两个20003年代的故事:高楼或高租金

东南象限附近的地区,从国会大厦圆顶阿纳卡斯蒂亚河的银行,有一个邮政编码一分为二i - 695,更好地称为东南部公路。虽然这两个领域看起来非常不同乍一看,在仔细检查它们形成一个奇怪的自然实验。

一个疯狂的新住房建设,而另一个没有。bd官方网站登录入口一个出现了戏剧性的租金上涨,其他没有。哪一个原因,这个效果吗?

守恒定律的建筑

北部的i - 695是国会山,国家之一最大,最古老的,最顽强捍卫历史街区坚决维护社区的物理特性。五彩缤纷的街头,低层rowhouses看起来都一样的25岁,甚至是125年前。

建议建造新建筑——即使是没有争议的超市和中高层的抽离公寓毗邻地铁——必须经过评审的挑战,诉讼,可以拖动counter-lawsuits好几年,花费数百万美元。过程是如此艰巨的,几乎没有人甚至困扰尝试,所以近年来一些新的住房已建成。bd官方网站登录入口

事实上,根据一项布鲁金斯学会最近的分析由珍妮Schuetz 4 Metro-adjacent普查大片地区看到本质上没有新的住房建在2008年和2015年之间。bd官方网站登录入口

高层豪华公寓新兴城市

南部的i - 695大厦黄浦江,或“Nats公寓“城市纸曾称它,似乎一切都是闪亮的,新的,昂贵,和充满雅皮士的乐趣。在过去的五年里,国会大厦河边的街道变得几乎认不出来了一个惊人的蜕变:这个新兴城市见过12个豪华住宅敞开大门,几乎一半的新房建在直流。

附近的规模增加了一倍多,从3000年到6200年住房,和服务也开花了,与当地的餐馆数量从20至52。bd官方网站登录入口打塔式起重机迫在眉睫的开销,预示着更大的改变。

租金飞涨在哪里?

因此,社区租金急剧增长在过去的五年里:“即时社区“繁华的高楼大厦,或平庸了,透风旧rowhouses吗?

根据Zillow,租金在国会在过去的五年中增长了近20%,大大高于总体通货膨胀,增加了7%。同时,租金在国会大厦的河边略有下降约8%,住在水平的(官方的定义)负担得起的在地区平均收入。不久前,崭新的高层公寓在海军船坞租多老rowhouses山上。现在,许多的高楼大厦被修建,他们变得便宜的选择,尽管“宜人”。

即使成千上万的新居民涌入国会黄浦江(大多数人不完全富裕),成千上万的新公寓了。这些新居民可以进入新建筑而不是投标对现有居民现有的公寓。当前居民报告说,房东急于达成协议续签租赁阻止居民甚至想去更新、光彩夺目的建筑。

相比之下,那些想要搬到山上,或者只是移动到另一个公寓在山上,必须争夺几个空的公寓。因此,价格抬高。(Zillow的估计斜向的高端租赁。它主要利用单位上市出租,但其统计模型也考虑更广泛的混合单元)。

证明这两个社区看过很多建筑

阻止新公寓在没有阻止房租上涨在国会山。实际上,它甚至没有停止新建筑:新公寓,大型和惊人的昂贵,新房去了完美润色过壳内的旧房子。

Schuetz的建筑许可报告发现很少有新单位建立在山上,但确实发现大量的新建筑。代替塔式起重机建造数百个新房,希尔(和其他社区喜欢它,塔科马)看到数以百计的改造和增加便宜的老房子变成奢侈的改变。

单位和总人口的数量保持稳定,即使bd官方网站登录入口房价飙升:山上的房子的平均价格自2010年仅增加了59%,超过四分之一的单位售价超过100万美元。尽管“邻里”的历史rowhouses站着不动,社区人口和社会角色被转化为更高的房价排除富人。bd官方网站登录入口

像丹•里德最近关于贝塞斯达指出”,让我们的社区不受改变真正的成本——如,他们成为富人的飞地。”相同的过程了在亚当斯摩根,需求稳步上升一个静态的房屋数量导致了一个学者称为“先进的排斥。”

新建筑发生只在价值很高

新建筑,就其本身而言,不会导致更高的租金。相反,因果方向运行另一个方向:高租金启用新建筑,因为新建筑是昂贵的。(实际上任何比使用更昂贵的新,包括建筑。)

果然,布鲁金斯学会发现房价之间的积极关系和建筑许可。bd官方网站登录入口左上方的图表显示,更多的建筑许可证发行的直流普查房屋价值较高的大片,但是右上角图所示,这些许可证通常不是对新建房屋。bd官方网站登录入口

新建筑将发生在任何形式,分区允许。分区允许公寓,公寓将会建立。在分区只允许独栋房屋,独栋房屋建造——就越来越大,更精致。

因果关系的方向变得复杂了

因为高房价往往伴随着新建筑,许多人看到崭新的建筑或新奇的商店和指责周围的新事物变化。毕竟,改变一个社区的建筑很容易看到的,而改变建筑物的人更微妙。然而,这种方法侧重于符号,而不是物质,经常错误原因的影响。

米里亚姆祖克伯克利的导演城市排水工程,他告诉在共同点“地方发展发生[是],租金上涨。人们已经感受到了切肤之痛,当他们看到新住宅,是最明显的和有形的东西抓住。”bd官方网站登录入口

供应之间的关系、需求和建设确实是复杂的反馈循环:企业和便利设施,尤其是服务。作为当地经济学家莱曼石头在推特上”,地方,密度越高,则产生更大的激励对企业定位,并提出了舒适值。”

例如,越来越多的居民在国会山黄浦江吸引更多的餐馆和商店开在附近,这反过来使得该地区更能吸引更多的新居民。

这个反馈回路是为什么许多城市规划者和经济学家指出更多的住房供应的原则降低租金并不一定适用于社区水平。bd官方网站登录入口里克•Jacobus房地产倡导,bd官方网站登录入口在Shelterforce写道“新发展甚至更低的价格区域虽然提高了价格在一个特定的社区。”

这种“诱导需求”现象更容易发生与公路比住房。bd官方网站登录入口大量的个人可以很容易地使用额外的道路空间,仅仅通过驾驶得更快更远,几分钟后。比驾驶然而搬家是不同的:移动是一个巨大的任务,所以要小得多的家庭数量将不得不消耗更多的住房以吸收新建的空间。bd官方网站登录入口

价格稳定,给予足够的单位,但不会下降

Jacobus继续说:“在建立社区,无论多少建筑,新供应将小相对于整体市场供应增加会对租金几乎没有影响。”

然而,除了Capper-Carrollsburg住房项目bd官方网站登录入口,已在重建自从在2001年宣布其拆除建筑密度低,大部分国会黄浦江尽管其中央位置。经验表明,它似乎是可能的,一个令人难以置信的大量新房子,完全满足对新住宅的需求,即使占诱导需求。

“如果你在社区建造更多的住房,可以容纳bd官方网站登录入口更多的人,和人口变化可能会慢一些。如果你不建造房屋,使社区改变一个零和游bd官方网站登录入口戏,并可能加速位移,对如何“乔·科特瑞特写道果谷,多民族社区在奥克兰,可能减轻位移通过扩大到邻近的工业用地。(类似的故事可以告诉的芝加哥的唐人街。)

但别指望价格在国会山的河边很快完全崩溃。新的高楼大厦本质上昂贵的建造,如果价格低于建设成本(“重置成本”,或“边际生产成本”经济学教科书),建筑将会暂停。

其余的直流比公寓看起来更像山上

Schuetz发现山的高房价和大量的翻新和添加,但一些新的单位,bd官方网站登录入口一个常见的直流富裕的西部地区,几乎所有的公寓禁止”的名义社区稳定。”

这些广泛的公寓禁止人口增长使其他地方吗,Schuetz写道:“当开发人员不能建造豪华住房在富裕的街区,高端住宅的被压抑的需求将会蔓延到附近的中等收bd官方网站登录入口入社区。”

自平均直流社区更像比新兴城市增长缓慢的国会大厦黄浦江,Zillow的租图显示直流多租金跟踪希尔的稳步上升向上而不是公寓的高原。

好消息是,几乎每一个社区,在华盛顿和其他地方,可以添加许多新的家庭即使没有昂贵的新高楼,是否通过附件住宅单位,联排别墅和联体别墅,四套公寓住宅楼,或转换和填入商业网站。撤销的法律奖“社区稳定”能力和包容将会是一个伟大的开始在确保租金下降的比一个社区。