一个直流建筑,三个TOPA流程

巴克莱,56-unit租金控制杜邦环岛附近的公寓出售三次在过去的20年里,大多数最近在2021年。我想看看,多租户使用地区的租户机会购买行为(TOPA)在这些销售。他们把公寓/合作,维持购买力,还是现代化的建筑?

为了找到答案,我跟凯蒂施耐德,三十年的租户是谁住在那里。我发现租户使用TOPA获得现金补偿(下图),但从未能够转换为公寓/合作社,犀利担保、能覆盖整座可承受性,或完成重大维修。

TOPA快速入门

当一个多家族在直流合同出售出租房产,TOPA允许租户有权拒绝销售和第三方开发者的帮助下购买建筑合同销售价格。租户可以选择转换为公寓(或合作)或者保持租赁和选择他们的新房东。

原来的1980租赁住房转换和bd官方网站登录入口销售行为(TOPA是一部分)写入地址租赁住房短缺在1970年代。bd官方网站登录入口法令的作者将短缺归咎于一波又一波的公寓/鸡笼转换,值得注意的是,该法案的发现8000台已经转换前3年,6000多人悬而未决。考虑到这种情况下,该法案三个主要目标:防止位移(特别是老年人),保留保障性租赁住房,并鼓励租户组织。bd官方网站登录入口

我经历了TOPA过程2003年,写了一个本关于TOPA在2016年。从我的研究中我发现了一些常见的趋势TOPA过程:

1)租户有权力。如果租户有多个开发人员感兴趣的工作,他们能够做出要求。租户在旧建筑通常希望建筑升级,像新管道,和设施,如无钥匙进入和屋顶甲板。,不管他们是在旧的或新建筑,是否将保持租赁租户不希望他们的住房成本增加。bd官方网站登录入口

2)开发人员利用。他们通常希望空单元。在华盛顿的租金控制建筑可以提高租金更高的利率比在被占领的空房,它是容易更新建筑如果没有一步租户。这些令人垂涎的空房,开发者可以吸引租户离开通过提供buyouts-a支付换取同意搬出去。

3)竞购战。尽管双方有杠杆,租户往往占上风当多个开发人员的组合。如果条件是正确的,他们可以刺激竞购战。

4)当租户协商负担能力,它并不总是包括新的租户。原位租户往往谈判持续负担能力的单位通过允许开发人员提高租金(或价格)空单元。

巴克莱的第一(准)TOPA过程

巴克莱的第一TOPA经验结束之前就开始了。2004年,巴克莱的所有者,伯恩斯坦,出售他们的建筑和10人组合销售来卡梅尔合作伙伴,但用漏洞在法令(因为关闭),以免给租户TOPA通知(法定要求房东通知租户合同出售时租户有机会拒绝出售)。

2004年,TOPA规约定义了一个财产转让100%销售。为了避免给租户TOPA通知在炎热的市场,一些房东开始销售他们的财产的95%,将其余的信任。这些被称为销售95/5转移。bernstein把这个道奇的极端,销售99.99%的投资组合和.01%成一个信任。

巴克莱租户发现他们的建筑是卖当新房东,卡梅尔合作伙伴,出现了。租户试图让特区政府撤销销售,但没有成功。然后他们转向公益律师。

巴克莱的第二TOPA过程

巴克莱的租户会花几年寻求赔偿。第一步是证明身份去起诉。租户的律师必须追踪至少50%的租户住在每个建筑的时间出售。鉴于高流动率,他只能演示站了六个建筑。

律师认为95/5转移是一个销售和租户应该收到了TOPA通知。不幸的是,租户失去了所有6例。法院发现他们没有演示站和/或拒绝转让是一个出售的论点。租户的律师上诉,改变了观点,说而不是最初的转移是欺诈,因为整个财产实际上已经转移到卡梅尔合作伙伴。

2011年4月,巡回法院法官同意了,但他说只有两栋建筑示范站。巴克莱和另一个与被告建立走进法院调解。当失败时,回到了法官。

经过几个月没有执政,卡梅尔合作伙伴伸出巴克莱的租户。他们想要出售,并承诺如果租户同意不调用TOPA谈判的权利。租户协会countered-they将放弃TOPA如果卡梅尔付给他们390万美元。卡梅尔最初犹豫不决,但最终同意仅略高于400万美元。

然后,巴克莱的租户设计分配资金的过程。每个租户有,但是那些住在大楼的销售和支持租户的合法努力获得最高(72000美元)。

巴克莱的第三TOPA过程

2020年,巴克莱又卖了。调用的租户TOPA权利和收到了5个。经过一轮筛选,租户表决三个报价。他们有几个共同点:

• 没有提供包括一个选项将公寓或合作社;
• 每一个提供包括一个42000美元的收购,数量达到结果的潜在买家之间的竞购战;
• 和所有开发人员提供来自盈利性。

施耐德,租户我采访,想要一个非盈利的选项,但当她提出了这个问题与租户的协会的律师,她说,他回答说“没有非营利组织会给租户30000美元收购(表上的时间)。”

下来的主要区别的对未来建筑的开发商的计划。两个开发人员,佩特拉和发展地区经济增长,计划通过收购单位把填充租户申请特区房地产教育券计划,一些开发商像住房券,因为他们支付bd官方网站登录入口高于市场利率。第三个开发人员,柳树溪,计划建设成更高端住房。bd官方网站登录入口

凯西告诉我租户选择柳树溪是因为他们提供更好的维修。柳树溪承诺升级建筑的电气和管道系统;佩特拉和地区并没有增长。凯西,这是一个交易断路器。三TOPA过程之后,她说,“我仍然不能运行微波和咖啡过滤器在同一时间。”凯西说柳溪也是唯一一个提供电梯维修在其最初提议,一个大问题是大部分租户留下的人老年和/或禁用。虽然其他公司把电梯最终改善方案,租户认为柳树溪更有可能坚持到底——因为,凯西解释说,他们相信租户在“奢侈品”建设更有可能比租户需求工作电梯,把它抵用券。富有的租户可以用脚投票;租户凭证不能因为几个房东接受凭证。

TOPA如何帮助租户和不足吗?

TOPA是一个不完美的工具帮助租户在一个富裕的城市。巴克莱的租户终于恢复最初的销售,避免了TOPA过程,但在其他九个建筑没有租户。租户收到现金——没有什么保证支付能力或防止位移。现金有其优势。很多团体来自中产阶级化——房东赚钱,开发商、市政府,但租户不通常在他们中间。在直流,租户有时可以看到支付。

但即使巨额收购不会允许一个低收入租户支付更高的租金。和直流的缺乏经济适用房bd官方网站登录入口意味着低收入租户将离开这个城市。

施耐德告诉我,当她第一次进入大楼在1990年代它是混合收入。今天,除了少数长期租户,大多数人们年轻和周期很快。建筑的TOPA过程没有停止增加租金。实际上,频繁更换意味着租金达到或接近市场利率在单位没有被长期租户(记得房东在华盛顿可以提高租金以更高的利率在空比在被占领的单位)。

经济缓冲收购提供了很好,但是TOPA最初的目标仍然重要,仍然遥不可及。