TOD终于来到阿纳科斯蒂亚河以东。计划是什么，为什么花了这么长时间?

本文是一个有限系列的一部分，探讨了在该地区创造公平的以交通为导向的发展的历史、现行政策和举措。完整的系列是可用的在这里．然后通过收听系列节目了解更多同伴研讨会会议由GGWash主编乔治·凯文·乔丹主持。半岛手机 app

在过去30年在华盛顿特区和整个地区，位于交通枢纽、商店、工作场所和休闲活动附近的出租公寓和公寓已经激增。TOD对环境和人类健康的好处是有据可据的，但当地的住房倡导者和专家说，许多长期居住在华盛顿特区的居民认为，这种住房是为该市日益增长的新富裕居民阶层建造的。bd官方网站登录入口

近几十年来，随着阿纳科斯蒂亚河以西地区的开发如雨后春笋般迅速发展，低收入和黑人居民被驱逐这些经济热点地区的房价过高在全国范围内是最高的。大都会机会研究所的一项调查显示，从2000年到2016年，人口和经济变化最剧烈的地区发生在6区和市中心的部分地区。虽然华盛顿特区的大部分新开发项目都优先考虑交通通道，但在东部几乎没有TOD。

“不幸的是，我觉得这种类型的公寓对很多在这个城市出生和长大的居民来说是负担不起的，”纽约的租户协会(Tenant Association)前主席鲁法罗·詹金斯(Rufaro Jenkins)说百汇忽视这是国会高地(Congress Heights)的一处公寓小区，有经济适用房。那里的租户抗争了10年以一种可以让他们留下来的方式重新开发这座建筑。

到华盛顿特区政府达成协议2018年，为了保护Parkway的220套经济适用租赁单元，詹金斯已经在该地区购买了一套房子。尽管如此，改造后的房屋对于能bd官方网站登录入口够搬回来的前租户来说是一场胜利，其中包括詹金斯的两个成年子女。

虽然Parkway满足了人们的迫切需求，但这处房产只包含住宅单元，而且不靠近地铁站。因此，它缺乏国家住房信托基金(NHT)首席执行官Priya Jayachandran所说的让社区变得有活力的条件。bd官方网站登录入口

贾亚钱德兰说:“当你有地铁站这半岛手机登录样的交通节点，把人们生活中所需的全部资源——工作、健康食品、交通和潜在的娱乐——都在步行范围内，你就有了健康、充满活力的社区的标志。”过去六年里，他一直与国会高地的另一群居民合作，把TOD项目带到阿拉巴马大道和第13街东南角。

除了公园7-明尼苏达州大道地铁站附近的一个大型混合用途物业，有377个主要负担得起的租赁单元，零售和有很多争议-这篇文章采访的六个人很难想到7号和8号病房现有的面向交通的发展。这种情况即将改变。

TOD项目将在阿纳科斯蒂亚河以东进行

在7号公园完工近十年后，阿纳科斯蒂亚河以东的TOD项目计划正在获得动力。受够了啮齿动物、霉菌和不安全的生活环境在美国，国会高地地铁站(Congress Heights Metro station)旁边一栋租金管制公寓大楼的租户大多是老年人，他们努力重新开发自己的房子，同时保持房价的可承受性，并在2022年1月赢得了诉讼。除了住房，bd官方网站登录入口国会高地地铁站项目还包括新的商店和办公室。

标准房地产投资公司(Standard Real Estate Investments)收购了这块占地两英亩的土地及其七处房产。该公司正在与开发商Trammell Crow Company和NHT旗下的非营利开发部门NHT Communities合作，建造179套住宅单元，供收入在该地区收入中值30%至80%之间的家庭使用。

国会高地地铁站项目是WMATA最近发布的项目的一部分十年战略计划为整个地区的TOD项目服务。在这份文件的指引下，特区政府的目标是建立一系列以运输为导向的新发展项目。

在华盛顿特区负责规划和经济发展的副市长办bd官方网站登录入口公室(DMPED)的领导下，距离国会高地车站还有两个计划中的住房项目:多期圣伊利沙伯东重建项目在183英亩的土地上，最终将包含住房、商店、教育和社区空间bd官方网站登录入口马尔科姆·艾克斯重建该项目旨在将一所前小学校园内的一块4.5万平方英尺的土地改造成教育工作者的住房等。bd官方网站登录入口

这座桥这是MRP Realty与伯利恒浸礼会(Bethlehem Baptist Church)合作的一个项目，距离阿纳科斯蒂亚地铁站(Anacostia Metro station)步行3分钟即可到达，其中包括1.1万平方英尺的零售店、118个混合收入单位和一个社区中心。这些公寓将适用于收入不超过AMI 50%的家庭，除了为收入不超过AMI 30%的家庭提供的6套永久性支持性住房(PSH)。bd官方网站登录入口据报道来自城市草坪。Gragg Cardona Partners, Foundation bd官方网站登录入口Housing和Carding Group正计划建造本宁路的住宅附近有商业空间和经济实惠的辅助生活单元。

7号和8号病房的TOD障碍

虽然阿纳科斯蒂亚河上出现了少数TOD项目，但要实现阿纳科斯蒂亚河以西哥伦比亚高地、诺玛和海军造船厂等社区多年来激增的那种增长，以及确保这些利益得到公平分配，仍然存在障碍。创建具有所有定义组件的TOD项目-在中转站的步行距离内，包括住宅和商业空间-可能具有挑战性。

贾亚钱德兰解释说:“当你毗邻公共交通时，你就有了共享的系统、共享的所有权、与特区和联邦政府达成的导航协议，以及不得不重新设计时的成本超支。”“发展要复杂得多。”

在阿纳科斯蒂亚东部建造TOD -在那些经历了几十年政府机构和私人实体投资减少的社区，经常根植于种族偏见系统性的歧视带来了额外的独特障碍。

对于WMATA来说，它有可能通过整个地区计划的TOD项目建造26,000个新住房单元，问题是库存。bd官方网站登录入口据地铁房地产开发总监史蒂文·塞格林(Steven Segerlin)说，该机构在华盛顿特区没有多少土地，只有国会高地、阿纳科斯蒂亚和迪安伍德三个河站以东有足够的土地可以开发。

因此，在Metro新战略计划的11个合同项目中，只有一个-国会高地混合用途开发-位于阿纳科斯蒂亚东部。虽然计划中提到了Anacostia站和Deanwood站附近的项目，但它们被归类为开发组，这些开发组要么需要至少10年才能签订合同，要么有场地限制，要么需要额外的协调。

在开发中低收入家庭也能负担得起的多功能物业时，另一个问题可能是融资。根据DMPED发言人的说法，贷款机构在融资前可能会要求签署较高比例的租赁协议，而且还有其他挑战。

“与城市的其他部分不同，阿纳科斯蒂亚河以东的混合用途TOD开发项目往往需要更多的住宅和零售部分补贴，因为市价住宅租金通常不够高，不足以支持市价/混合收入住宅开发，”DMPED发言人通过电子邮件表示。

除了bd官方网站登录入口房屋生产信托基金根据DMPED的说法，特区机构正在通过为吸引私人投资到服务不足社区的项目提供缺口融资，优先考虑靠近交通和其他便利设施的项目，以及“利用地区租赁权力”来解决这个问题。

在某些情况下，TOD的障碍更多是字面上的。去年运输部开设了一个为Parkside发展项目的居民兴建行人天桥到达明尼苏达大道站。虽然开发商将Parkside标记为TOD，但值得注意的是，要进入地铁站，会员帕克赛德周围不断增长的社区必须穿过阿纳科斯蒂亚高速公路，这条高速公路继续分割着该地区，并引发了噪音和污染。

“如果你能飞，那就太好了。但(在现实中)，无论人们使用何种交通方式，连通性和直接高效地到达该地点的能力都至关重要。半岛手机登录这是我们如何理解真正可访问的东西意味着什么的基础，”企业社区伙伴大西洋中部办公室的州和地方政策总监梅丽莎·邦迪(Melissa Bondi)说。

构建有意义的TOD的挑战是多种多样的。有时，危害来自于规划项目时没有考虑居民的需求。邦迪曾见过这样的案例，“一条高速公路将半个社区的人与杂货店分开，他们无法到达那里……似乎任何人都应该垄断人们获得食物的渠道。”

由于食物是人类的基本需求，一些人认为围绕食物获取建立可以产生与TOD类似的好处，或者与该框架协同工作。虽然看起来很简单在食物沙漠中建造杂货店在住宅区附近，邦迪bd官方网站登录入口发现大型杂货连锁店在其设施的一定半径内阻止竞争对手开店——想想吧西夫韦试图垄断沃德7区食品杂货市场．

邦迪说，在其他情况下，很难说服开发商和物业经理建造居民想要的东西，因为他们“可能会对自己能得到多少钱感到紧张”。通常，投资者会为他们认为能产生最大利润的设施做计划。

“与他们在同一空间投入的其他商业(选择)相比，(一家杂货店)的投资回报最高、最好吗?”邦迪说。“所以我们在什么是最大化方面存在冲突，是建筑的利润还是建筑的价值和效益?因为一个非常受欢迎的小杂货店对每个人来说都是一笔巨大的资产，包括大楼。”

随着越来越多的TOD项目在阿纳科斯蒂亚东部社区推进，居民可能会被迫倡导最能满足他们需求的设计和设施。不过，邦迪仍然保持乐观。“我们非常努力地说服(开发者)，这是值得他们承担风险的。”

*bd官方网站登录入口住房和人口数据来自美国人口普查局2020年5年预测。Walksheds从WMATA．

本文是一个有限系列的一部分，探索以交通为导向的公平发展，由亚马逊资助。大华盛顿编辑部保持编辑控制和独立，根据我们的编辑政策．我们的记者遵循的道德准则专业记者协会．