉重的工业设施在城市无bd官方网站登录入口论如何是他们产生经济活动和就业有利于城市作为一个整体(尽管这好处应立即重对他们所造成的破坏邻近社区)。但也有其他就业的行业也至关重要的城市生活,我们并不急于寻找空间。我们完美舒适的“进口”以外的大多数食品的城市,因为它是更高效的生产者和消费者。有任何理由沥青不能是相同的?

此外,它是不清楚的工作方程是一个二进制(即。该地区的就业市场是区域整体的一部分。实际上只有约30%的直流的工人住在华盛顿以外,其余的通勤在司法管辖区。是一个工业设施在DC可能雇佣地区居民?也许有点?会commercial-like轻工企业可能会取代它在住宅/工业设计提供了一个类似的工作吗?可能。

但即使我们折扣这些参数,并接受这是一个独特的价值有重型工业设施在城市内,我们仍然只有谈论< 10%的整个区域。

再一次,根据病房5研究工作,这不是本节所特有的。下图显示了另一个版本的地图早些时候,这一次孤立非政府/ non-transit PDR-use很多。远离椅子担心供应短缺情况,现实看起来很不同,与“true”PDR要求土地远比目前指定。

非政府的地图,non-transit PDR-uses 2014病房的研究工作。

鉴于这些比率,允许一些多功能的风险住房/工业到metro-and-trail-accessible这块土地的一部bd官方网站登录入口分看起来很低,尤其是相比,明显的好处。安理会应该恢复计划办公室的修改与信心的全面计划的下一个标记。