直流的住房bd官方网站登录入口券计划破坏了租金控制,但它没有

哥伦比亚特区是被房东和租户同样作为一个相对tenant-friendly美国城市。但是它的一些项目工作有成见,有效地削弱了该地区解决其自身的努力支付能力危机。

住房选择bd官方网站登录入口券(HCV)计划是一个说明性的例子:当前实施破坏直流的租金稳定法。

DCHA +丙肝病毒

直流的住房bd官方网站登录入口选择券计划是由直流住房管理局(DCHA)和用基金支付从美国住房和城市发展部(HUD)。它提供了凭证,低收入租户可以使用租赁市场利率的公寓。租户支付他们能负担得起,超过30%的收入,DCHA涵盖了休息。

2022年10月,住房和城市发展部发表证据确凿的评估DCHA的操作,包括其管理的丙肝病毒程序。特别是,该报告发现,DCHA不是申请住房和城市发展部的“rent-reasonableness”标准在制定天花板出租公寓的代金券接受。

房租合理性标准是如何工作的:租金上限是最大DCHA租金支付一个单位租来的凭证持有人,凭证持有人- 30%的收入。帮助当地住房当局建立凭证、租bd官方网站登录入口金天花板HUD决定了公平的市场租金所有的大城市。住房和城市发展部还允许个人住房当局在这些都市区调整凭证bd官方网站登录入口租天花板向上或向下占市区内租金的变化。

在2022年,例如,住房和城市发展部设置公平的市场租金的DC-VA-MD市区1567美元一房一厅的公寓。DCHA调整这个数字上升,建立公平的市场租一个一居室2930美元,或者DC-VA-MD面积187%的公平市场租金。住房和城市发展部还需要住房当局发展社bd官方网站登录入口区公平市场租金和开展“租金合理“评估在单元级别上(通过“使用市场租金收费单位的不同大小的研究在不同的位置或审查广告租住单位”),以确保“拨款支持的单位(如。券)并不比类似贵单位不支持资助基金。

2021年,比尔解决,然后DCHA董事会委员成员,担心该机构没有进行单元级租合理性每个HUD准则和评估为潜在支付租金。DCHA导演,泰隆加勒特,同意解决这个问题在2021年,但离开了不久。

他的继任者,布伦达唐纳德,最初承诺完成这项任务,但是发生逆转2022年9月,当她提出提高租金上限为2930美元。在董事会会议上讨论的建议,解决和其他董事会成员表达了保留意见,认为房东认为天花板上他们可以如何收费,尽管许多租金应该低,每HUD的标准。根据华盛顿城市,会议很快了激烈。事实上,虽然DCHA法律顾问建议搁置运动由于担忧,then-chair迪翁Bussey-Reeder强迫投票,最终批准增加。

一个月后,解决的问题是验证当住房和城市发展部发现DCHA违反公司的政策要求住房当局执行单元级租合理性审查。bd官方网站登录入口住房和城市发展部沉默在城市是否高估或under-paying代金券租金指出在审计因为它不能让这种决心”目前尚不清楚什么DCHA的实际过程是建立合理的租金在单元级别上。”然而,一个华盛顿邮报》分析后来发现DCHA已经支付房东每年数百万美元,因为它未能做单元级的评论。

住房和城市发展部审核还表明,DCHA必须进行租金合理分析过去的两年里,识别”任何多付的款项”和“从非资源偿还住房和城市发展部。”是否DCHA选择收回过度从房东的租金或找到自己的本地资源覆盖任何还款是一个悬而未决的问题,但是审计是明确的,住房和城市发展部不会允许联邦资源租金支付凭证不正确的校准。最初拒绝住房和城市发展部的发现之后,唐纳德宣布该市将在单元级别上进行租金合理性审查。

更高的租金天花板有好处…

在某种程度上,唐纳德决定设置区公平市场租值上限如此之高是有意义的。天花板上更有可能更高激励地主富裕地区的区租他们可能忽视或避免凭证持有人。

券持有人有很大的可能在高收入地区租了一间公寓,像克利夫兰公园,比他们将在一个较低的上限。房东租更容易凭证持有人如果他们可以收取更高的租金,但提高代金券上限允许他们这样做。使凭证接受者进入高收入地区也可以使分散贫困和给收件人更好的学校通常认为高质量、杂货店、医疗设施和其他零售和服务。

bd官方网站登录入口住房选择券也是不可或缺的一部分先无家可归,颠倒了传统方法住房这些经历无家可归。而不是使用政府资源准备无家可归的人租一个单位开放住房机会之前(例如帮助他们建立信用,得到清洁,等等),先方法使人们在家中,然后通过编程服务来稳定自己的生活工作。bd官方网站登录入口丙肝病毒程序使这种方法成为可能因为房东更愿意忽视不良信用等问题当他们可以收取如此高的租金。

…这并不超过他们的缺点

但更高的租金天花板引起的问题比解决的问题还多。首先是预算:租金支付的凭证,该地区更少的钱分发人们已经很长的等候名单上的住房选择券。bd官方网站登录入口

第二个问题是HCV-inflated租天花板创建反向激励租住的房东的建筑。的确,因为DCHA不进行单元级分析时设置凭证持有人租金,房东可以租空单位凭证持有人和公平的市场利率上限,即使从前面的单位增加居民的租金高于直流的租金控制法规允许。(目前,法律限制增加在“10%以上被指控前房客。”)

此外,一旦一个凭证持有人叶子,增加的新基地租金计算将远远高于它是如果non-voucher持有人租了。简而言之,抵用券一个房东接受越多,就越容易随着时间的推移,杀死租金控制在一个建筑。病房3议员马特·弗鲁明说,租住单位是“物体”另一种形式的保障性住房。bd官方网站登录入口

第三个问题是,更高的租金上限为业主创建反向激励。现在几个实体有意购买低价的建筑,购买现有租户,填满凭证持有人。这种方法允许开发人员、业主、物业经理,和财产owners-whoever接受接受者的优惠券收取高于市场租金没有做相关的维修和升级,通常这样的租金。

这些动态也有下游的影响。房租租住单位是百分比的增加租金收取。如果一个凭证持有人的租金高于租住单位成本否则,法律上允许比例增加将导致更高的租金下一个租户在公寓住房券持有人在一个住房的人比没有凭证,进一步限制了可用的预算额外的凭证。bd官方网站登录入口

多户业主可以过度提高租金超出通常由地区的房租稳定规定允许通过租用无数凭证持有人,很快,在高租金天花板。这侵蚀了较低的租金,积累许多单位通过几十年的东西:单位仍然是低价,但租金非常高于它如果业主不购买租户,接受凭证持有人,指望这些凭证持有人是流动的。

我去年当我是亲眼见过这样的事情研究建筑通过第三TOPA过程。大厦的居民告诉我她的租户协会收到两个报价从开发商、佩特拉发展和地区经济增长,他们计划购买租户和填补与凭证持有人的单位。最终租户协会拒绝都提供了。与我谈话的租户解释说,她和其他几个房客是老年人和担心都没有开发人员将取代他们的衰老,经常打破电梯。在这些租户看来,凭证持有人有更少的住房选择,因此不太可能抱怨或离开如果电梯不会被替代。bd官方网站登录入口

最后一个问题是一个具有讽刺意味的。一个经常被住房选择券的好处是他们可以使分散的贫困bd官方网站登录入口。集群低收入租户衰老,而是District-owned公共住房,凭证允许持有人更广泛,针对一系列的选择。bd官方网站登录入口但是,业主利用丙肝病毒的膨胀租天花板似乎re-concentrating贫困的租金受管制的公寓。

虽然集中发生在建筑层面,这些建筑都是分布在多个社区,包括范内斯和克利夫兰公园,诺玛,杜邦环岛,16街山庄。甚至有当地的管理公司兜售他们的工作经验与地区地主租赁凭证持有人和推荐到其它地主。

区调用本身tenant-friendly吗?

当走上极端,高房租天花板创建公共住房私有化。bd官方网站登录入口无论优点或缺点这种方法,为该地区创建一个头痛的努力维持住房负担能力。bd官方网站登录入口具体地说,一个负担能力计划(HCV)正在破坏另一个(租金稳定)。

地方行政和立法部门需要确保其保障性住房项目的补充,而不是破坏。bd官方网站登录入口弗鲁明的房租稳定保护2023年的修正案提供了一个潜在的解决方案:租住在建筑,DCHA只能支付的租金收据,符合地区现有的租金控制的限制。

然而,确保凭证持有人继续获得在城市公寓,安理会必须开发其他奖励,以鼓励地主接受凭证持有人。地区的租金控制和丙肝病毒程序是至关重要的工具在确保所有收入的人可以住在这里。协调这些项目将支付购买力红利。