汉诺威芦苇开发方案效果图汉诺威R.S.有限公司

布鲁克兰(Brookland)的一个新开发项目提出的单位数量远远少于允许的数量，停车位也远远超过要求的数量，这可能会让特区议会在这个交通便利的地区建设更密集、更适合步行的住房的愿景无法实现。bd官方网站登录入口

薪酬计划目标

特区议会去年通过了对全面规划更新的修正案，这是朝着更实惠、更安全的特区的正确方向迈出的一小步。的修正案概述了特区的愿景具体包括地铁站和交通走廊周围增加一些新的密度，以及通过减少导致污染和交通暴力的停车来减少造成污染和交通暴力的车辆出行。

不过，虽然修订后的计划消除了阻碍实现这些目标的一些法律障碍，但薪酬计划并不能自动执行。土地所有者和开发商仍然需要建造更密集、更方便停车的建筑，以帮助迎接该计划提出的更宜居的未来。

一般来说，这不是问题。开发人员通常都很渴望用更少的停车位建造更大的建筑，因为这样更有利可图。(对于居民来说，这是一个双赢的局面，土地成本分散在更多的单元上，而昂贵的停车位更少意味着平均租金也相对便宜)．在大多数情况下，简单地取消阻止这些理想项目的法律限制是生产它们的唯一必要举措。

但在布鲁克兰的里德街，一辆新计划单位发展汉诺威公司的提案是例外。尽管该地段的分区密度很高，在非汽车交通方面的位置也无可匹敌(它就在罗德岛大道地铁站(Rhode Island Avenue Metro station)旁边，与该站相连的公交枢纽和大都会布兰奇径(Metropolitan Branch Trail)旁边)，但开发商建造的项目规模远远小于允许的范围，而且停车场的数量远远超过了分区或市场的需求。如果这样被批准，这座城市将离其住房、气候和适度共享的目标越来越远。bd官方网站登录入口

单位不够

汉诺威方案的第一个问题是，它远远小于该市的选址目标，使我们失去了宝贵的市场价格和我们迫切需要的补贴保障性单位。

考虑到其交通便利的位置和毗邻现有的高密度住宅建筑，该地块在综合规划修订过程中被理事会列为目标，作为向城市添加额外的交通导向住房的机会。bd官方网站登录入口因此，该计划的未来土地使用地图(FLUM)修正案8032.1正式将该场地从工业(PDR)土地使用改为允许混合使用的工业和高密度住宅。

2021年通过了FLUM修正案，显示汉诺威芦苇地块因混合PDR和住宅高密度而上升。图像特区规划办公室。

有了新名称，整个房产的大部分都有资格获得高密度MU-6区(其中一小部分符合资格申请moderate-density MU-4区域)，允许高度分别达到110/65英尺，综合容积率(FAR)为7.61。该项目占地面积为156,654平方英尺，总建筑面积为1,192,559，除了一楼的商业和生产空间外，足够提供1,000多个住宅单元。bd官方网站登录入口

但是汉诺威公司提议只建造大约两个-三分之一的产能，平均FAR为4.91，仅生产723台。这是城市迫切需要的300套公寓，而这些公寓的位置是为了减轻它们可能造成的环境影响而准备的，但它们不会被建造。按照建筑计划的15%的保障性住房比例，这一决定也意味着大约45个额外的补贴保障性住房的损失。

这种严重的欠建不仅与城市在一般交通导向位置最大化住房的目标不一致，而且是对该场地规划的明确拒绝。bd官方网站登录入口PUD申请明确表明，该项目将按照之前已经允许的FAR密度进行建筑，这意味着如果该项目按照计划向前推进，它将在功能上就像该场地从来没有隆起过一样。

PUD申请的图表显示，与现有分区相比，拟议建筑在项目的任何部分都没有增加密度。图像汉诺威R.S.有限公司

PUD程序要求开发商证明他们的提案与综合规划的目标“不不一致”。很难想象这个项目如何通过测试。虽然规划中关于该场地的目标明确支持更高的密度，但该项目未能实现这一愿景。

停车疯狂

这一提议尤其令人恼火的地方，不仅在于开发商放弃了必要的、有利可图的住房单元，还在于他们专门建造了不必要的、昂贵的停车场。bd官方网站登录入口在距离地铁一个街区的723个单元中，汉诺威公司计划提供332个停车位，比城市要求的131个停车位多出201个。

46%的停车比例使该项目再次与综合规划的既定目标脱节，该规划正式不鼓励“过多的非街道车辆停放”，因为它“已被证明增加了交通网络的车辆行程”。半岛手机登录

这些过度的车辆出行是布鲁克兰居民特别担心的问题我已经在和交通暴力斗争了在他们当地的街道上。汉诺威公司的最新计划是将所有这些新车直接开进没有信号的十字路口，特别是富兰克林街大桥。这种交通模式将与那条街道上受保护的自行车道和人行道产生多个新的冲突点，这些人行道上挤满了前往附近七所学校校园的家庭。

在受到关心此事的邻居们的施压时(91个邻居已经这样做了)签署了一份反对过度停车和街道安全问题的信件在社区会议上，开发商坚持认为所有这些停车位都是必不可少的——没有停车位他们就租不出去。

但我们拥有的最相关的数据却恰恰相反。紧邻该地块的两个开发项目Brookland Press和Rowan都提供相同的A级公寓，但停车比例仅为22%-24%，仅为汉诺威Reed计划停车比例的一半。

汉诺威可能只是在利用旧数据。汉诺威的律师在一次法庭上提出了同样的理由，即在他们位于东北第8街几个街区外的第一栋大楼中，停车比例为50%2019年4月分区委员会听证会布鲁克兰出版社的例子是一个警世故事。他们声称，那栋楼的运营者正在努力出租，并“试图在其他地方找到停车位，因为只是为了让人们住进公寓，他们需要更多的停车位。”

不管这件轶事在当时是否完全准确，它似乎并没有得到证实。据Brookland出版社的租赁办公室称，目前Brookland出版社几乎已经全部出租，出租率为95%。有了布鲁克兰出版社同样的市场调查和例子，罗文大楼也以24%的停车率继续自己的开发(他们今年秋天才开始租赁)。如果汉诺威仍然依赖这个数据点，他们应该更新他们的模型。

他们将是明智的，看看整个城市的地铁邻近的发展，有许多例子现有的和计划停车比率较低的建筑物。这些项目提供了真实的、以市场为基础的证据，表明在交通便利的位置上，对无停车场的单元的需求实际上非常强劲。鉴于《综合计划》对减少过度停车和车辆出行的明确指导，汉诺威公司应该承担举证责任，证明相反的情况。

目前，他们的应用程序希望两者兼得。他们强调，“PUD场地的多式通道有可能限制项目的环境足迹，并进一步推进该地区的可持续发展目标”，但从一开始就开始确保这一潜力永远不会达到。再多的电动汽车充电器和绿化也无法抵消200个多余停车位对这些可持续发展目标造成的损害。

下一个步骤

PUD最终需要分区委员会的投票批准才能继续推进，但听证会日期尚未安排。与此同时，ANC 5B计划在其会议上就该项目的社区福利协议(CBA)进行投票即将于2月23日召开的会议，以及两名5B专员就这个项目开了个特别会议明天晚上，2月16日

更正:这篇文章的早期版本将整个场地的FLUM指定为完全混合使用的高密度/工业，但该场地的一部分被指定为中等密度/工业。这篇文章已经更新以反映这一点。

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