蒙哥马利和乔治王子城县寻求扩大住房负担能力的工具箱在紫色的线bd官方网站登录入口

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Transit-oriented发展(TOD),在靠近公交车站适宜步行的多功能项目,让更多的人使用公共交通工具是有用的。半岛手机登录这些进展也减少交通拥堵和帮助环境。但住宅和商业项目在新公交站也有负面影响。

例如,紫色的线——一个轻轨项目,将连接几个马里兰郊区直流——很有可能让乘客工作、约会、家庭、和娱乐的时候终于开了,在2026年或在那附近。但它也会带来增加土地价值和再开发,有可能导致长期和低收入居民,人们可以获得最大的好处。

新交通线路”,房价、租金和土地投机可以迅速增加服务启动后,将一些和取代其他的机会,”解释了紫色的线走廊联盟(PLCC)住房行动计划bd官方网站登录入口。最大的住房需要的是年收入的bd官方网站登录入口60%或更少面积平均收入(AMI)。作为一个早些时候GGWa半岛手机 appsh文章解释说,“如果你排队每个家庭在该地区从贫穷到富有,中间的家庭是中产家庭。“那些低于60% AMI包括过多的“有色人种和[他]非英语最容易受到租金涨幅,驱逐。”

截至2019年,紫色线走廊有一些17000套住bd官方网站登录入口房价格实惠的家庭收入每年70000美元或更少,四分之三的乔治王子县,8500辆沿着走廊有一些租金的保护。这是不够的。的蒙哥马利县住房需求评估bd官方网站登录入口在2020年发现了一个供应缺口”家庭收入65% AMI,“加速需求驱动差距不断扩大。

蒙哥马利在2040年需要大约60000套新住房的整体bd官方网站登录入口满足当前的需求和一些200000新居民预期在接下来的25年。与此同时,房价已经上涨bd官方网站登录入口无处不在;在蒙哥马利县,每年租金上涨了约3%,据2020年bd官方网站登录入口房价保护研究县。和“新基础设施的期待已久的…对租金可能会有巨大的影响,”丽莎Govoni,蒙哥马利规划研究和特殊项目的住房计划,告诉我。bd官方网站登录入口

蒙哥马利的主席罗伯特•高盛房地产合作,在一次采访中说,他尤其担心市场利率的保障性住房,也bd官方网站登录入口称为天然保障性住房市场提供没有政府干预,在朗布兰奇和兰利公园。大流行,随着经济中断,使得保障性住房建设“更加昂贵,不可预测的,复杂的,”Govoni补充道。bd官方网站登录入口

租金上涨已经减少了负担得起的住房的数量在紫色线走廊,尤其是在贝塞斯达地区,根据bd官方网站登录入口2020年蒙哥马利县保存研究还指出,未来紫色线”将添加额外的压力,现有的“天然保障性住房(诺亚)。bd官方网站登录入口目前,大约有5200这样的单位是位于半英里未来的紫色的线站在蒙哥马利县,预计价格将上升。

在乔治王子,估计有16700户家庭,48%在未来的半英里紫色的线,在60%或更少的AMI,据分析提供给我的国家精明增长中心/紫色的线走廊联盟。额外的9000户家庭,27%,AMI的30%或更少。

业主在紫色线走廊将属性值-和能力增加租金上涨极大地通过自己的不努力。“相同的房东突然什么都不做…可以收取更高的租金”由于改进“由政府支付,”高盛表示。问题是如何捕获一些价值犁钱长期和低收入居民。

沿着走廊工具维护保障性住房bd官方网站登录入口

甚至仅仅知道一个新的轻轨来使得一些租金上升。马里兰大学的研究目前审查发现“租金单位位于1/2英里的预期站增加了预计运输服务开始前,“实施”从每年约450美元的成本2居室单位3/4-bedroom单位每年超过1200美元。“打击这样的增加,本文认为“anti-displacement和土地价值的捕获策略“应该”采用运输服务开始前。“换句话说,地方政府需要在低收入社区早期开始减轻压力的过程中建立新的运输。

蒙哥马利县和乔治王子县有各种各样的工具来帮助保护或创建保障性住房,包括优先购买权的权利(ROFR)”,当地政府和/或房屋委员会可能匹配”其他投标“现有租赁建筑”被转卖,Govoni说。bd官方网站登录入口马丁内斯解释说这是“经济适用房的开发人员…天然得到人生的第一笔财富,经济适用房,去市场。bd官方网站登录入口“然而,这可能是陷入困境的住房,需要认真的保养和维护。bd官方网站登录入口通常,政府与非营利组织合作,保持住房负担得起的。bd官方网站登录入口

其他工具来维持和扩大保障性住房包括deed-restriction、限制销售价格或租金,和保bd官方网站登录入口存,通常通过一个房地产信托基金,”提供贷款建立新的住房,翻新现有住房,保留现有的保障性住房,并提供特殊需要租房,“Govoni说。房地产信bd官方网站登录入口托基金提供了潜在的开发者利用投资初始资金。内含分区是另一个关键的工具,要求新的发展留出一定比例的单位为低收入人群。

可购性工具操作

蒙哥马利县,尤其是有一个使用这些工具的悠久历史,提供“可负担得起的住房设施,不存在现在在乔治王子,”bd官方网站登录入口阿散蒂马丁内斯说,CASA的研究和政策分析。虽然低租金一直在乔治王子,县政府变得更加激进的购买力面临新的挑战。

乔治王子县预算开始反映这个重点,与“290万美元家庭权利和程序的收入和1000万美元的房地产投资信托基金(HITF)”2023年,根据公共信息官Alexis自耕农和立法联络的乔治王子县住房和社区发展。bd官方网站登录入口额外的1000万美元来自马里兰的状态。乔治王子也要求每年730万美元资金从联邦住房和城市发展。bd官方网站登录入口

然而,需要的是如此之大,这些组合计划”需要在每年8000万美元的资助,“包括联邦和州政府的钱,根据马丁内斯。资金需要启用新的建设保障性住房和保存现有的单位远远超过目前的预算。bd官方网站登录入口

在乔治王子,ROFR”是我们使用的主要工具“帮助保护诺亚,说阿斯帕西娅Xypolia,主任乔治王子县住房和社区发展。bd官方网站登录入口尽管ROFR在乔治王子的书自2013年以来,直到2021年它不是用于复合物在国会山庄和Hyattsville,紧随其后的是2022年两个新的地点。到目前为止,ROFR保存759负担得起的单位,根据自耕农,更多。2021年11月,县行政安吉拉·d·Alsobrooks扩大ROFR宣布在三年内分配1500万美元,根据Xypolia。

乔治王子最近也“建立一个可持续发展的房地产投资信托基金的资金来源(HITF),“Xypolia说。bd官方网站登录入口2021年10月以来,超过500个单位保存。今年年底,”这一数字将增长到超过1000,”她补充道。

蒙哥马利县的一个网络工具是用来防止至少一些住房负担得起的。bd官方网站登录入口应对越来越住房短缺,很多争论后,bd官方网站登录入口县已经批准了约2亿美元的预算保障性住房,其中大部分将保留现bd官方网站登录入口有保障性住房的同时,增加新的单位,2000万美元的租金援助。

年收入百分之三十二的单位面积平均收入的60%以下(AMI)在蒙哥马利县deed-restricted,限制销售价格或租金,根据2020年的保护研究。与诺亚股票,deed-restricted属性的数量一直在增加,获得的从2000年到2019年近5000台。这将给一些保护低收入人群,但最贫穷的保持在最大的风险,根据研究:“几乎所有的家庭收入的30%以下AMI面临缺乏负担得起的供应。”

蒙哥马利县也成立“收购基金约有1400万美元”,这将为开发人员提供短期融资购买属性失去支付能力的风险状况,高盛表示。它将由国家住房信托基金管理与分配匹配。bd官方网站登录入口这个工具有一个成功的历史;Govoni指出Bonifant和伊丽莎白广场是著名的银泉市区的发展通过住房信托基金启动。bd官方网站登录入口

内含分区已被自1973年以来应用于蒙哥马利郡15%和12.5之间,要求每一个新建筑与20个或更多的单元被设置为低收入人群。然而,许多支持者认为包容分区是远远达不到所需要的规模来削弱经济适用房问题,例如bd官方网站登录入口本文最近GGWash半岛手机 app。

保护租户租金稳定可能是另一个重要的方法,确保了一些可预测性,虽然目前只塔科马公园这样的政策。在大流行期间,联邦政府本质上实施房租稳定在全国范围内,但授权已被取消。蒙哥马利郡议会还实施紧急租金稳定,马丁内斯说;扩大它的规模是目前正在辩论。

“紫色的线是一个难以置信的资产为低收入家庭获得运输,”高盛表示。半岛手机登录“我们只是需要确保…周围社区不是流离失所。”

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