拉尼尔山庄附近有公寓、排屋分为多个单元,独栋的排屋。一群居民想要禁止所有但最后一类,和他们的建议12月向前迈出了重要一步。但其他邻居已经动员来阻止它。

图片由约翰Leszczynski Flickr。

拉尼尔山庄是在亚当斯摩根还是北,这取决于你怎么定义邻域边界。亚当斯摩根西夫韦背后的地区,哥伦比亚路和山之间的愉快。

R-5-B区域的分区,使其法律把尽可能多的单位建筑业主。是相同的分区大亚当斯摩根的其余部分,大部分杜邦环岛,哥伦比亚高地块16和14日之间。

但大量的项目排屋转化为单体建筑,经常增加,引发了一些居民要求附近而不是R-4类别,适用于愉快的山和哥伦比亚高地和洛根圆14日东部。R-4只允许一个或两个单位在大多数建筑。

拉尼尔的住宅分区山庄(红色椭圆)及周边地区。蓝色是R-5-B,紫色是R-4。图像由作者从直流分区基础地图。点击完整版。

请求自2012年以来一直渗透,但直流分区委员会最近“放下”的听证会。根据欧盟委员会的规定,这也意味着更严格的分区立即生效,至少暂时,这意味着down-zoning已经在临时的基础上发生的。

提案赞成和反对的理由是什么?

改变的拥护者说,当一个业主将一排房子转化为建筑与多个单位,他们经常添加上或在房子的后面,减少相邻的房屋。增加停车位的需求变化,噪音,和垃圾。

同时,一些支持者认为,城市需要家用住房、大多数新的大型建筑主要comrprise工作室和一个——和两间卧室的单位,和排屋是bd官方网站登录入口一个资源不应该失去的更大的住房。

后一排房子尼尔之外的地方。重新规划应用程序的照片。

其他邻居不同意。与最近的一些分区的情况下,有一个有组织的集团反对这种变化,叫邻居对Down-Zoning(和有趣的缩写NADZ)。NADZ成员说,他们本身就是房主想保护产权,希望能够把自己的建筑一天,获得经济和使其更容易留在自己的房子作为空间减少但金融需求,他们的需求可能增加。

更严格的区域不适合所有的(甚至是大部分)现有建筑

几件事情复杂化。,拉尼尔高度不完全或主要排屋,有很多公寓。邻居申请分区改变试图画的边界区域排除大部分的,尽管这使得重新规划适用于几个小,不连续块更大的块,比几乎所有的小得多直流目前的分区。

图像从重新规划应用程序。

即便如此,欧元区也不会排除每一个公寓,根据DC规划办公室(OP) ' s分区的分析应用程序,不需要重新规划支持或反对的一个位置。

当前区域,R-5-B,也在很多方面比R-4宽松除了单位的数量。很多在比R-4 R-5-B可以更小或更窄,而R-4还需要更大的后院子,(因为去年分区变化)更严格地限制建筑物的高度。OP报告估计,大约20 - 25%的属性影响将超过R-4规则下的最大高度。报告说:“大多数有足够的面积和宽度,报告并没有讨论目前法律后码数将成为非法的。

然而,在另一个文件中,罗纳德·贝克NADZ争端这一观点。他说,“主要是由于宽度的问题很多,后面院子深度和建筑高度,我们相信大多数排屋不符合标准的新R-4区(即使只包括房子,没有大幅改变从原始状态)。”

你可以阅读OP报告,贝克的反对,和其他文件在这里并输入箱号15-09。OP报告文档# 12和贝克的反驳这个特定点# 13。

整体住宅供应这做什么?bd官方网站登录入口

一个2014年7月的文章综述了在华盛顿城市的许多担忧,在这个问题上争论。亚伦维纳写道,

参数由(支持者)的吸引力是显而易见的:历史rowhouses比转换公寓,更有吸引力,没有人想要一个巨大的阴影在他或她的后院。危险的是当这个诱人的逻辑应用在城市。…

分歧的实质,为了城市的幸福,是这样的:一方想要保留当前居民拉尼尔山庄的性格;另一个想让社区在未来提供给更多的人。…需要更大的密度在中央附近像尼尔山庄如果我们避免征税与集中增长道路和交通系统在城市的边缘。

OP报告引用许多规定直流的综合计划。许多需要包含更多的人说:“通过包容更多的就业和居民,我们可以创建所需的临界质量支持新的服务,维持公共交通,改善区域环境质量,”(§217 7),和“买得起的承租人和业主房生产和保存核心的想法越来越在内地。bd官方网站登录入口”(§218 3)

但与此同时,该计划还说,“在住宅和商业环境中,加密开发社区必须敏感上下文。需要高质量的设计标准,邻近结构的隐私应该得到尊重,密度和周边地区的规模应该反映所需的字符。”(§307 3)

那些不想看到尼尔高度变化能指向其他R-4社区,新房在哪里添加(OP更加困难bd官方网站登录入口更困难的与去年的变化)。许多社区得到一个“选择退出”添加新住房;bd官方网站登录入口应该拉尼尔山庄吗?但这种退出新住房集中在较少的新社区,更多的寻求更严格的保护,它将进一步抑制Dbd官方网站登录入口C可以添加需要的住房。

几个人说,他们“不反对发展,”前非国大专员Elham Deborzorgi,他说“我完全支持更高的密度和我成长,但我不是生长在错误的地方,我不认为排屋的地方是三个,四个,五个单位,“据和文章在当前,或者居民希尔达戈尔(文档15),他说“我并不反对增长”而支持这种降低密度区划。

但如果不在这里,密度和生长在哪里?虽然已经在其他地区更大的新住宅亚当斯摩根,许多其他bd官方网站登录入口项目也看到尖锐的反对,喜欢在子午线中心16日街。另一方面,社区委员赞成新公寓和零售加油站亚当斯在2013年磨路。

2013年呈现亚当斯轧机路1827号。图像从PGN建筑师。

有替代品吗?

分区是一种非常生硬的工具,是明确的争论如何改变从R-5-B R-4使许多现有建筑不良品。但是现在,这是为数不多的几个邻居甚至可以选择工具。另一个具有历史意义的地区,2008年失败。

down-zoning同时会限制人的数量可以在尼尔高度,建筑的规模,和其他类型的业主也许要作出变化。但是可能有办法解决一些邻居的担忧也没有新的潜在居民砰的一声关上门。

OP可能追求几个途径来识别甚至比down-zoning更好的政策正在讨论现在比去年或更广泛的R-4变化。一些地方开始可能是:

更加关注质量比密度。一个全面计划提供引用要求”高质量的设计标准,“但是R-5-B和R-4都与质量。

维纳写道,

从某种意义上说,尼尔山庄”弹出窗口的正确的方式来提高密度的例子。从街上,大多数从美学上无害的几乎看不见,至少引起众怒而臭名昭著的弹出窗口,在附近的社区,如V街西北中指或地段卡罗拉马购置的贝尔蒙特塔。

改变R-4禁止最“几乎看不见的无害的美学”添加的最具破坏性的。一些的证词记录支持关于劣质建筑的变化谈判,甚至可能不符合现有的法律。可能还有其他方法来阻止,除了全面禁令。

计划住房面积的需求。bd官方网站登录入口增加住房的同时全面计划谈判同时保护社区的性格。bd官方网站登录入口广场两个的一个方法是确定有多少住房直流需求,分配在部分城市,然后导致更加积极主动努力找出它可以去的地bd官方网站登录入口方。

如果亚当斯摩根ANC想支持密度在某些地方和限制他人的,这不是令人发指。但目前个案方法在添加或删除分区看起来容许住房在一个地方,而不是更大的需要。bd官方网站登录入口更广泛的对话可以更好的平衡邻居欲望与全市的利益。

也许OP会思考这些问题的时候更新综合计划,计划从今年开始的一个过程。同时,分区委员会将在未来一年安排听证会的具体分区尼尔高度。

更正:本文的原始版本识别Elham Dehbozorgi ANC专员,但她不再是这个委员会的成员。同时,她问她的文章进行调整,以包括更多的原始报价提供更多上下文;这已被添加。