联邦租房援助终于在马里兰州到位了，但对一些人来说可能还不够

联邦租房援助终于在马里兰州到位了，但它并没有帮助到尽可能多的租户。原因有二。首先，租金补助和其他补助一样联邦和状态保护措施正在被取消。有些人可能在他们的救济出现之前就被驱逐了。其次，分配资金的项目没有起到足够的保护作用延期租户-在大流行期间租约失效的租户。租金援助可能会帮助他们赶上租金，但它不会帮助他们续签租约——如果/当暂停驱逐结束时，他们就需要续签租约。

租房援助救援?

当疫情在2020年3月中旬开始时，数百万美国人失去了工作。对此，国会采取了一系列措施，包括向个人发放刺激支票，向各州发放现金以增加失业救济金。就各州而言，它们重新部署了用于其他目的的资金，以填补缺口。不幸的是，联邦和州援助经常来晚了(或一点也不)，需要匆忙建造和导航低效的在线门户．的城市学院据估计，到2021年1月，租房者已累计拖欠租金570亿美元。

大流行开始10个月后，国会终于拨款专门用于租金减免的钱．2021年1月，它拨出250亿美元用于紧急租赁援助计划。今年3月，政府又拨款215.5亿美元。

来自这两个地区的资金被分配给各州和州内的大辖区。例如，马里兰州收到了$2.59亿年美国人口最多的8个县(市)获得了美元1.43亿年．这些资金旨在帮助租户支付租金，稳定他们的生活，并帮助房东维持生计。

为了了解资金是如何分配的，让我们来看看马里兰州受疫情影响最严重的县之一乔治王子县。截至6月23日，乔治王子医院的新冠肺炎病例数量最高(85年,47岁的阿)，以及第三高的死亡人数(1593年）.它也经历了更高的失业率高于整个州(2021年分别为8.2%和6.8%)。

在乔治王子，联邦租房援助正在通过该县的各个部门分发紧急租金援助方案(ERAP)。有两种申请方式。租客可以单独申请，房东也可以代他们申请。在这两种程序中，租户可以收到最多15个月的拖欠租金和水电费。然而，当房东代表租户提出申请时，房东还必须同意两项规定。如果租户在2020年4月之前拖欠了租金，房东必须同意永久免除三十天它。房东还必须放弃任何自助行为，如驱逐90天在收到ERAP付款后。

为什么联邦援助不能帮助所有租户

考虑到迄今为止的零散援助，ERAP对大多数租户来说是最后的安全网。不幸的是，这张网上有几个大洞。有两个因素可以解释为什么——计划的时间和结构。

时机-虽然联邦资金是在2021年1月和3月拨款的，但其中的州和司法管辖区必须制定计划来分配援助。这需要时间。ERAP计划计划在马里兰州司法管辖区实施5月17日最迟。像乔治王子郡这样的县更早开始运作，但由于申请大量涌入，提交的申请可能需要两个月的时间才能得到审查。

这并不是说乔治王子县做错了什么。大家都说他们做得很好。特伦特·利昂·利尔曼(Trent Leon Lierman)帮助乔治王子县的租户和房东申请租金减免，这是他在非营利组织工作的一部分之家他告诉我，该县的项目“比蒙哥马利县提前了整整一个半月启动”。他说，加时赛很重要，因为“我们都在和一颗定时炸弹赛跑。”

正如利昂·利曼的评论所表明的那样，重要的最后期限迫在眉睫。迄今为止，暂停驱逐是大流行期间租户获得的最重要保护。虽然具体情况因地而异，但大多数禁令都是暂时禁止在法庭上进行驱逐诉讼。暂缓令不会取消现有的驱逐令，只是推迟执行，为租户争取时间，让他们想清楚下一步该怎么做。第一次禁令是通过关心行为于2020年3月通过。当该禁令于2020年7月到期时，美国疾病控制中心(CDC)宣布了自己的禁令，九月份生效了吗2020.包括马里兰州在内的许多州也制定了全州范围内的禁令。一个研究据估计，“2020年的驱逐案件比正常年份减少了155万起。”

这个支撑,虽然不完美5月5日，一名联邦法官突然提出质疑解除了疾控中心的禁令．尽管法官同意了保持她的统治尽管拜登政府提出上诉，但暂缓令并没有平息租户的担忧。此外，马里兰州的禁令现在有了结束日期。该州的禁令与马里兰州的紧急状态有关，州长霍根刚刚宣布的会过期7月1日。尽管该州的驱逐令有45天的宽限期(直到8月15日)，但这还不足以让许多租户稳定下来。如果他们被驱逐，他们会进一步落后。

这个时机也意味着房东可能很快就能在收回租金和驱逐房客之间做出选择。而且，看起来很奇怪的是，房东可能会选择驱逐。例如，一些房东可能想这样做报复激进租客．在大流行之前，房租罢工并不常见，但是不再......．租户也变得更愿意这样做公开羞辱他们的房东拒绝制定付款计划或进行基本维修。

疫情还为房东带来了其他激励因素。就在数以百万计的家庭努力维持他们的头顶，房地产已经快速升值，尤其是独栋住宅。独栋住宅的房东可能会认为，在这个市场上出售房屋的利润要大于他们逾期租金的盈亏平衡。

即使是多户型房产的房东也会这样决定为奢侈品市场出售或重新开发他们的房产从长远来看是更好的交易。例如，拟议中的紫线沿线物业的租户担心，房东会利用疫情清理他们的建筑，以便更容易出售或重新开发它们。

结构的局限性- ERAP计划也有局限性。值得注意的是，它没有为滞留租户提供强有力的保护。租赁租约通常一次为期一年，所以大多数租户在大流行期间都会有租约续期，其中许多人都无法续期。我们不知道马里兰州有多少滞留租户，但我们可以通过查看因理由而被驱逐的情况来了解其范围(大多数禁令并不排除对驱逐的滞留)。在马里兰州，2020年被驱逐的人数(552人)增加了117%从上一年开始。滞留租客的总数可能要高得多，这不仅是因为在长达15个月的大流行期间，大多数租约都会在某个时候到期续期，而且还因为一些房东出于道德或实际原因(例如支持法庭诉讼)拒绝驱逐滞留租客。

就像之前的驱逐令一样，ERAP计划并不保护滞留租户。然而，公平地说，它确实允许租户这样做提供水电费账单，“房东证明”或其他文件在他们的申请材料中代替租赁。然而，如果没有长期租约，房东就不需要为租户续签租约，即使他们通过租金援助陷入困境。事实上，代表租户申请租金减免的房东只需要在被驱逐的情况下停留90天。之后，他们可以驱逐没有有效租约的租户。

马里兰州和当地司法机构下一步该怎么做

援助项目只有在相互加强的情况下才能发挥最佳效果。租金援助为成千上万的租户提供了急需的救济。但是，如果这些租客不能用这笔钱来弥补，和停留在原地，那么援助就不会发挥应有的作用。

租金援助的一个关键目标是稳定因大流行而陷入混乱的家庭。把混乱推迟几个月不是解决办法;这是在“踢罐头”。马里兰州应该延长其驱逐禁令，并制定一个日落日期，以满足低收入租户的需求，这些租户希望赶上进度，但需要时间和帮助。它还应该要求接受州政府或其县的租金援助的房东为那些拖欠租金的租户续签租约。