你是哪个站?通过历史街区的镜子

倡导历史街区往往声称历史地位不明显增加住房的成本和麻烦。他们也倾向于支持文物保护办公室(HPO)和保护历史古迹审查委员会(HPRB)审查过程,确保社区输入他们邻居的家里装修或增加。

嗯,你可能想看看发生了什么事一对夫妇的一个历史性的房子在国会山。HPRB的行动几乎把他们的梦想的房子变成了一场噩梦——要求他们花6倍必要取代non-historic墙板。在这个过程中,HPRB传达消息的支持社区,他们的国民大会,附近的邻居,甚至国会恢复社会,它并不真的关心社区认为。

在一些法律的帮助下从一个家庭的朋友,这对夫妇得到了HPRB上诉的决定推翻。但是并不是每个人都那么幸运。和这对夫妻的故事揭示了一些更大的挑战与文物保护的过程。

到底是保护历史古迹审查委员会,呢?

直流保护历史古迹审查委员会(HPRB)是一个九口之家的身体由市长任命决定是否指定个别建筑作为历史地标或区域/社区作为历史街区。由建筑师、历史学家、考古学家和普通公民,董事会也负责确保改变历史建筑的外观,是否地标“贡献”历史街区的建筑,以及新建筑在历史街区,是“兼容”的“历史人物”。董事会了历史街区设计指南涵盖几乎所有造成建筑物的所有者会给他们的房子的外面。

在实践中,基本上任何房主项目要求一个建筑许可必须先经HPRB或HPO的员工。尼克Sementelli之前写HPRB历史街区的监督在GG半岛手机 appWash。

那么发生了什么?

2020年2月,马特Handverger和莎拉Struble买了一架双在国会山历史街区4日圣SE。众议院已经最后Struble女士的父母的家,曾在2004年将其出售。然而,事实证明,房子有问题。早在1986年前有一个火灾Struble女士的父母拥有它,和之前的所有者已经烧毁的房子,取代了外面站在前面和侧面显然non-historic铝墙板。

这对夫妇还注意到在windows和丁氏腐烂,洞,差距和铝墙板上剥落的油漆。他们决定替换窗口修剪和站在同一时间,与一位受人尊敬的外墙承包商咨询。承包商偷偷看了下铝确定原站但一无所获但胶合板1986年重建。所以他建议他们最好的解决方案是一个纤维水泥外墙叫做艰苦的董事会。

艰苦的董事会是为了看起来像木头,尤其是画。木材相比有明显优势:它更耐用(30年保修),提供了更好的保温,防水,不燃,和多,便宜得多。

木头,碰巧,不再是你父母的木头。森林生产“老”或“慢”增长木覆盖大部分的旧框架房屋在华盛顿已基本清除,老增长木材是现在非常稀缺,可用显然只能从供应商从解构旧房屋转售木材。

“新”或“快速”增长木材本质上是养殖的木头。更耐用,要求重新绘制,再密封每五到七年每10到15年和替换。甚至新增长木材将大约三倍的初始成本项目增加27000 - 30000美元的价格难的板80000 - 90000美元。和添加了维护和过早的重置成本,总成本的木材将接近180000 - 200000美元30年期保修段艰苦的董事会。

HPRB几百页设计指导方针在几乎所有方面历史建筑的修复或更换或添加。尽管他们的体积,指南包含令人惊讶的是一些亮线的规则,严重依赖于个案的规则,只能从员工。有17页墙和基础2009年,最近更新,其中大部分处理治疗的历史材料,如砖和木头。它只有三个段落”替代材料。“国家指导方针,替代材料”可能被认为是“由房主在复制的情况下不是“技术和经济可行性。“至于木材替代品,指南包含一个散漫的论文的缺陷,金属和塑料站覆盖物,没有任何其他材料。他们只是认为,许多HPRB法规一样,警告之前检查与HPO人员规划您的项目。

HPRB攻击

Handverger先生玩正确的电子邮件发送到2021年10月HPO通知员工,他打算取代衰变non-historic铝墙板在前面和侧面的他的房子与艰苦的董事会。HPO的工作人员回应说,难的董事会和其他纤维水泥产品曾经被批准用于前置海拔在任何历史街区。Handverger先生问他能做些什么来改变。职员说的唯一途径是申请许可证和否认向董事会提出上诉。2022年1月所以Handverger申请许可证。随后工作人员向董事会报告建议拒绝允许说,纤维水泥不“匹配阴影线、深度和天然木材的自然不规则。“这进一步声称的区别是明显的甚至从远处人行道上(在这种情况下与一个身高5英尺海拔37-feet),从而影响历史街区的整体体验。”

HPO职员,猜测从房子的日期(1874年以前)和位置,原站可能是木头,并因此得出一个结论,更换必须木头。她慷慨地说,她不需要定制的详细描述,可能是在原始的。当她在以后的证词说,“我愿意是灵活的,只要人愿意提出木材。”

2022年3月一个完整的听在HPRB面前。Handverger先生和他的承包商作证难的板上面描述的优势和木材为代价的。他们显示图片和纤维水泥的例子来演示其木材相似的特徵。Handverger先生指出,他的承包商已经发现三个例子的前置艰苦的董事会在附近的房子。

Handverger先生还配备了一致决定支持他的项目从非洲和九个邻居的支持,包括他的另一半的所有者双谁说纤维水泥的使用不仅不会减损的外观,将有一个小但明显的积极影响能源使用。

Handverger先生证实,“砍伐树木来满足每个人的梦想[原文如此]住在1850年是没有意义的。”

贝斯珀塞尔,国会恢复社会历史保护委员会还打电话给在一些证词。她说委员会通常是支持使用更耐用的材料密切复制木头,因为稀缺的增长,但同时她问房主做更彻底的调查的原始站,与言外之意,如果它变成了木头,他可能被木材替代品。

董事会的质疑几乎完全来自一个肢体,外大桥马的,问及艰苦的板材厚度的差异和木镶板,经查实艰苦的董事会在1/8”薄。他说他知道其他纤维水泥产品的更厚。

格雷琴Pfaehler另一个成员说,它看起来不像复制是可能的。她说,她知道老增长资源或更高年级次生生长材料可用,因为她已经为她自己的房子。她说Handverger先生应该回收诸如“社区叉车”可能旧的增长支持从解构的房子。然而,她没有矛盾的证词Handverger先生的承包商安装任何类型的木材会大大增加项目的成本。

椅子,Marnique Heath,表示质疑,宣布讨论已经开始,几乎立即宣布她支持当前员工位置反对难的板代替木材的使用前置高程。希思口头表决。决定是一致通过的。

HPO职员要求澄清,可以利用纤维水泥在房子后面添加和希斯答应了。但是第一建筑师插话道说Handverger先生应该使用更厚的产品。困惑Handverger先生想问一个问题但希斯告诉他,没有进一步的问题是允许的,他应该与员工的担忧。

更高的“历史性”法院

然而,Handverger先生没有去悄悄到深夜。相反,他将官司打到下一个级别寻求救援从市长代理负责处理HRPB上诉。代理市长的办公室主任规划但听证会听证官由市长的代理。目前听证官乔治敦大学法学教授名叫彼得·伯恩,他教导并发表了大量关于保护问题。听证会前市长的经纪人是自由裁量权的问题,但如果授予新创;也就是说,申请人得到另一个完整的听力和并不局限于HPRB听证会记录的审查。

听力在6月举行。现在由法律顾问表示,一位家庭朋友和临床法学教授Handverger先生作证说,他的承包商和艰苦的公司的代表,以及HPO职员。证据包括大部分HPRB听到了什么。Handverger先生指出,两个邻居附近安装了艰苦的板,一个Handverger-Strubles搬进来后,那从街上他不能区分难的董事会和木材。(有相当大的但不确定的讨论在听证会上任何艰苦的董事会是否已经正确安装允许的。)

此外,承包商提出了一个模型的难的董事会和木板一块胶合板的两面。他宣称唯一明显的区别是,从正确的角度“训练有素的眼睛”可以看到,辛苦地坐在”略有不同。“辛苦地证实代表验收产品的增加很多其他历史安纳波利斯等司法管辖区,和当地包括公园管理局和直流美术委员会。

HPO职员作证说,无论是她还是董事会已经看到市长的代理所示的模型。但是她说HPRB带来了执法情况下对纤维水泥墙板安装未经许可,她见过,因为她能看到“毛病”“角落”她的眼睛,“影子”的艰苦的董事会让建筑看起来平坦的表面上。

听证官要求HPO职员市长代理将扮演何种角色。她说她不知道,因为这是她第一次参与这样的上诉。

最令人沮丧的情况下,Handverger先生指出的那样,是他提议安装一个看上去更接近原始的支持比当前的支持。

“我会得到它如果我是取代木材站,但是我更换一个摆满,破旧的铝几乎看起来坦率地说,如果不是就像木头一样,“Handverger说,并补充说成本差异如此之大,如果他失去了吸引力,他可能刚刚固定窗户,离开了铝墙板希望HPRB最终加入游行的历史辖区接受胶结墙板。

从上面的帮助

2022年11月4日,市长的经纪人发布决定,拒绝董事会的决定和指示它授予Handverger的建筑许可。市长代理执政是清晰简单的:“提出使用坚硬地站(与保护法案,因为它是一致的)肯定会保留房子,将增强其韧性…火和水损害。[和]的特点是一致的(历史街区),因为没有一个人不是高度专家可以感知任何外观差…从公众。”对冲的意见,并指出“独特”的情况下这种情况下,缺乏任何原始站,房子的距离,护理申请人在上浆外墙,以及缺乏任何视觉差异的公共空间。

引人注目的是,他还指出,董事会对于历史建筑的设计指导方针不明确禁止使用现代材料代替前置站。可以更低。

山不愉快的历史街区

Handvergers的案子不是一个孤立的一个。大约在同一时间,Handvergers接近HPO,一群公寓业主太愉快也寻求批准取代腐烂的木头站在合成产品。我与业主之一,要求匿名,他说已经很难找到一位承包商甚至会在历史街区工作。他终于找到承包商援引他的价格从50000美元至100000美元30年高质量的合成产品。成本最低木材的选择被证明是111000美元,新的增长松10 - 15年的预期寿命。又木的选择至少增加了一倍多,更有可能增加了两倍的成本项目。

公寓大楼在一个角落里有两个street-facing墙和后墙从大街上都能看到。与Handvergers一样,HPO说合成站只能用于第四,not-visible-from-the-street墙。其余确实是木头和一个特定类型的木墙板设计叫做双s形表现为狭窄,重叠板条。公寓的主人知道了Handvergers听证会将在这个问题上和几个人出席。看Handverger先生发生了什么事情之后,他们决定他们的支持是足够糟糕,他们真的没有时间等待一个可能逆转由HPRB市长代理或改变其政策。所以他们继续松安装。

虽然他们可能会感到一些遗憾没有等待,没有保证董事会将读取市长的经纪人的决定作为一个广泛的否定的艰苦的板尺,继续把它应用到建筑像山的公寓非常接近。

公寓业主之一是一个城市规划师。他说他已经调查了城市的项目补贴的住房成本在历史街区,但发现程序income-restricted,他和他的主人,虽然不富裕,没有资格。他说整个过程让我想知道历史保存,它是谁?如果只有富裕的人才能生活在历史街区,我们只是很有钱人的城市吗?”

为什么HPRB得到这样错了吗?

最引人注目的和令人沮丧的方面经验Handverger先生和女士Struble是缺乏关注由董事会对视觉冲击以外的任何值。没有HPO人员报告中称或任何董事会成员在听证会上对房主的成本或能源效率或对环境的影响的noncombustibility需要木墙板或产品被用在房子已经烧一次。

这似乎并不重要,房主提出替换现有已经non-historic站在一些明显的优越性在各方面和外观非常接近历史站。也没有物质支持的项目所有的邻居和附近的国民大会。也不提供的,有条件的支持国会恢复社会也在一边帮腔指出,“重要的是要认识到旧的增长材料是不再可用,在许多情况下可以采用现代材料。”

一些专注的近视似乎源于HPRB狭窄的解释其法定职责——“兼容性”与历史人物的唯一的法定目标几乎所有的决策。但市长的经纪人指出,保护历史建筑与兼容性和地位平等如果实现兼容性不能来订购维修成本非常昂贵,他们不会。为什么不兼容性的概念广泛足以容纳变化可能并不完美,但性格更比现有的条件?

,鉴于成本的巨大差距,为什么是测试的一个明显区别是什么外观如此主观的,特别的,和无组织的吗?这一切下来的自称“训练眼”HPO职员之一。没有现场试验或任何其他系统的努力客观衡量的差异是否明显尽管37-foot挫折和身高5英尺海拔。市长的经纪人正确地观察到,兼容性不应该基于可以看出只有“高度专家”观察员。

可能会改变未来?

近年来HPRB已经制作district-specific设计指导方针至少含蓄地做考虑房主的收入。在一个地区,金曼公园,设计准则序言指出,该地区有很高比例的房主”温和的手段。“的确增加了房屋维修费用的主要来源金曼公园社区动荡历史设计的前景。

“寻求反映担忧”的指导方针在增加成本和“旨在提供更大的灵活性。“至于墙纸,金曼公园指南提供,除具备站不需要替代木材,“(n)电子战胶结框架房屋外墙是允许的。”

将董事会做正确的事,越来越多的历史街区安纳波利斯和查尔斯顿,金曼公园规则扩展到富裕的历史街区,如国会和太愉快吗?还是会限制其事实代理市长的决定——限制决定的房子好吗?如果走这条路,它至少会建立一些系统的方式来辨别材料的可见的区别吗?然后它会开发一个设计准则,提供实际的指导,而不是简单地说,“我们知道当我们看到它”?请继续关注。