为什么在像兰利公园这样的高档化社区中，分区升级并不总是一个好主意

编者注:请参阅评论文章发表于回应这篇文章。

上个月，兰利公园的租户举行了一场新闻发布会上反对建立乔治王子郡建议来upzone他们的邻居。兰利公园的租户们加入了之家这是一个移民倡导组织，但他们也收到了口头通知提高从智慧增长联盟(CSG)，这是一家非营利组织为在兰利公园等靠近公共交通的社区进行分区改造。半岛手机登录

一些支持者对联盟的支持感到惊讶，但他们不应该感到惊讶。正如智能增长联盟(Coalition for Smarter Growth)政策主管谢丽尔•科特(Cheryl Cort)告诉我的那样:“在我们升级之前，应该采取保护措施，以免让居民面临进一步的风险。”升级规划的支持者越来越认识到，升级规划并不适合每个社区。如果增加密度限制可能会增加租金，导致流离失所，或对弱势群体造成不成比例的影响，市政府应该避免这样做。乔治王子县的兰利公园就是这样一个社区。

升级分区的理由

当政府改变分区规则以允许更高的价值或更密集的使用“这被称为升级分区。在美国，城市升级通常指的是提高住宅用地的密度限制。例如，如果一个被划为单户住宅的社区被改建，开发商就可以建造复式、四层和公寓楼。

分区升级的支持者有不同的目标。环保主义者经常把升级规划视为一种方法减少温室气体排放。城市规划者认为，这将使郊区更适于步行的。YIMBYs(是的，在我的后院)认为升级分区将解决许多都会区面临的住房供应不足和负担能力不足的两个问题。bd官方网站登录入口yimby认为，第一个问题会引发第二个问题，因为住房短缺会破坏bd官方网站登录入口过滤这是房屋随着老化和贬值而变得更容易负担得起的过程。当住房稀缺bd官方网站登录入口时，高收入人群最终会购买或租赁低收入人群通常会使用的住房。

这些团体中的许多人还认为，低密度住宅区的建立是为了让白人房主受益，而牺牲了黑人、拉丁裔和亚裔房主的利益。例如，当大多数现代分区条例都是在20世纪初制定的时候，白人权力掮客知道，非白人家庭的收入往往低于同等规模的白人家庭，所以他们把自己的社区划分为防止出现更多经济适用房bd官方网站登录入口就像复式公寓一样。对这些群体来说，升级规划是纠正历史错误的一种方式。

考虑到这些观点，倡议者往往把重点放在对富裕的白人社区进行升级改造上。例如，在银泉，支持者们一直在推动社区升级银泉市中心附近，比如伍德赛德公园在美国，房子的平均售价是100美元超过800000美元。

重新调整upzoning

许多YIMBYs认为，应该在尽可能多的低密度住宅区进行升级改造可能的。而且，他们愿意玩赤裸裸的政治让它发生。但在他们的热情中，YIMBY有时会引起一些住房倡导者的愤怒，他们认为YIMBY是bd官方网站登录入口经常拒绝与低收入居民接触他们认为他们社区的新住房将加速流bd官方网站登录入口离失所。

一些团体也对YIMBY的激进策略提出异议，因为他们可以破坏微妙的平衡这些团体必须在市议会、经济适用房开发商和富裕居民之间进行罢工，以保护经济适用房。bd官方网站登录入口租户团体也经常辩称YIMBYs视他们为敌人，并指出YIMBY活动人士的案例被削弱的租户群体。

这些争论的背后是人口差异和生活经历。yimby通常是白人，年轻的专业人士，而低收入租户往往更多样化，包括老年人，黑人和/或拉丁裔人口。YIMBY这个词通常使用得相当松散，但在这个公认的广泛类别中的一些团体已经把这些批评放在心上。其他组织，如智慧增长联盟(Coalition for Smarter Growth)，长期以来一直对这些问题很敏感。

为什么升级分区不适合兰利公园

公平地说，以上这些并不意味着乔治王子县更新其分区代码是错误的。该县和该地区有充分的理由进行有利于升级的更新。虽然乔治王子县有15个地铁站，但它们周围的发展落后于都市区的其他郊区辖区。

升级规划将使地铁站附近的开发变得更容易、更有吸引力。它还将允许在一个仍然以汽车为中心的县有更多适合步行的社区。就区域而言，分区升级也将帮助该地区解决目前严重的住房短缺问题。bd官方网站登录入口

在许多方面，兰利公园似乎是为升级而量身定做的。当紫线建成后，它将位于两个紫线车站之间。因此，它将是建造密集住房的理想场所bd官方网站登录入口和在这个地区减少汽车的使用。该地区已经适合步行(而且活动繁忙)，因此，对于在疫情期间损失收入的企业来说，更密集的开发将是一个好消息。

但是，升级规划并不适合兰利公园

兰利公园是一个低收入社区，有大量社会弱势群体。向上的80%大部分居民是西班牙裔或拉丁裔，其中许多人没有合法身份。几乎90%的家庭我不会说英语以外的语言。超过45%的65岁以下的人都有没有医疗保险。面积是贫困率(19%)是全县的两倍多8%）.

兰利公园的租户也很脆弱，因为许多居民住在老旧的建筑里，遭受房东撤资的影响。我写几个的帖子关于贝德福德和维多利亚站公寓的租户与缺席的房东的斗争，房东拒绝修复持续的泄漏，治疗啮齿动物侵扰，并更换损坏的供暖和制冷系统。7月，该建筑群的几名居民对大楼的业主提起诉讼声称贝德福德和维多利亚站的公寓“被忽视了，作为政策的系统性融合的一部分，在低收入社区商品化和获取利润，同时推迟对房产的合理管理或维护，直到在战略上和经济上对股东有利，这一切都损害了租户的利益。”

虽然兰利公园(Langley Park)的住宅公寓楼状况不佳，但它们下面的土地很有价值，一旦紫线(Purple Line)车站完工，它们的价值可能会增加。如果该地区被改造，土地的价值会更大。因此，潜在买家将更有动力将现有的花园式公寓夷为平地，代之以拥有更多单元的新公寓楼。

现在不升级兰利公园是有充分理由的。如果兰利公园的租户在短时间内集体失去家园，将对该县产生危险的连锁反应，包括无家可归、贫困加剧、年轻人失去教育机会以及家庭暴力增加。这里还有一个道德上的争论。兰利公园的租户一直在要求县政府对其房东采取措施多年来。

在他们等待的同时，房东每月向他们收取高达1500美元的租金，让他们住在啮齿动物横行、天花板坍塌、电器破损、发霉的房间里。这个问题不是这个国家造成的，但它也没有解决它，而且可以说是让它变得更糟。升级区划会给这些租户带来一堆不应得的负担。

如何解决这个问题

在邻避派和YIMBYs派之间关于分区升级的激烈辩论中，人们往往很容易忽视大局。目前，升级规划对兰利公园的租户来说并不合适，但阻止它也不能解决他们的问题。该县需要多管齐下的方法来帮助这些租户和其他像他们一样的弱势居民。

智慧增长联盟建议这是该县新分区地图的一部分全县地图修正(或CMA)的批准，两个指定了当地交通中心的地区——塔科马/兰利和兰多弗——应该被划分到与现有区域密度大致对应的区域。然后这些区域可以被改变后该县制定了经济适用房战略。bd官方网站登录入口

那么，如何做到这一点，同时又能帮助兰利公园的现有租户。首先，乔治王子需要加强其住房执法办公室bd官方网站登录入口更多的员工。它还需要加强其执法工具。乔治王子郡有一个租金托管计划例如，对于居住在严重违反住房法规的物业的租户，但它缺乏效力。bd官方网站登录入口它应该在一次运行中模拟它的程序洛杉矶。在那里，严重违反代码的属性会自动注册到程序中。在他们的房产达到标准之前，租户的租金不仅会被托管，而且还会打折(在10%到50%之间)。

该县可能还会考虑提起诉讼。哥伦比亚特区司法部长卡尔·拉辛刚刚成功起诉了哥伦比亚高地的房东赔偿64万美元住在恶劣条件下的房客。而且，他利用消费者保护法使其发挥作用。贝德福德和维多利亚车站的租户目前起诉房东，但他们不应该独自承担法律责任。

在追求公平发展的同时，还应该考虑提高土地税和房地产税的税收如何分配。目前，再分配的主要机制是包容性分区，但是不是足够的解决问题。例如，乔治王子县可能会决定使用社区土地信托，或者修改其优先购买权法(ROFR)纳入拆迁许可程序(这将允许县介入，当业主打算拆除低收入建筑，并将权利分配给合格的开发商，后者将替换或翻新低收入单位)。该县还可以增加分配给新学校的资金bd官方网站登录入口房屋信托基金。

变革的时机已经成熟。正如联合政府的谢丽尔·科特(Cheryl Cort)告诉我的那样，“我们无法挽回在乔治王子广场(地铁站)附近失去的密度和低成本公寓。现在大部分都没了。但是，我们可以在兰利公园做点什么。”