直流和旧金山的租户购买法进行比较

超过30年,特区的租户机会购买法案(TOPA)是一个独一无二的立法在美国,允许居民留在地方他们可以负担得起的价格。

但在2019年改变了旧金山的监事会通过自己的简易房,法令被称为社区机会购买行为(国王)。

虽然TOPA和国王有相似的目标,政策变化而言,谁能拒绝销售和他们可以追求什么结果。

短暂的底漆直流TOPA法令

TOPA是1980年通过的租赁住房转换和bd官方网站登录入口销售行为。根据法律,当一个房东想卖多户型住宅,他们必须给租户有权拒绝出售和购买建筑。租户通常这样做的帮助下开发人员(或非营利性),可以选择继续出租或将其转化为一套公寓,或合作社(市场或限制股权)。

的过程开始TOPA通知——一封信房东要求将所有居民通知他们,他们的建筑是出售(或已经承包销售)。接到通知后,租户可以请求的信息,包括当前列表的租户和空单元,地板计划、年度运营和公用事业费用和资本支出。如果房客拒绝销售感兴趣,他们有45天形成一个租户协会(如果不存在的话)并提交一份声明的兴趣和申请注册。然后他们有120天安全的融资购买产权初始报价数量。

因为很少租户协会完全可以买得起一栋建筑,大多数征集第三方开发者。来达成协议,开发人员通常提供租户升级(新屋顶和锅炉)和设施(屋顶甲板、无钥匙入住),以换取空房可以按市场价格出售、出租。保证空单位,开发人员也可以提供收购——支付给租户以换取放弃权利的单位。近年来一些收购了40000美元每单位。

一旦租户达成协议,他们分配优先拒绝选择的开发人员,然后购买房地产代替另一个买家。

TOPA(有时)未满足的目标

初始TOPA法规列出了6个球。首先是阻止位移的租户,第二是为低收入居民保留保障性租赁住房。bd官方网站登录入口剩下的四个目标展开前两个(如为老年人提供额外保护)。许多租户倡导者认为TOPA不符合这些目标应该频繁,指着几个因素。

一个因素是资金不足。许多低收入租户依靠程序由DCs TOPA可行的住房生产的信托基金。bd官方网站登录入口这些项目提供租户协会通过低息贷款来支付收购成本,法律援助,和保证金存款。他们也为租房者提供抵押贷款援助感兴趣购买单位。尽管历史性的投资该基金在市长穆里尔水槽的政府,与建筑和土地意味着增加成本实际数量的单位保存未来可能会低于过去几年。

另一个因素是,TOPA法规不包括一个强大的负担能力保障机制从长远来看。直流只限制转售和增加租金租户接受城市援助作为TOPA过程的一部分。很多租户经历TOPA不会得到帮助,从城市项目。

最后一个因素是自愿协议的使用(VA) TOPA过程中。弗吉尼亚州是五内置直流的异常租金控制法规。这个异常允许房东提高租金高于70%的年度上限如果租户同意在写作。在正常情况下,几乎是不可能说服租户签署自愿协议。但是,在一些TOPA流程,开发人员将提供升级和设施租户签署的意愿。尽管租户通常能够保证自己的租金不会超出现有的帽子,他们允许开发人员制定租金大幅上涨空和买下了单位。

旧金山的国王法令需要什么

旧金山监事会时考虑TOPA-style法令,它向华盛顿寻求灵感。最终,旧金山的法规不同于TOPA而言,谁能拒绝一个销售和建筑和居民的结果。

旧金山与TOPA租户没有权利拒绝出售在一个国王杯的过程。相反,国王给了合格的非营利组织(QNP)两种第一次报价权和优先购买的权利。

具体地说,国王要求所有卖家多户型住房通知QNPsbd官方网站登录入口之前他们把房地产市场上(这是的第一个提供),这样他们有机会对财大气粗的开发商。如果卖方拒绝QNP申办,在公开市场上找到一个买家,QNP仍然可以拒绝出售一旦它的合同。成为QNP,一个非营利组织必须有5013 c免税地位,致力于保护负担能力,现有关系于社区的组织经验获取/管理多户型住宅和至少两个成功的项目在他们的腰带。

国王的结果也更比TOPA规定。住房的任期内,例如,直流bd官方网站登录入口租户调用TOPA权利可以选择三个选项之一——仍然是一个出租,转换为合作社,或者转换为一套公寓。相比之下,国王要求租赁建筑经历一个国王杯的过程保持租赁。

国王还需要负担能力保证TOPA没有。在一个典型的TOPA过程中,住房成本(购买或租赁)只对bd官方网站登录入口租户仍然负担得起的。TOPA建筑的新居民,租户或买家,可以预期市场利率的价格。

TOPA过程中我所覆盖我的书例如,平均每月租金增加了超过800美元收购了和空置单位后,租户签署了一份自愿协议。在一个国王杯过程相比之下,QNPs必须保证支付能力”永久。“国王杯也严格规定负担能力:“所有支付的租金的平均值住宅大厦的租户不得超过80%的面积平均收入。”

如何解释这些差异呢?

TOPA成立于1980年代初位移是局限于少数直流社区、住bd官方网站登录入口房成本相对较低的,意味着的人经常离开城市。给租户的议价能力被视为足够的任务。

相比之下,国王杯期间创建的广泛的位移住房供应处于历史低位,bd官方网站登录入口快速增长的房价bd官方网站登录入口,“回到城市的激增。从本质上讲,今天的危机更大范围和支持者看到需要更进一步。

因此,不同的哲学管理这两个法规是如何制定和实施。在华盛顿,委员会和相关机构往往治疗TOPA作为权利而不是一组规则。因此,我们并不TOPA政策保证支付能力或限制位移。

可以肯定的是,直流的确还有其它项目,帮助租户留在原地,他们做的工作,但TOPA并不妨碍或阻止,开发商和住户从决策导致位移或成本上升。开发人员还可以使用自愿协议的事实在TOPA过程是这种方法的证明。国王杯,另一方面,更一心一意的。智慧,确保长期负担能力和防止位移被烤成法律。

展望未来,这将是有趣的,看看哪个路径其他城市考虑TOPA /国王法律拿他们完成自己的房客拒绝的权利的法律。