里士满长期被忽视的南区正在迅速发展，但它能公平地发展吗?

去年九月，决议里士满詹姆斯河以南三条主要走廊的重新规划取得了罕见的成就:市议会一致通过。如果由规划与发展审查部全面实施，里士满高速公路、米德洛锡安收费公路和赫尔街沿线的所有物业将被升级为TOD-1交通导向的节点区分类。这意味着，在目前以汽车为中心的城区，可步行的街景和高达12层的建筑将成为常态，但伦敦金融城能确保所有城市都能实现增长吗?

发展分区

对于第一区议员Andreas Addison来说，他与议员Jones, Lambert, Lynch和Nye一起提出了这项决议，里士满的未来岌岌可危。

“当我们看到我们作为一个城市发展的机会时，未来将取决于我们如何开发南区，”他说。“从历史上看，河的北部已经比较发达，所以我们期待实施里奇蒙德300总体规划，我们需要有意识地考虑如何良好的分区，住房和更高频率的交通可以支持河南部的增长。”bd官方网站登录入口

虽然代表西区的市议员提出一项专注于南区的决议似乎很奇怪，但Addison对如何升级关键走廊可以改善其所代表的地区有直接的经验。2021年，他领导了一场运动再分区西宽街从斯科特的附加到亨利科县线到TOD-1。从那时起，新酒店而且数百的公寓已经建成了。脉冲的第一加油站莫尔文大道也在建设中，以支持不断增长的人口密度。

与一些人口预测在未来15年里，弗吉尼亚州首府预计将有114,000名新里士满人(河城居民大约增加50%)，艾迪森认为现在是时候为新人口做计划了。

他说:“这可能会成为一种催化剂，增加住在南区的人数，提高已经住在那里的人的收入，但要求重新规划需要时间。”“将宽街的其余部分重新划分为托德-1的请求花了将近一年的时间，而这只是一小段时间。在南部实现经济适用房、适宜步行和杂货店的愿景需要时间，所以我们必须现在就开始。”bd官方网站登录入口

Southside复兴

新公寓、改善公共交通和便利设施的承诺听起来很有吸引力巴里•格林他是南城居民，也是两家机构的董事会成员智慧增长伙伴关系而且RVA快速交通．太多的里士满人很少冒险到詹姆斯河以南探索当地的餐馆或支持小企业，但他认为不必这样。

“我们必须让南区成为人们愿意来、愿意花钱、愿意待上一段时间的地方，”他说。“是什么让咖啡店或唱片店想在河的南边开呢?”

Scott 's Addition从一个被遗忘的工业区转变为一个繁荣的社区的一个关键组成部分是大里士满运输公司的脉冲公交快速交通的推出。计划一个第二条脉冲路线运行南北格林希望这项新服务不仅能让他的米德洛锡安收费公路通勤更快捷、更实惠，还能刺激新的发展。

他说:“如果我离开家，坐公交车进城，十有八九我会叫优步(Uber)回家，因为我的公交车一小时才来一次，我只能回到南区。”“这次重新规划将刺激住房增长，希望这将增加公交频率，并bd官方网站登录入口允许该地区扩展交通一直到切斯特菲尔德镇中心。”

所有人的便利设施

作为里士满未来的样板，斯科特大楼最大的缺陷是，自从该地区开始振兴以来，没有一个经济适用房单元被添加到该地区。bd官方网站登录入口里士满的平均房价达到了历史新高今年的37.5万美元缺乏可负担得起的出租房屋预计到2040年将从2万增长到至少4万，对弗吉尼亚州首府包容性增长模式的需求从未如此之大。

即使只有8％该市房产退税计划的资金流向了该市排名前十的公司，这对那些认为任何资金流向公司都不合适的居民来说都太多了。每一分钱都很重要。

艾迪森说:“人们有点担心，随着我们重新规划，人们可能会因房价过高而被赶出去。”“我们必须接受这些反对意见，看看我们有什么工具来防止流离失所。在维吉尼亚我们没有太多因为狄龙规则，所以我们必须利用我们所拥有的一切。有机会提供密度奖金和可负担的单位激励，让人们在交通走廊沿线建造负担得起的建筑。”

由于里士满的平均租金现在超过每月1400美元(比疫情前高出24%)，格林呼吁将市场价格建筑和永久性经济适用房结合起来，以填补这一缺口。bd官方网站登录入口由于市场上的供应如此之少，他认为“上世纪80年代建造的老公寓正在利用人们，因为它们没有太多竞争。”

增加里士满经济适用房信托基金的资金，并投入更多资金bd官方网站登录入口市属包裹格林表示，永久性的经济适用房也可能是降低首都住房成本的工具箱中的工具。bd官方网站登录入口

“我们需要积极主动地管理社区土地信托，”他说。“我们已经看到了在城市中对抗快速士绅化的措施没有奏效，但如果我们现在开始规划，我们可以采取一些反位移工具，以缓解新开发带来的土地价值上涨。我们早就应该确保照顾最低收入人群了。”

重新规划的决议成为现实的最大障碍可能是规划部门的能力有限。尽管公平发展办公室的工作人员数量从去年的2人增加到7人，但由实力的球员Maritza Mercado Pechin必须在众多相互竞争的提案中优先考虑促进城市发展。

Pechin说:“这可能会与我们正在做的其他工作相结合。”“当GRTC正在研究新的BRT对土地使用的影响时，我们自己进行南部研究是没有意义的，我们可以只是参与其中。”

大部分的重活都在新房子上钻石区完成后，里士满的规划者正将注意力转向全市范围内的分区代码重写，其中包括允许在南区进行新的发展。资金到位后，佩欣的团队计划在夏天前聘请一名顾问，成立一个顾问委员会，负责监督新分区条例的制定。这一进程将为河以南的社区带来什么，将取决于当地领导人和里士满居民的积极参与。