佩恩寒鸦广场,2012年1月。照片的作者。

尽管一些邻居们的激烈反对,费尔法克斯县规划委员会一致支持计划振兴佩恩寒鸦区域沿着路线1。但是强烈反对表明未来重建在走廊里仍将是困难的。

佩恩寒鸦广场是一个典型的1960年代附近地带购物中心,位于亨廷顿以南约½英里地铁。单层,126000平方英尺的中心是远从街上回来,表面有一个很大的停车场,没有人行道,有限的绿化。

当锚定租户,购物者食品仓库,于2010年关闭,中心成为振兴的目标。开发商联合属性和洞察力地产集团提出了综合发展计划为相邻站点4 - 5个故事与地面零售建筑、公寓和公共空间。

针对这些建议,费尔法克斯县授权一个特殊的研究检查区域振兴的潜力。县任命一位公民特遣部队和市场分析和交通研究资助。

佩恩寒鸦亨廷顿地铁的关系。图像从费尔法克斯县的规划和分区。

工作组在2010年12月开始工作。他们每月在接下来的16个月,举行3公众听证会。随着进化过程,规划生成的活页夹数据指向一系列相关结论:

  • 社区担心不断下降的佩恩寒鸦,希望吸引更好的零售商。
  • 零售市场不再支持音量或现有的零售空间的布局区域。
  • 有未满足的需求高质量、多户住宅开发市场区域。
  • 几个十字路口在研究区现有的交通拥堵和安全隐患。
  • 周围的住宅区需要更好地适应行人。

的过程中,工作组起草一个计划取代该地区的一次性,推动模式与735公寓单位和大约40000平方英尺的城市规模零售空间。

一些当地居民表示反对该计划,直通流量增加的担忧,以及community-serving企业的潜在损失。别人更进一步,公开挑战项目的规划工作的准确性。

一些反对者根本不相信市场或交通研究的结果。他们建议的顾问不知道他们在做什么或者在某种程度上妥协。这群人似乎相信在佩恩寒鸦零售需求,而申请人坚持在与潜在零售租户签订租赁为了推动综合项目。

提出了混合用途开发宾夕法尼亚大学寒鸦。从洞察力地产集团形象。

而电荷对贪婪的开发商躺赚钱计划本身的历史一样古老,在多个公开听证会居民一个接一个地站起来,其他一些情绪驱动的要求。但事实反驳每一个对手的恐惧。

  • 恐惧:住宅开发比零售业发展会造成严重的交通问题。现实:零售使用通常会产生更多的交通比住宅每平方英尺,一个县的交通调查所反映出的事实。
  • 恐惧:公寓不会真的是奢侈品,会吸引大,低收入家庭,导致过度拥挤的学校。现实:这两个提议公寓作为组成的城市风格明确的单位,吸引年轻的专业人士和空巢老人。
  • 恐惧:发展僵局附近的街道,会导致孩子被超速。现实:它直接矛盾的同时声称,交通会变得拥堵,这将会有很多摇把,孩子们的生活成为濒危物种。
  • 恐惧:公寓没有足够的市场需求,所以混合用途开发最终将一个空的贫民窟。现实:在当前的经济,这极可能是不可行的项目将获得资金从货币银行。
  • 恐惧:建筑的开发人员会赚更多的钱更少的单位。现实:鉴于拆除现有建筑物的高成本,准备重建,网站和导航这样一个漫长而有争议的计划过程,需要大量的单位证明参与的项目。

最后,县计划委员会并没有受持异议者的请求和投票一致赞成这个计划。

根据这样一个县的强烈支持,这似乎未来的振兴努力沿着里士满公路将会顺利进行。虽然这可能是如此,战线显然是未来冲突。

即使在佩恩寒鸦成功和发展新居民事实上选择步行和使用交通、交通总量在里士满公路不会很快萎缩。未来发展的建议因此可能产生相同的抗议和周围社区的愤怒反应。

虽然委员会投票基于公民工作组的建议和两个技术研究而不是情绪化的反对派,规划者可以学习从佩恩寒鸦过程在两个关键方面。

首先,规划者和开发人员需要非常主动地参与和公民教育。第二,开发项目应综合交通规划的框架内,所以居民不能归咎于个体开发人员现有的和长期存在的交通问题。半岛手机登录