Whitman-Walker Health的重建是如何发生的——这对非营利组织的可持续性意味着什么

华盛顿特区著名的惠特曼-沃克健康公司(Whitman-Walker Health)通过对其前总部进行独特的重新开发，创造了一种从财务上支持其非营利性医疗保健使命的方式。根据1月18日城市研究所的案例研究，它的发展模式可以帮助其他非营利组织同样利用他们的土地来创造可持续的资金流，利用房地产发展非营利组织的可持续性．

这家诊所成立于1973年，扮演着一个在应对艾滋病危机方面发挥了关键作用自20世纪80年代以来，一直为该地区的LGBTQ社区服务。惠特曼-沃克是艾滋病毒/艾滋病研究的重要中心，为所有人提供医疗保健，以及免费的法律支持、同伴网络、文书工作帮助，以及社区活动和项目。如今，这家诊所每年为大约2万名客户提供服务。

“人们认为惠特曼-沃克不仅仅是一个医疗中心，”惠特曼-沃克基金会(Whitman-Walker Foundation)执行董事兼首席对外事务官艾比·芬顿(Abby Fenton)说。“很多人认为我们是一家人。我们是社区的安全空间;我们一直都是。”

根据城市研究所的研究，惠特曼-沃克在21世纪初面临艰难时期，被迫裁员，如果没有外界的帮助，就会破产。2010年，这家诊所决定找到一种建立长期收入来源的方法。

为此，Whitman-Walker及其合作伙伴利用第14街西北走廊增加密度的机会，“将一个过时且投资不足的房地产资产改造成一个多用途开发项目，在财务上支持该组织的使命，”城市研究所(Urban Institute)说。诊所将其主要业务搬到了这条街上，并将其老建筑伊丽莎白泰勒医疗中心(Elizabeth Taylor Medical Center)改造成创收的零售和住宅bd官方网站登录入口莉斯的．

惠特曼-沃克的历史开始于LGBTQ社区充满恐惧和暴力的时代，当时尽可能不引人注目是有用的。在利兹，人们注意到一个有社区空间、长椅、绿色植物和色彩的六层玻璃建筑和原来的两层楼大不相同它与人行道融为一体。

芬顿说，早些时候，保持低调是必要的，因为“来找我们服务的人都很害怕。”这次改造让诊所“对惠特曼-沃克和LGBTQ社区更加响亮和自豪”。

具有挑战性但创新的金融举措

伊丽莎白·泰勒医疗中心和贝尔蒙特车库的改造于2019年完成。利兹酒店的一层现在设有零售和活动空间，由Whitman-Walker管理。它的顶部有四层出租公寓，一层是惠特曼-沃克的行政办公室，还有一层是歌德学院和五方开发公司。城市研究所(Urban Institute)社区经济发展中心(Community Economic Development Hub)主任布雷特·西奥多斯(Brett Theodos)说，总体而言，利兹项目预计每年将产生200万至300万美元的收益，使惠特曼-沃克的客户和邻居受益。

对于资金短缺的非营利组织，尤其是那些位于高地价地区的非营利组织，诱惑是出售土地，立即获得现金，以帮助解决眼前的需求。然而，翻新和出租建筑可以在未来很长一段时间内提供收入来源。

教堂有着悠久的历史使用他们的土地资产在类似的项目中，所以非营利组织这样做是有道理的，狄奥多斯说。这种改造的另一个好处是，如果结构合理，非营利组织可以在一定程度上控制翻新建筑的租户，并指导其提供适合社区需求的服务。

尽管如此，这样的努力并不容易。城市研究所的研究警告非营利组织，“不要低估交易的复杂性或时间投入。”重要的是要在一开始就努力达成最好的交易，不仅是在利润方面，而且是在翻新后的房产给社区带来的好处方面。

惠特曼-沃克“不得不决定是继续投资一栋需要大量维护的建筑，还是出售，”西奥多斯说。“这似乎是唯一的两个选择，但通过大量的对话和大量的创造力，他们能够尝试一条新的道路，让组织留下来，使他们能够从重建中获得经济利益，并意味着他们可以继续在当地服务。这是双赢。”

这笔交易需要大量资金，从诊所的长期银行家那里借来了7100万美元。Whitman-Walker、Fivesquares和一家商业房地产基金管理公司提供了价值1500万美元的额外股权。

经验教训

城市研究所的研究发现，这样一个项目的关键是找到值得信赖的、与使命一致的发展和融资合作伙伴。Whitman-Walker曾与总部位于华盛顿的开发公司Fivesquares合作，后者有着类似的价值观和与非营利组织合作的历史。在谈判中，五方愿意在有利条件下参与。

城市研究所的研究显示:“大多数开发商不愿将惠特曼-沃克视为股权合伙人，更不用说同意惠特曼-沃克成为拥有决策权的大股东，但Fivesquares做到了。”这样的合资企业要想取得成功，所有参与的实体必须相互建立关系，并有一个协作的决策过程。

芬顿说:“Fivesquares花了很多时间来了解我们，了解我们是谁，以及什么对我们来说是重要的。这是一种建立在共同目标基础上的关系，也是一种相互尊重和钦佩。”

西奥多斯说，惠特曼-沃克本可以通过早期与慈善组织合作做得更好，这可能会产生更有利的融资。根据城市研究所的数据，两个慈善机构最终贡献了700万美元。

的新发展大部分是重新开发的地区，比如第14街西北这个走廊可能会遭到长期居民的批评，但西奥多斯指出，这个项目增加了新的住房——其中一些是法律规定的低收入住房——并且没有取代现有的住房。bd官方网站登录入口

“它作为当地资产受到了社区的欢迎，也推动了一项公平议程，帮助惠特曼-沃克更好地为客户服务，”狄奥多斯说。

狄奥多斯说，除了非营利组织，城市和地方往往拥有大片未开发的土地，这些土地适合惠特曼-沃克开创的模式。通过利兹这样的改造，地方政府可以增加一项收入来源，也可以在一定程度上控制发展。如果这种模式得到推广，这些项目可以成为华盛顿特区和其他司法管辖区的重要工具。

“这很难，”狄奥多斯说，“但做得越多，就能做得越多，我们就能与律师、开发商、会计师、城市、分区和非营利社区建立更多的力量。”