为什么有色人种拥有的房子估价更低

本文最初由Shelterforce．

约克镇是一片中产阶级郊区黑人在费城中部，绿树成荫的死胡同和舒适的院子都是仿照城市边缘修建的白人隔离郊区建造的。几代人以来，它一直是律师、前任市长和自豪的房主的首选地址。

然而，当一位居民对她的房屋进行评估时，其价值却异常低。为什么呢?“这位评估师并不了解这个社区，”再投资基金(The Reinvestment Fund)政策解决方案总裁艾拉·戈尔茨坦(Ira Goldstein)说，他在研究中采访了几位约克镇社区成员和房地产经纪人。“他是从外地或郊区来的，只是拿走了附近”北费城经济较为萧条地区的(可比销售额)。“他对这个社区不够了解，无法做出恰当的评估。”

近年来，由于新冠肺炎大流行和长期住房短缺的双重打击，美国的房地产价值大幅上涨。bd官方网站登录入口然而，由于“评估偏见”，许多黑人房主无法从房价上涨中获得经济利益，有色人种房主的房屋估值明显低于白人家庭拥有的相同房屋。

近年来，媒体上关于……的报道越来越多黑人房主的估价很低．当这种情况发生时，房主通常会对他们的房子进行第二次评估，但他们会删除他们的家庭照片，并/或请一个白人朋友代替他们，然后发现他们的房子神奇地增值了。

根据房主的种族来低估房产价值理论上是非法的，因为估价师——就像房地产行业的所有其他专业人士一样——禁止种族歧视吗．但这种做法似乎非常普遍，以至于布鲁金斯学会(Brookings Institution)最近的一项研究发现，黑人社区的房屋受到了重视平均比同类房屋低23%在白人社区，控制学校、安全和可步行性等设施。换句话说:在一个繁荣的黑人社区，一所房子的价值仍然只相当于在一个以白人为主的弱势社区的房子。

负责这项研究的布鲁金斯学会高级研究员佩里(Andre Perry)说，全国范围内的股本损失约为1,560亿美元。他说:“这对一些人来说可能意义不大，但它将为400多万黑人拥有的企业提供资金。”“这笔钱足以支付800多万人的四年制学位学费。它将取代密歇根州弗林特市的管道，超过近3000倍。”

与房地产行业的其他领域不同，评估行业往往是封闭的，难以进入。例如，房地产经纪人只需要上一门课，通过执照考试，但是评估人员必须与更有经验的专业人员一起接受数千小时的学徒培训。因此，这个行业相当单一，人员流动很少:85%的估价师是白人，77%的估价师是男性估价机构70%的估价师在这个行业至少工作了15年。

这一体系意味着许多新的估价师正在接受来自那些在种族主义标准成为常态的时候开始职业生涯的估价师的培训。乔治华盛顿大学(George Washington University)社会学教授格雷格•斯奎尔斯(Greg Squires)研究了评估差距，他说，直到20世纪70年代，如今已被废弃的评估指南“还将种族作为决定价值的一个明确因素”。年长的评估师，仅仅因为他们的个人或专业经验，可能对城市或以黑人为主的社区缺乏熟悉，因此无法将这种知识传授给他们的下属。由于大多数估价师都是个体经营者，他们可能永远不会接触到熟悉这些领域的其他估价师。

戈尔茨坦指出:“即使估价师根据规则百分百正确地做了每件事，他们也可能会在可比销售额中体现出歧视的历史。”

涟漪效应

1977年，《社区再投资法案》(Community Reinvestment Act)禁止了抵押贷款机构用来歧视有色人种借款人的划红线等做法，但这些做法的遗产仍然存在。今天,43.1%的黑人家庭拥有自己的房子，相比之下74.4%白人家庭。黑人家庭的平均财富是白人家庭的十分之一。尽管有大量坊间证据，但住房研究人员并没有大量关于评估偏见或其对种族贫富差距的贡献的bd官方网站登录入口数据。

佩里的研究证实了购房者和住房供应商几十年来的看法。bd官方网站登录入口“我们从很多(房主)那里听说过这种情况，”芝加哥社区住房服务(Neighborhood housing Services)的住房政策bd官方网站登录入口主管莎拉·布伦(Sarah Brune)说。该组织为有信用或财务问题的买家提供贷款和咨询。“然而，当我们与其中一些利益相关者和决策者会面时，他们说，‘我们知道有数据，但我们没有听说过。’”

社区住房服务和芝加哥康复网bd官方网站登录入口络，一个住房组织联盟，正在调查黑人和布朗借款人的评估经验。回答的一个共同主题是，低估值使居民不愿投资自己的住房。布伦说:“如果有人不能借钱修缮他们的房子，哪怕只是基本的修缮，你就会看到房屋和建筑的恶化。”或者房主可能会用现金来装修房子，“这不会被记录在任何地方，所以他们可能在房子里投入了10万美元，但估价师看不到这10万美元。”

这会产生连锁反应。斯奎尔斯指出:“许多不同的利益取决于对财产价值的准确评估，如果你没有这些评估，很多人就会损失。”“房地产经纪人失去了他们的佣金。银行失去了他们抵押贷款的费用。购房者本来打算买一些电器，或者在家里做一些景观美化，但现在他们不打算了。房产价值可能会被压低。房产税收入可以减少。司法管辖区用于提供公共服务的资金更少。”

这样就形成了一个循环，整个社区都被剥夺了财富和创造财富的机会。如果黑人的房屋没有净值，他们就失去了白人房主通常用于教育、房屋装修和其他丰富生活的资金来源，或者用他们的房屋作为商业贷款等事情的抵押品。

走向准确

随着评估偏见受到越来越多的关注，一些解决方案也开始受到关注。关键的第一步是消费者教育——帮助购房者了解他们在收到偏见评估时的权利，以及他们可以在哪里举报歧视行为。芝加哥康复网络的雷切尔·约翰斯顿说，这对对抗评估偏见至关重要。“通过与邻居、朋友和同事交谈，我们发现，有评估问题的有色人种不清楚如何抱怨，”她说。

斯奎尔斯建议考察估价师的培训和审查——比如美国最大的估价师专业协会估价协会(Appraisal Institute)的项目——用正规教育和标准化课程取代学徒期，这样新的估价师就可以学习当前的标准和实践。这也可能使那些没有社会关系获得学徒资格的人更容易接受培训。正如城市或组织对少数族裔拥有的承包商有偏好一样，他们也可以创建一个有色人种或有服务有色人种社区历史的首选估价师名单。他说:“对估价师来说，从事这类工作和培训估价师为这类社区服务是有经济动机的。”

改变估价师对房产的估价方式是另一个解决方案。

传统上，估价师几乎只关注附近地区过去几个月售出的类似房屋，这对房屋价值的评估是有限的。相反，戈尔茨坦建议，根据费城或巴尔的摩等城市的房屋可能被认为价值2万美元，但每月租金仍为1200美元，这远远高于房屋价值所显示的水平，看看一处房产能产生多少租金。他说:“对于那些试图在低价地区出售房产并获得更准确评估的人来说，这可能是有利的。”

越来越多的贷款机构干脆不让估价师参与评估。两年前，联邦住房金融局(Federal Housingbd官方网站登录入口 Finance Agency)向贷款机构提供了更多贷款自由使用自动估值模型AVM有一种算法，可以根据房屋销售数据库计算房屋的价值，可以与现场评估一起使用，也可以作为现场评估的替代品。虽然这一决定在一定程度上是作为大流行开始时的安全预防措施，但它也可以解决偏见问题。戈德斯坦说:“如果这是一个自动化的价值模型，那么人们对房产可能带来的任何个人偏见都消失了。”

但该算法在打击歧视方面的有效性可能取决于所使用的数据。城市研究所最近的一项研究发现avm会产生重大的定价错误要么过高，要么过低，这些都加剧了房屋价值上的种族差异。这是因为与现场评估一样，avm今天仍然使用同一社区的可比房屋。

佩里认为，这种做法只是“一次又一次地重复歧视”。相反，他推荐使用整个大都市地区数据的avm，将一个房屋与该地区面积相似、特征相似或社区类型相似的任何房屋进行比较。使用这种方法，如果将一个黑人社区的房屋与一个受教育程度和犯罪率相似的白人社区的类似房屋进行比较，它的价值将明显高于在旧方法下的价值。

虽然房价的上涨将有利于目前的房主，但佩里建议同时将首付援助或税收抵免等金融资源引导给购房者，以确保他们不会因评估价值的变化而被逼出高价。他说:“我们不应该只是改变价值观，而不恢复一些被种族主义提取的价值。”

一个住房和城市发展部特别工作组，专注于房屋评估中的股权预计将在今年年初发布一份报告，探讨如何消除评估偏见，重点是政府监管和消费者教育。该工作组成立于去年夏天，汇集了十多个联邦机构、估价师和公平住房组织。bd官方网站登录入口

住房倡导者表示，结束评估歧视的目标是改善消费者和社区的结果。bd官方网站登录入口

社区住房服务公司的布伦说:“我们并不是要把任何个人或任何行业妖魔化。”bd官方网站登录入口“这更多的是要认识到导致今天种族贫富差距的政策，并讨论我们如何改变进行评估的过程以及房地产估值的许多因素。”

本文是种族贫富差距——转向系统性解决方案,一个镜头下系列。虽然这个系列可以免费阅读，但它的制作却不是免费的。成为避难所部队的支持者在这里．