为什么仅仅把赌注押在包容性分区上以在马里兰州建造经济适用房是一个失败的主张bd官方网站登录入口
像全国许多地方一样，马里兰州的居民正在应对住房危机。bd官方网站登录入口2020年报告马里兰州住房和社区发展部(MDHCD)委托的一份报告称，马里兰州为收入低于中位数30%bd官方网站登录入口的家庭和个人提供的经济适用公寓短缺8.5万套。与此同时，该研究还指出，到2030年，预计将有97,200个收入低于中位数收入50%的家庭和个人搬到该州，这将需要在未来10年大幅增加经济适用房供应。bd官方网站登录入口
在住房危机中，人们普遍认为马里兰州需要更bd官方网站登录入口多的经济适用房，一些议员将包容性分区政策与他们对经济适用房的支持互换使用。
然而，包容性分区并不是为了满足经济适用房需求而创建的。bd官方网站登录入口相反，IZ有助于确保新开发项目(其中的单元通常是市场上最昂贵的，吸引高收入买家)受到追捧不完全由富裕家庭组成．但是，当整合这些社区的努力取代了创造经济适用房的有意义的努力时，我们都输了。bd官方网站登录入口
什么是包容性分区?
“包容性分区”一词描述了一项监管要求，即开发项目中一定比例的新单位必须以低于市场的价格出售。最常见的是，这些单位是针对“中等收入”家庭，年收入等于或低于“地区中位数收入”的80%美国住房和城市发展部bd官方网站登录入口(“住房和城市发展部”)。
包容性分区是社会经济一体化的工具。由于新的开发项目往往标价最高，支持包容性分区政策的决策者在这样做时，会着眼于确保在相对贫困的地区不会出现极端富裕的地区。这在正在经历士绅化(gentrification)的地区，或正在经历较老的、更实惠的住房向新的“豪华”单位的转变的地区尤为重要。bd官方网站登录入口
马里兰州的富裕郊区、巴尔的摩、霍华德县和蒙哥马利县的支出尤为明显重要的政治关注“代交费用”条款允许开发商向当地住房部门支付费用，而不是建造大型补贴中等收入住房单元(“MIHU’s”)。bd官方网站登录入口在“创造经济适用房”的支持下，包容性分区要求有所增加，而低收入家庭的项目则没有资金或bd官方网站登录入口面临行政延误．
通过这种做法，包容性分区已经成为那些想要创造支持保障性住房的外观，而对解决住房危机的最大需求(即低收入家庭的单元)做得很少的人的有用替代。bd官方网站登录入口(本文主要关注已售单位的IZ，而IZ租赁的动态与此相似，但不完全相同。)
但包容性分区在其他方面也面临挑战。
首先，效率低下。即使是最雄心勃勃的20%的包容性分区要求，也只能为每8个市价单位提供2个补贴单位。随着市场价格单位成本的增加，能够负担新住房的人与被选中获得MIHU的人之间的差距将会扩大，从而导致不平衡的杠铃式收入分配，即80%的住房属于“非常富有的人”，20%的住房属于“相对bd官方网站登录入口贫穷的人”。
其次，包容性分区政策将提供经济适用房的社会义务从国家转移到私人利益。bd官方网站登录入口为了解决低收入家庭住房短缺的问题，州和联邦政府需要投入资源建设住房并补贴租金。bd官方网站登录入口包容性分区允许这样一种幻想，即我们的经济适用房需求可以通过开发商的要求来满足。bd官方网站登录入口这场危机不会被一个以盈利为目的的行业所解决，因为它相对不能容忍亏损的要求。政府可以也应该做得更多。
第三，包容性分区无法满足低收入家庭的住房需求，而低收入家庭对新的补贴单元的需求最大。bd官方网站登录入口大多数收入占该地区中位数80%的家庭都能买得起现有存量住房。bd官方网站登录入口在马里兰州中部，收入达到六位数的家庭有资格参加许多MIHU项目。虽然住房不安bd官方网站登录入口全涉及收入范围的每个部分，但对新的经济适用房的最大需求是那些收入占该地区收入中位数或更低60%的人。包容性分区为一小部分中等收入家庭提供了巨大的利益，同时使其余家庭更难以支付市场价格。
最后，也是最重要的一点，包容性分区要求总体上提高了房价。bd官方网站登录入口所有的监管负担，无论是森林保护还是设计要求，都像一种转嫁到购房者身上的税收。符合包容性分区规定的成本将由市场价格购买者承担，而不是开发商。
随着市价单位价格的上涨，周边住房的成本也在上涨。bd官方网站登录入口一个2019年马里兰州包容性分区政策研究乔治梅森大学莫卡特斯中心(George Mason University’s Mercatus Center)的艾米丽·汉密尔顿(Emily Hamilton) *所做的研究表明，在没有“密度红利”来改善以低于市场价格出售单位的成本的情况下，包容性分区将使房价比没有此类政策的情况下额外上涨1%。实际上，这意味着所有不购买补贴住房的人，包括那些可能有资格获得MIHU的人，都在住房上花费更多，只是为了让少数人支付更少的钱。bd官方网站登录入口
所有这些都需要注意。包容性分区在现有房屋的再开发中起着重要作用。bd官方网站登录入口当“自然形成的”经济适用房(即旧房子)被价格更高的新房取代时，包容性分区减少bd官方网站登录入口了位移，并将新开发与周围社区整合在一起。同样，高密度的多户住宅可以更容易地分配包容性分区的成本负担，并创造出比应bd官方网站登录入口用于单户住宅开发时多得多的经济适用单元。
但在任何情况下，包容性分区都应该被视为一种整合新开发的机制，而不是一种创造足够的经济适用房来满足我们社区需求的工具。bd官方网站登录入口
*编者注:Emily Hamilton是GGWash的前撰稿人。半岛手机 app