该地区在哪里建造房屋，这对气候意味着什么bd官方网站登录入口

本文首次发表于发表2021年8月18日，布鲁金斯学会

最新的联合国气候变化报告毫不留情:人类活动正在以“至少在过去2000年里前所未有的速度”对气候变化做出贡献。家庭碳足迹中最大的两个组成部分是半岛手机登录家庭能源使用，两者都与人们居住的地方．

更具体地说，郊区家庭的碳足迹比城市家庭更大，因为他们的碳足迹更多依赖独自驾驶对于通勤和非工作旅行，旅行更远的距离他们住在更大的房子里，需要更多的能源来供暖和制冷。低密度社区还需要更多、更昂贵的基础设施来提供基本服务，如水、下水道和道路。

对美国来说，减少有害温室气体(GHG)排放需要改变我们的城市发展模式:在靠近就业和公共交通的地区建造更小、更节能的住宅;允许零售和服务在步行或骑自行车的距离内;发展更强大的非汽车交通网络，将家庭、工作场所和其他经济活动中心连接起来半岛手机登录。

该地区为过去30年的发展模式如何影响气候问题和住房负担能力提供了一个有用的视角。bd官方网站登录入口绝大多数新住宅都建在低密度的远郊或郊区，远远超出现有的公共交通网络。半岛手机登录增长最快的社区距离该地区的主要就业中心超过20英里。自2010年以来，多户型住房在新建住房中所占的份bd官方网站登录入口额越来越大——这是气候影响的净收益——但这一转变反映了住房建设总量的急剧下降，这加剧了人们对负担能力的担忧。

在本文中，我们分析了从1990年到2019年，华盛顿地区在哪些地方建造了房屋，哪些地方没有建造房屋，特别关注公共交通和就业机会的邻近程度。

该地区的公共交半岛手机登录通和工作高度集中。新建住房bd官方网站登录入口则不然。

大华盛顿地区经济活动的空间分布遵循许多老城市的典型模式。工作是高度集中距离市中心中央商务区(CBD) 5公里以内，郊区和远郊社区的人口密度要低得多。两个最大的郊区，弗吉尼亚州的费尔法克斯县和马里兰州的蒙哥马利县，也是大量就业集群的所在地。

该地区的地铁系统旨在通过轮辐式设计促进传统的郊区到市中心的通勤(图1)。哥伦比亚特区拥有最接近公共交通的地方(地铁和地铁)公共汽车)，以及密集的街道网络自行车基础设施．地铁网络沿着蒙哥马利县(特区西北部和东北部)的两条走廊延伸，并通过费尔法克斯县向西延伸;这些县的大部分土地并不毗邻高频过境。工程正在进行中延长地铁银线到弗吉尼亚州劳登县的杜勒斯机场;这些站预计将开始服务在2022年。

大型就业中心和交通基础设施是建筑环境的持久特征，可以持续几十年。因此，该地区的气候友好型增长战略将把新的住房、零售和服务业集中在这些现有地点周围。bd官方网站登录入口

然而，过去30年里，该地区大部分住房增长都发生在远离CBD的bd官方网站登录入口郊区和远郊地区，以及公共交通服务不完善的地区。从1990年到大衰退(Great Recession)，在所有获准的住房单元中，只有不到10%位于城市核心，而郊区约为40%，远郊地区略多bd官方网站登录入口于一半。在大萧条之前的21世纪初，整个地区的bd官方网站登录入口新建房屋数量开始下降。截至2019年，新房许可证仍落后于经济衰退前的水平，这是负担能力的不祥之兆。

bd官方网站登录入口自21世纪初以来，城市核心地区的住房增长大幅增长，其中近60%发生在华盛顿特区。郊区地区的复苏速度是大衰退后最慢的。费尔法克斯县是该地区最大的司法管辖区，拥有超过100万居民，1992年至2005年平均每年发放超过5000个新住房单元的许可证，但2010年至2019年平均每年不到1800个。bd官方网站登录入口

郊区县——尤其是弗吉尼亚州的劳登县和威廉王子县——在20世纪90年代末和21世纪初经历了爆炸性增长，随后急剧下降，现在刚刚达到与20世纪90年代初相似的水平。

城市核心地区新开发项目所占比例的不断增加，对气候适应能力是一个净积极因素，因为这些辖区的就业密度最高，非汽车交通的可达性最好。半岛手机登录但费尔法克斯县和蒙哥马利县新建住房的崩溃，给该地bd官方网站登录入口区的整体供应留下了巨大缺口。对费尔法克斯泰森斯角(Tysons Corner)附近银线(Silver Line)新车站的投资刺激了一些人地方化住房开发bd官方网站登录入口但远低于上世纪90年代的总产量。每十年有60%到70%的新住房建在没有地铁站的县，这导bd官方网站登录入口致了更大的汽车依赖、更长的通勤时间和更多的温室气体排放。

人口密集的社区正在吸引更多的住房增长bd官方网站登录入口

探究在特定县建造或不建造住房的根本原因远远超出了我们的分析范围，但一个简单bd官方网站登录入口的练习可以排除一个假设:住房增长的下降不是由于缺乏可用土地。在20世纪90年代和21世纪初，新的住房许可与初始住房密度呈负相bd官方网站登录入口关——低密度社区建造了更多的住房。但这种关系在2010年代发生了逆转，使住房增长与人口密度呈正相关。bd官方网站登录入口

该地区的未开发土地数量在都会区辖区中最少，但产量却有所增加。这两个费尔法克斯县和蒙哥马利县有充足的开放空间，但发展密度低。房屋价值中位数这两个县都远远超过了50万美元——这是住房需求强劲的指标。bd官方网站登录入口华盛顿地区的趋势是，住房增长集中在人口密集的城市核心，而富裕的郊区供应停滞bd官方网站登录入口镜像其他部分国家的。

正在建造的房屋类型对气候影响也很重要。单户独立住宅比多户公寓消耗更多的建设、维护和运营资源。

随着该地区住房增长地点的改变，新开发项bd官方网站登录入口目的构成已转向多户住宅(定义为每栋建筑有5个或更多单元)。从1990年到2005年，每年发放的单户住宅许可证约为2.5万个，而多户住宅许可证约为7500个。从2010年到2019年，单户许可证平均每年约1.2万个，略高于多户许可证的数量。

在整个期间，签发的复式、三复式和四复式许可证数量微不足道——这是当前的一个兴趣点讨论的分区制改革让这些类型的小型公寓建筑在目前不被允许的地方合法化。

多户型住宅比例的增加，主要反映了新开发项目发生的地理变化，以及少数司法管辖区住房构成的变化。bd官方网站登录入口图6显示了最大的城市和远郊辖区以及两个最大的郊区的多户和单户许可证数量。华盛顿特区新增的住房许可几乎都来自多户建筑的公寓，bd官方网站登录入口而独户建筑的数量仍然很少。大多数城市中心新建的独栋住宅都是这样拆解它们取代了现有的独栋住宅，因此并不代表住房供应的净增加。bd官方网站登录入口

另一方面，劳登县(Loudoun County)的多户住宅许可数量增长缓慢;构成的变化完全是由于单一家庭许可证水平的变化。费尔法克斯县和蒙哥马利县这两个大的郊区显示出明显不同的模式:费尔法克斯县的单户和多户许可水平稳步下降，而蒙哥马利县的单户和多户许可水平则相反。

一个对气bd官方网站登录入口候影响有重要影响但我们在数据中无法观察到的住房特征是每个住房单元的土地使用量(或独栋住宅的地块大小)。美国人口普查局(Census Bureau)的许可证数据将独栋独栋和联排别墅(联排别墅)结构归为一组，没有包含有关地块大小的信息。由于联排别墅每栋房屋占用的土地比独立住宅少得多，因此从单户住宅类别向更多联排别墅的转变，可能会产生多得多的住房密度。bd官方网站登录入口未来使用替代数据来源对新住房密度进行分析将是有bd官方网站登录入口价值的。

从环境角度来看，住房增长趋势的变化有利bd官方网站登录入口有弊

华盛顿地区过去30年的住房增长对气候的影响是复杂bd官方网站登录入口的。城市核心(尤其是特区bd官方网站登录入口)住房供应的增加，意味着更多的家庭可以住在该地区就业最集中的地方附近，并享有相对良好的公共交通。半岛手机登录城市中心的大多数新bd官方网站登录入口建住宅都是多户式建筑，这些建筑的单户碳足迹比独户独立住宅要小。

另一方面，远郊社区独栋住宅的持续快速增长，意味着该地区新增的大多数家庭都居住在远离就业中心的依赖汽车的地方，生活在碳密集型住宅bd官方网站登录入口中。与上世纪90年代相比，该地区住房产量的总体下降引发了人们对住房负担能力的严重担忧。bd官方网站登录入口bd官方网站登录入口房价一直在收入增长快于收入增长这给许多家庭带来了更大的经济压力。强劲的需求加上供应不足是房价急剧上涨的完美原因。bd官方网站登录入口

我们的分析集中在相当大的地理区域(城市和县)，而其他研究发现，在各个司法管辖区内，住房增长模式存在相当大的差异。bd官方网站登录入口在华盛顿特区，大部分住房增长bd官方网站登录入口集中在少数几个社区，包括肖(Shaw)和布鲁克兰(Brookland)等以黑人为主的中等收入社区，或者诺玛(NoMa)和西南海滨(Southwest Waterfront)等以前是非住宅区。与此同时，华盛顿特区最富裕的、以白人为主的社区几乎没有新增住房。bd官方网站登录入口

在整个地区，费尔法克斯县的中心位置，就业和交通丰富的社区缺乏发展蒙哥马利县既体现了正式的规定——低密度分区而且保护历史古迹以及长期以来的政治影响力房主谁组织反对改变。富裕社区的这些反增长举措危害的不仅仅是物质环境;它们还加剧了长期存在的经济和种族不平等，并迫使低收入家庭从遥远的远郊通勤的时间更长。

数据和方法说明

上的数据bd官方网站登录入口房屋许可证取自人口普查局的新住宅建设系列。位置的信息公交车站来自美国交通部。半岛手机登录日期经济衰退数据来自圣路易斯联邦储备银行经济数据(FRED)。每年的住房许可图表以bd官方网站登录入口三年滚动平均值显示，以减少年度噪声。地方和县之间的人行横道人口普查代码使用马布尔Geocorr应用程序。将中转站的经纬度坐标与县进行匹配使用了联邦通信委员会的坐标块API．