美国的公寓正面临中年危机吗?

今天，当你听到有关公寓的新闻时，你很容易受到打击。一方面是故事[箴和反对关于新的豪华公寓。另一边是尚普兰大厦(Champlain Towers)，一栋12层的共管公寓倒塌在佛罗里达州的Surfside，造成98人死亡。美国大多数公寓的价格介于两者之间。它们不是崭新闪亮的，但大多数也不会崩溃。相反，许多共管公寓已经步入中年，需要大修。他们这样做的能力受到集体行动问题和21世纪初房地产繁荣与萧条的挥之不去的影响的阻碍。

什么是共管公寓?

共管公寓(Condominiums)是大型物业或建筑群内的私人住宅。当你购买一套共管公寓时，你购买的是一个综合体中的一个特定单元，以及它的一部分共同元素。共管公寓可以容纳多种形式。它们可以是独立的单户住宅、排屋和多户建筑中的单元。

常见的元素是独立单元之外的东西，比如走廊、大厅、地下室和屋顶。内部系统——熔炉、管道和电立管——也是常见的元素。露台和游泳池等户外设施也是如此。公共要素的共同所有权是一种为大额物品分担风险的方法。居民共同拥有这些元素，因此他们共同负责维护，维修和/或更换。

共管公寓由协会管理，这些协会在法律上负责公共设施的维护。协会每月收取公寓费，以支付运营成本和公共设施的维护费用。一部分费用也存入一个储备基金，协会可以在紧急情况或意外费用时提取。

的第一个美国的一幢集体拥有的多户住宅是在纽约市西57街建造的合作公寓。在合作公寓中，你购买房产的一部分，并获得住在特定单元的所有权租约。其他合作公寓也很快跟进，但它们大多建在纽约等大城市。

由于几个原因，合作社模式没有被广泛采用。政府为合作公寓提供资金贷款限制包括只有在大部分公寓售出后才能开工建设。想要获得私人抵押贷款的业主也面临着障碍。银行对合作公寓筛选潜在买家的做法犹豫不决，因为这会使销售变得复杂。

集体所有制的共管公寓模式(我们现在称之为共同利益的发展1961年，《国家住房法》允许联邦住房管理局(FHA)采取以下措施bd官方网站登录入口为多户住宅内的单位发放和担保抵押贷款。这使得买家更容易购买公寓，从而使开发商更容易建造公寓。一年之内，31个州已经通过了符合联邦住房管理局指导方针的共管公寓法。

谁住在公寓里?

共管公寓通常比单户住宅小。到2020年，新建单户住宅的平均价格是2261平方英尺。新公寓的平均价格是1306平方英尺。尽管独栋独立式住宅是所有年龄段买家的首选，但他们的20岁或65岁以上比其他年龄段的人更有可能购买公寓。

刻板印象认为公寓是有钱人的专利，但是低收入和中等收入的人也拥有公寓。然而,住房金融化bd官方网站登录入口影响了公寓价格。公寓越来越被视为投资机会而不是家。

例如，在21世纪初的房地产繁荣时期，公寓价格迅速上涨。2005年，全国房地产经纪人协会报道这是有史以来第一次，共管公寓的全国中位数价格高于单户住宅(分别为223,500美元和218,600美元)。这种趋势在2008年经济衰退后没有延续，但独栋住宅和共管公寓之间的价差不再很大。2020年，美国一套公寓的平均价格为26.63万美元。单户住宅的价格是30万美元。

中年危机

当公寓进入中年，他们的内部系统开始失灵。例如，30年后，大多数公寓将需要翻修更换电梯和冷暖设备系统。到了50岁，大多数人都需要更换窗户和管道立管。而且，根据初期施工的质量，有些可能需要进行结构维修。不幸的是，许多公寓协会推迟了维修。

推迟维修并不是公寓所特有的，但有两个问题使它变得复杂。首先是集体行动问题。的second is the financialization of housing.

集体行动问题

阻碍有共同利益的人一起工作的障碍被称为集体行动问题。共管公寓建筑群容易受到集体行动问题的影响，因为它们涉及多个业主。有时业主有相互竞争的利益。如果你从来没有在游泳池里游过泳，你很容易投票反对修复它。在其他时候，业主同意问题，但不同意解决方案——一些人想要修复游泳池，另一些人想要摆脱它。

在共管公寓建筑群中，集体行动的问题经常出现在共管公寓费用上。协会税每年都在增加，但业主们经常要求限制。然而，较小的增长意味着延期维护，以及更大的成本。当这种情况发生时，储备不足的共管公寓协会必须征收特别评估——一次性费用——以弥补成本。有时，评估可能过高。尚普兰大厦(Champlain Towers)倒塌之前，它的共管公寓协会征收了一笔罚金80000美元评估。

集体行动问题可能发生在任何综合体中，但更有可能发生在较老的综合体和伤害中低收入的业主最多。不足为奇的是，这些业主往往不愿每年加薪。而且，当实施特别评估时，许多人因为无力支付而不支付。

当这种情况发生时，共管公寓协会要么将业主告上法庭，要么推迟维修。上法庭需要时间、金钱，而且并不总是成功，但延期维修会引起市政当局的注意。

后者发生在乔治王子县现已不复存在的林希尔公寓(Lynnhill Condominiums)。2014年，华盛顿郊区卫生委员会(WSSC)宣布它是切断大楼的供水未付账单。该县表示，如果发生这种情况，将不得不疏散大楼内的人员。一名法官命令WSSC继续供水，但该建筑群继续违反法规。2017年谴责财产居民被迫离开。该综合体被解散并出售。新闻报道暗示该综合体问题开始在20世纪80年代，一些居民负担不起公寓费用的上涨，于是停止支付。

住房金融化bd官方网站登录入口

21世纪初的房地产盛衰也给共管公寓带来了问题。最初，繁荣有利于共管公寓。房价上涨了，即使是老房子。但我们现在知道，许多银行都参与了掠夺性贷款。

当市场崩溃时，共管公寓协会面临着三个问题。首先，次级贷款借款人的月供大幅上升。许多人的回应是不付公寓费。其次，银行在取消抵押品赎回权方面行动迟缓，延长了协会不收取费用的时间。当银行取消抵押品赎回权时，他们经常未能支付公寓费。

第三，控制掠夺性贷款的努力减缓了公寓的销售，而此时大多数协会都需要人们购买止赎公寓并开始支付费用。同样，为许多首次购房者提供抵押贷款的联邦住房管理局(FHA)开始要求共管公寓协会在联邦住房管理局购房者购买公寓之前必须获得预先批准。一些要求是难以满足。例如，拥有大量投资者持有单位的协会往往无法满足大多数单位必须是业主自住的要求。

这些趋势产生的连锁效应一直持续到今天。2016年，华盛顿邮报》据报道，由于储备在经济衰退期间耗尽，面积公寓仍面临财务困难。这些建筑群分布在大都市地区，他们有两个共同点——他们是中年人，他们位于低收入和中等收入地区。这次大流行使情况更加恶化像这样的公寓。

寻找稳定的立足点

对于储备有限的老旧公寓，没有简单的解决办法。一些公寓将需要以低息贷款或赠款的形式获得市政生命线，以防止解散。

但是，市政府和州政府可以采取一些措施，从一开始就防止共管公寓失修。目前，联邦住房管理局已经要求符合联邦住房管理局抵押贷款条件的公寓综合体满足准备金要求。州和地方政府可以提供激励以达到房屋管理局的标准。各州也可以标准化规则了解其境内的综合体如何向潜在买家报告预算信息。这样做将使买家更容易在不同房产之间进行比较，并将鼓励所有房产达到基准要求。

为了避免掠夺性贷款和共管公寓市场的投机行为，市政当局还可以激励共管公寓协会出售给个人(而不是有限责任公司)或要求有限责任公司列出其背后的所有者。

共管公寓是美国住房存量的重要组成部分。bd官方网站登录入口它们通常比单户住宅更便宜，更适合那些不需要或无法维持大房子的人。公寓越健康，整个房地产市场就越公平。bd官方网站登录入口