西弗吉尼亚州为银线的发展做好准备了吗?

银色线条主题的鸡尾酒于2022年11月在阿什本终点站剪彩由毗邻的以交通为导向的开发项目劳登车站(Loudoun Station)主办。开发商和政要fêted该地区的范式转变:远郊的TOD。但在距离银线终点站西弗吉尼亚州杰斐逊县仅27英里的地方，这并不是什么大事。

杰斐逊县还没有出台任何与地铁扩建有关的新住房政策，而劳登县已经为此计划了几十年。bd官方网站登录入口它有减少流离失所机制以及至少一项促进监事委员会主席菲利斯·兰德尔小心翼翼地称之为“可实现的”住房的倡议，即为收入为零至30%的人定价的住房，一直到劳动力住房bd官方网站登录入口ADU程序．住房和城市发展部统计数据劳登县的AMI为14.23万美元。

但位于东部狭长地带最外围的杰斐逊县却并非如此。该县的人口增长和密度使其成为一个异常。截至2020年人口普查，其人口为57,701人，几乎是1990年的两倍——这一点更加引人注目，因为西弗吉尼亚州是美国人口最多的州唯一一个人口拒绝同期下降了超过十分之一个百分点。

这种增长并不一定遵循银线特定的时间表。在本世纪初房地产市场的繁荣时期，开发商获得了各种各样的建筑许可，但在2008年金融危机之后，准备开工的项目冻结了十多年。的从城市中心大规模外流据查尔斯镇议员伊丽莎白·里基茨说，银线扩建工程即将完工，促使开发商迅速重新获得了这些许可证。

里基茨说:“这导致开发商重新启动了许多先前搁置的住房开发项目，房价大幅上涨。”bd官方网站登录入口2020年，查尔斯镇处理了223个建筑许可，到2022年跃升至787个。

关于服务和便利设施能否跟上预期增长的争论

杰斐逊县发展局执行董事丹尼斯·贾维斯二世(Dennis Jarvis II)对看到其“积极的经济发展计划”运转顺利感到兴奋。贾维斯说，在他担任州长的两年时间里，杰斐逊县的农业和制造业吸引了1800万美元的外部投资。他认为，银线的繁荣是可控的，并指出，今年的787个居住许可申请与2008年之前的数字相当。

贾维斯说:“实际上，我认为(银线)根本不会改变社区的性格。”“如果我们没有规划/分区方面的机制，它可能会无限制地增长，我们可以看到这会导致什么。所以我认为我们已经控制了。真的。”

并非所有人都同意。里基茨参加了东部狭长地带交通管理局(EPTA)的会议，该机构将运营从杰斐逊县到弗吉尼亚州阿什本新车站的通勤巴士。她怀疑该县是否准备好迎接一波新居民，理由是除了EPTA服务之外，该县缺乏便利设施。

里基茨解释说:“我当然担心，我们允许杰斐逊县的住房开发远远超过商业和服务设施的发展速度。”bd官方网站登录入口“我们经常听到‘没有人想要建造商业’，但我们却允许大规模的住宅增长，这些居民将需要购物、吃饭和接受服务的地方。”

里基茨说，在她之前的地方领导人未能为该地区的增长做好准备，尽管这是不可避免的。自从杜勒斯走廊地铁项目(Dulles Corridor metroorail Project)第一次讨论修建银线(Silver Line)以来，华盛顿的向西扩张就一直在进行网站这个说法始于20世纪50年代。

里基茨说:“我想说，银线地铁扩建是很长一段时间以来发生在杰斐逊县的最坏最好的事情。”“我这么说是因为它将带来增长，不幸的是，我们没有为此做好准备。”

“带我回家，下来国家道路”

华盛顿特区的居民都知道杰斐逊县以洞穴探险、激流漂流、赌博和廉价的豪宅而闻名。它的家庭收入中位数是86711美元与邻近的劳登县(Loudoun County)为156,821美元，那里自住住房单位的中位数价值高出29.24万美元。bd官方网站登录入口作为蓬勃发展的卧室社区的代表，里基茨担心，银线将使其更有利可图，因为它的低税收、低成本住房，以及靠近杰斐逊县以外的高薪工作，这可能会导致价格上涨。bd官方网站登录入口

里基茨说，餐馆、酒店和其他为一日游游客提供服务的行业的工人已经从邻近的伯克利县通勤。随着房价上涨，她担心该县收入最低的居民将被挤出市场，“因为住房供应缺乏多样性”，也就是说，他们负担得起的住房。bd官方网站登录入口的杰斐逊县的住房成bd官方网站登录入口本根据在线房地产中介Redfin的数据，仅去年一年就增长了11.1%。

里基茨说:“我认为，我们会看到更多的人从摩根县和伯克利县通勤到杰斐逊县来从事这些工作，因为过去几年房价和住房供应发生了很大变化。”bd官方网站登录入口“我担心的是，我们将失去我们的一些社区特征，我们将只建造所有这些房子，我们不会建造新的商业区或新的市中心中心，我们只会经历城市扩张。”

在县里的非法人地区，有6500多块已批准但空置的土地，《观察家报》报道．包括过去两年在县城和查尔斯镇的城市范围内提出的建议Huntfield发展仅这一项加起来就有3200个单元，相当于1万多块新住房。bd官方网站登录入口虽然过去几年的许可显示多户住宅数量大幅增加(见上图)，大部分核准住宅仍为单户住宅。bd官方网站登录入口

市议员杰夫·海因斯(Jeff Hynes)住在亨特菲尔德，是规划委员会(Planning Commission)的成员，他对此持积极态度。

海因斯说:“如果你有建造的权利，我们将努力确保你遵守我们的规则。”“所以，如果我们认为你要给我们的道路增加交通流量，很明显，州政府会要求进行交通研究，你必须证明你可以减轻交通流量。但最终，在我看来，我认为规划委员会的大部分意见是，如果你在我们的条例和分区范围内工作，你是一个受欢迎的项目。”

然而，里基茨认为，该市对多户分区和adu的支持是缺乏的，这是促进经济适用房的关键机制。bd官方网站登录入口这些项目通常需要查尔斯镇分区上诉委员会和规划委员会的变更请求。对于查尔斯镇现有和在建的多户住宅，里基茨担心起租价太高。

里基茨说:“查尔斯镇议会已经讨论了促进经济适用房的措施，但还没有采取有意义的行动。”不过目前还不清楚讨论了哪些措施。bd官方网站登录入口她补充说，安理会一致认为必须采取行动，“但我们缺乏工作人员、时间和资源来进行有意义的变革。提供经济适用房的愿望是存在的，但缺乏如何实现这一目标的知识。”bd官方网站登录入口

杰斐逊县如何准备?

受银线(Silver Line)和其他因素的刺激，杰弗森县的需求目前看来还会继续增加，并继续推高生活成本。贾维斯认为，住房的价格点取决于市场，推而言之，取决于开发商建造的类型。bd官方网站登录入口在他看来，除了普遍促进经济增长之外，政府在促进多户型家庭单元方面没有什么作用。

然而，海因斯认为还需要做更多的事情来创造经济适用房，因为县和市“没有任何规则”要求开发商建造它。bd官方网站登录入口市议会最近要求规划委员会在现有分区条例范围内探索各种选择，海因斯认为，由于缺乏政治意愿，这些条例不太可能改变。对海因斯来说，唯一能让人接受的负担得起的方式是在供应方面:各种各样的住房，而且数量更多。bd官方网站登录入口

他说:“我不认为我们的选民会支持政府进行如此大规模的干预。我认为政府告诉企业你必须在这个价格点上给你的建筑定价是不舒服的。我不知道那些活跃在当地政治中的人是否会为此感到高兴。”

里基茨还看到了住房多样化的前景。bd官方网站登录入口

“我们正在努力推动经济适用房、住房密度等项目，所以不只是单户独立住宅，而且你可以在你的开发物业上设置一定比例的公寓吗?我担心变化可能不会像增长那样快，但这是我们正在探索的事情。”

精明增长联盟(Coalition for Smarter Growth)的执行董事斯图尔特·施瓦茨(Stewart Schwartz)也认为，杰斐逊县需要深思熟虑的规划，但他不认为银线会给西弗吉尼亚州的房地产市场带来翻天覆地的变化。bd官方网站登录入口施瓦茨说，从杰斐逊县前往费尔法克斯和东部地区的通勤者“很可能呆在他们的车里”，远程办公的流行和兴起可能比地铁扩建产生更大的影响。不过，施瓦茨认为，要确保公平和可持续的增长，还有很多工作要做。

施瓦茨说:“这取决于我们能否在杰斐逊县进行更好的规划。”“你应该在你的小镇内发展，用更绿色的街道和(更好的)可步行性优雅地扩大这些城镇。”