社区土地信托能帮助解决弗吉尼亚州的住房危机吗?bd官方网站登录入口

本文首次发表于发表弗吉尼亚水星报

想象英联邦经济适用房危机的现状，人们可能会联想到北弗吉尼亚州百万美元的麦克豪宅bd官方网站登录入口(McMansions)或里士满(Richmond)现在正在出售的联排别墅24%比去年还多。

很少有人会降落在布莱克斯堡——新河谷迷人的大学城，以霍克人的家乡而闻名。与一个平均售价43.5万美元通常在市场上停留的时间不到一天，布莱克斯堡的房子已经变得几乎不可能买到。危机的严重性迫使当地官员寻找解决方案，使这个只有1.5万常住居民的小镇成为弗吉尼亚州最新一个尝试社区土地信托的地方。

“实际上，我们的住房市场比NoVA更紧张，这主要是因为供bd官方网站登录入口应不足，”在布莱克斯堡镇负责住房计划的金·瑟洛(Kim Thurlow)说。“这里的房子正被抢购一空。我们是一个小型大学城，由于大学的发展，我们的前校友将我们的地区视为潜在的投资，当然还有从大学剥离出来的创新业务。如果你是第一次买房，你就会被挤出城。”

一个由三部分组成居民参与房屋的过程bd官方网站登录入口就建立社区土地信托(CLT)达成了共识，CLT是一家非营利性公司，拥有公共土地，可以购买土地，开发住房，并无限期地保持价格低廉。bd官方网站登录入口去年，一个由布莱克斯堡、蒙哥马利县和克里斯琴斯堡组成的指导小组制定了一项商业计划，预测了需要多少公共资金，并确定了最佳投资领域，但从那以后，他们的努力就停滞了。

这太疯狂了。弗吉尼亚州蒙哥马利县的监事会在上次会议上讨论了建立CLT，因为这里几乎每个人都被房价赶出了自有住房市场。我认为这是我听过的最具革命性的想法之一。读这篇文章。https://t.co/fPfPNvWEZp

——阿什利·斯宾克斯·杜根(@AshleyinNRV)2021年4月15日

瑟洛解释说:“与里士满和夏洛茨维尔等资源较好的地区不同，我们社区的筹款能力非常低。”“在这里，对CLT的运营支持并不能得到保证，任何当地的筹款努力都不太可能与运营成本相匹配。住房开发方面有许多潜在的资金来源，但没有一个可以支付需要有工作人员为房主提供长期支持的运营成本。bd官方网站登录入口我们想要运行的所有项目都需要人力。”

永久可负担得起的

如果布莱克斯堡镇及其盟友真的组建了一个社区土地信托基金，它将成为该州第四个。2008年，夏洛茨维尔建立了托马斯杰斐逊CLT这是弗吉尼亚的第一次。里士满的麦琪沃克CLT该楼盘的第55套住宅将在几个月后出售。弗吉尼亚州最新的CLT已经有几个月的历史了，预计下个月才会有第一辆车;然而，虽然该州的前两个clt主要服务于特定地区，但该州的clt维吉尼亚州的CLT希望能在联邦范围内保护财产。

VACLT的项目主管茱莉亚·麦克纳利(Julia McNally)说:“这是仁人家园几个不同分支机构的创意，他们已经开会几年，讨论共享权益模式如何使他们已经在做的为中低收入家庭提供住房的工作受益。”bd官方网站登录入口“与其建立一个只服务于一个社区的社区土地信托基金，我们希望这是一个可以塑造和塑造的工具，以适应由仁人家园和其他非营利住房提供商服务的全州许多社区。”bd官方网站登录入口

Habitat的两个分会扮演了新CLT的助产士的角色，这样做是为了停止与该州对经济适用房的需求激增玩打地鼠游戏。bd官方网站登录入口“在你购买15年后，房主可以以市场价出售最实惠的单元，所以在劳登县这样的地方，价格可以很容易地从20万美元到60万美元，”玛吉沃克CLT的首席执行官埃里卡·西姆斯说。“如果这些单位由CLT持有，其负担能力将是永久性的。”

clt通过从不出售房屋下方的土地，并在出售建筑物时与房主分享所得权益来保持可负担性。bd官方网站登录入口虽然这种模式是在乔治亚州农村发展起来的，是为了让黑人农民保护他们的土地不受强制出售和没收的影响，这种强制出售和没收长期以来阻碍了有色人种在这个国家积累财富，但clt直到最近才通过经济适用房运动来到弗吉尼亚州。bd官方网站登录入口

麦克纳利说:“CLT是一种试图将自己与住房市场分离的模式，因为我们知道收入的增长速度跟不上房屋价值的增长速度。”bd官方网站登录入口“社区土地信托模式创造的房屋不允许以与市场相同的速度增加成本。这是对传统的房屋所有权和财富积累的一种激进的选择，随着我们看到房地产市场的爆发，这变得越来越必要。bd官方网站登录入口对于首次购房者来说，什么都买不下去了。”

在没有CLT的情况下，布莱克斯堡的经济适用房供应商所能做的最好的事情就是99年的契约限制，限制向bd官方网站登录入口收入为地区平均收入中位数80%或更低的人进一步销售经济适用房。瑟洛说:“从法律上讲，我们不能做得更多。”“虽然99年似乎是一段很长的时间，但届时无论谁拥有这处房产，都将在公开市场上转售它，从而获得意外之财。”

在一个资金有限、需求迅速增长的世界里，即使损失一套可负担得起的单元，也是供应商竭力避免的事情。这种困境也解释了为什么clt在整个英联邦变得如此受欢迎。西姆斯说:“这是一项一次性补贴，永久地为房主服务。”“你有一个房子，你让它一次负担得起，然后CLT转售模式确保这些房产永远保持负担得起。拥有一个如此有效地利用补贴的体系是有吸引力的。”

更多家庭面临的障碍

尽管CLT模式在过去十年中在房地产圈变得非常流行，但全国土地信托公司持有的平均单位数量仅为10套。bd官方网站登录入口弗吉尼亚州最大的Maggie Walker CLT项目拥有近六倍于里士满地区的公寓数量，另有125套在建，比大多数项目做得更好，但仍远远不能满足里士满地区对经济适用房日益增长的需求。bd官方网站登录入口如果clt如此受欢迎且具有成本效益，为什么它们没有更快地增长呢?

西姆斯解释说:“我们的需求和任何经济适用房开发商一样:土地和资金。”bd官方网站登录入口“现在土地稀缺，人们建造百万美元的房子，人们建造20万美元的房子。我必须为土地支付多少钱很关键，因为我不仅是以低于市场价的价格出售房子。我以低于成本的价格出售。”

这就是为什么当里士满市在5月份批准了一项转让提案时，西姆斯受到了欢呼15个包裹将城市所有土地转让给Maggie Walker CLT，用于住宅开发和社区花园的创建。如果勒瓦尔·斯通尼市长坚持他的计划竞选承诺再赠送38个物业给CLT，其中一些足够大，可以进行大规模的多户住宅发展，影响可能会更大。bd官方网站登录入口

西姆斯说:“市政府对土地的贡献非常重要，因为这抵消了我们提供更多经济适用房的最大成本之一。”bd官方网站登录入口“这对司法管辖区来说是一件很难处理的事情，因为土地是他们的资产，可以出售，并获得资金用于他们想做的所有其他事情，比如建造学校和基础设施;然而，随着时间的推移，我们为社区提供的回报远远超过一次性花费5万美元。”

一个戴尔的账单。Ibraheem Samirah今年，该提案在联合国大会上未获通过，该提案授予土地银行优先购买权，并对欠税房产征收1美元的价格，以换取将其开发成永久性经济适用房。bd官方网站登录入口

经济适用房倡导者希望，今年可能出现的一项立法变化是对clt免征房地产bd官方网站登录入口税。西姆斯说:“如果我们买了很多地，然后在上面盖房子，在这段时间里，我们要为这块地和房子交税，这会增加成本。”“当我们把房子卖给房主时，房主就像任何普通房主一样为他们的房子纳税，但下面的土地应该免税，以帮助降低我们的成本，让我们把钱投资于建造更多的房子。”

目前，由于他们的慷慨，玛吉沃克CLT在其运营的三个地方享有免税地位，但一项州法律将保护这一地位，如果地方改变主意，它也将支持全州范围内其他初生的CLT。

瑟洛对她的指导委员会能够获得的任何支持感兴趣——立法、金融或其他方面——以帮助在新河谷建立一个CLT:“我们需要一个CLT作为我们住房阶梯中的一个小凳子，让人们获得住房所有权，并为他们提供足够的支持，使他们能够进入传统的住房市场，因为没有它，他们将无法进入我们的社区。”bd官方网站登录入口