新肯特郡的一个集群分区。由Nick Gerardi /新肯特无人机公司授权使用。

这篇文章最早出现弗吉尼亚水星报

五年前，在大流行对更大空间的需求以及千禧一代大规模进入住房市场之前，英联邦的房屋销售价格中位数为29万美元。bd官方网站登录入口去年，这一数字达到39万美元100000美元根据最新数据，在此期间，弗吉尼亚州的家庭收入中位数实际上减少了2975美元数据．

随着住房需求将房价推高至危机水平，人们会bd官方网站登录入口认为整个英联邦的民选官员会尽其所能建造更多的房屋，但一些县实际上正在让建造成本更低变得更加困难。

集群难题

在里士满及其周围的县，高昂的土地价格和建造新住房的广泛障碍，将对住房的需求推到了弗吉尼亚州中部蔓延的外缘。bd官方网站登录入口新肯特县毗邻64号州际公路，地处弗吉尼亚州现任和前任首府之间的黄金地段，迅速成为联邦发展速度第二快的地区。

去年宣布的计划1.85亿美元AutoZone配送中心在很大程度上被视为这个经常被忽视的县的一个妙招。为了满足即将到来的350个仓库工作，更不用说新肯特了25％由于过去十年的人口增长，人们可能会认为地方领导人会让增加居民变得更容易。相反，去年夏天，监事会实际上降低了新开发项目的允许密度。

由于新肯特的人口在过去十年中增长了10%以上，州法规要求当地至少有40%的土地可以允许集群细分这是一种开发分类，对联排别墅(townhomes)等密度更大的住宅开放许可，以换取建筑商保留更大面积的绿地。bd官方网站登录入口

为了兼顾土地保护和可承受性，集群分区将开发集中在地块的一个部分，以保护更多的农田或森林，同时降低建筑商在各个单元中铺开的道路和水利基础设施的成本。在这样的计划下，开发商可以只在项目一半的土地上建造更密集的住宅，并将其余土地保留为绿色空间，而不是将整个场地变成带大院子的独栋住宅。

尽管新肯特郡曾经允许开发商留出50%的土地，在另一半土地上进行建设，但去年夏天，该县提高了这一比例土地保育要求达80%．新肯特州监事会成员帕特里夏·佩奇(Patricia Paige)提出了这项条例，她没有回复要求就本专栏发表评论的电子邮件和电话。虽然这听起来像是保护更多绿色空间的宜居性的胜利，但现实是，如果只允许开发商在100英亩的土地上建造20英亩的房屋，他们往往无法支付成本。

里士满住宅建筑协会(Home Building Association of Richmond)首席执行官丹娜·马克兰(Danna Markland)说:“他们本质上是在寻找一个漏洞，在法律上遵守州法规的要求，但在某种程度上，集群细分条款不会被使用。”“你在一个特定项目上拥有的房屋越多，你就越能将开发成本分摊到所有房屋上。他们把留出的空地抬高得太高了，根本不可行。”

计划的毒丸

只允许独户独立结构的住宅分区可能会因其独特性而获得最多的关注故意排他的这是自然的，但这远远不是地方政府为阻止新邻居而部署的唯一土地使用规定。挫折要求，地块覆盖指南，最小地块大小，甚至包括分区标准都可以被操纵，使新的开发几乎不可能。

诺兰·格雷说:“毒丸通常看起来像是合理的规划要求，作者《任意的线条:分区如何破坏了美国城市以及如何修复它》，他在电话采访中写道。“这些规定是经过认真研究的技术措施，旨在改进该条例，但它们往往是武断的标准，旨在让特定类型的人的住房更贵。”bd官方网站登录入口

马克兰表示，新肯特增加每个集群分区内保留土地数量的目标听起来合理，但不值得称赞，但仔细检查该法规对扩张的影响，就会发现留出的80%是不诚实的。

“通过降低新开发项目的密度，新肯特与保护农村空间的努力相矛盾，”她说。“如果这真的是为了保护该县的乡村特色，那么他们应该指定特定的地区进行高密度建设，这样农田和农村就不会受到干扰。”

由于土地是有限的资源，每个反密度政策的地方机构都增加了建造一个单一住房单元所需的土地数量，从而提高了弗吉尼亚人寻求长期住所的价格。bd官方网站登录入口

“我们不能生产更多的土地，”里士满房地产经纪人协会(Richmond Association of Realtors)负责政府事务的副总裁约翰·盖尔巴赫(Joh Gehlbach)说。“通过限制在有限土地上建造房屋的数量，我们最终限制了我们可以增加供应的房屋数量。当把人口增长考虑在内时，最终会出现供不应求的局面，导致房价上涨。”bd官方网站登录入口

国家标准吗?

在一个地址去年夏天，杨金州长在向大会(General Assembly)发表演讲时，将联邦房价飙升的原因归咎于“不必要的监管、负担过重且效率低下的地方政府、限制性分区政策，以及拼命反对任何新开发项目的意识形态”。bd官方网站登录入口

虽然他自己党内的一些重要成员不同意州长的诊断，但其他人喜欢德尔。凯莉·科伊纳，r -切斯特菲尔德，发现了一个创新的机会。她作为一名土地使用律师已经工作了二十多年，她看到过多的土地使用法规一次又一次地限制了社区增加新住房、零售和服务的能力。bd官方网站登录入口

“重要的是，我们仍然在地方一级进行分区，因为我们不知道州一级的一切，”她说告诉水星在11月。“但国家可以介入，设置护栏，并重新定义地方政府正在使用的工具，作为他们做出地方土地使用决策的工具。”

在全州范围内制定一套土地使用法规的好处是多方面的:较小的建筑商可以更容易地在多个司法管辖区工作，规划知识将更容易在整个联邦范围内转移，地方政府将无法全权阻止所有新开发项目。

格雷解释说:“建立全州标准并不意味着取消地方控制。”“但当你在土地使用规划上设置了护栏，它就不允许地方政府制定完全行不通的规则。”

尽管杨金州长的餐厅大张旗鼓(也有争议)在弗吉尼亚安家计划，到目前为止，本届政府的法案中没有一个会限制地方对土地使用的控制。也许一揽子计划中最重要的提议是HJ 507德尔。丹尼·马歇尔，r -丹维尔。

该决议指示弗吉尼亚州住房委员会研究如何修订州法典，以“简化和提高地方发展bd官方网站登录入口审查程序的可预测性，并减轻地方政策或条例的影响，这些政策或条例导致住房成本增加，限制了经济适用房和劳动力住房的供应。”

马歇尔研究法案的潜在通过和结果对于马克兰这样的支持开发住房的倡导者来说，还不够快。bd官方网站登录入口

“监事会中‘限制我们的发展’的心态并非新肯特所独有，”她说。“在弗吉尼亚州，各县利用排他性分区来提高住房成本、阻碍发展的做法，在很大程度上是一种惯例，而不是例外。”bd官方网站登录入口