居民说房东收回投资使一个坏情况变得更糟在兰利公园公寓

贝德福德和维多利亚站在兰利公园公寓,马里兰是整个地区的移民社区的一个缩影。租户在Chirilagua、Culmore马纳萨斯公园,和蒙哥马利村,租户在贝德福德和维多利亚车站公寓说他们面临三个挑战:全球大流行,严重的失业率,房东忽视。

第一个挑战是一种自然的行为。第二个是第一个的直接后果。但是第三个呢?它没有发生。这是一个选择。

贝德福德和维多利亚车站Apartments-Langley公园简而言之

大多数的居民在兰利公园61.4%——是外国出生。贝德福德站也是如此。莉迪亚Rivas,租户组织者之家,一个非营利组织,倡导低收入移民社区,告诉我,几乎所有的复杂的单位是租来的家庭从危地马拉和萨尔瓦多。Rivas还告诉我,一些居民来自困难的背景。

“他们来自农村,一些没去上学。有些看不懂,“里瓦斯说,危地马拉的大部分居民是老妈,一个在历史上被边缘化的土著群体在危地马拉,和一些人只能说老妈。

和更广泛的社区一样,许多的贝德福德和维多利亚车站的租户是非法。“他们胆小,里瓦斯说,居民不敢要求维修,即使他们单位是无法忍受的问题,因为他们不想让电波或引人注意。

里瓦斯说她相信复杂的管理公司知道这个和回应。“如果一个人有胆小或说一口方言(老妈),然后他们试图羞辱他们,打击他们了。”

像他们的邻居,也许多贝德福德和维多利亚车站租户减少失业或看到他们的小时在大流行期间。凯伦·奥古斯汀•Barahona谁是来自危地马拉和谁是一个租户两年来,在最近的一次采访中告诉我,“我没有大流行以来,工作,如果没有粮票,我不会吃。”

大流行也蹂躏兰利公园,贝德福德和维多利亚车站公寓并无不同。许多租户COVID-19萎缩。很少有卫生保健,有些害怕去医院,因为害怕他们会被驱逐出境。

在这个漩涡中,贝德福德和维多利亚车站的租户也不得不面对他们所说的是大规模减持。

Disinvestment-what是它看起来像什么?

一般来说,蚀本意味着资金撤出。在社区层面,不同的演员可以收回投资,包括地方政府、业主、开发商和业主。通常这些演员减资大致一致,这样很难充实因果箭头。(附近的杂货店退出,因为该地区的地主停止租赁单位中等收入租房者,或反之亦然?)。然而,总的来说,他们双方加强一个另一个。

当房东进行减持在建筑层面这意味着他们停止将资金投入房地产。这看起来像在地面上取决于收回投资的规模。如果我们认为蚀本发生一个参数,我们可以看看小,中型和大型的例子。

小规模蚀本通常意味着一个房东只会让改进必要保持财产符合住房代码。bd官方网站登录入口房地产受到轻微蚀本可能看起来有点破旧的(剥落的油漆,过时的设备),但它是安全的。

当房东中等规模的减持,他们经常推迟重要维修,修补旧屋顶,而不是取代它,或画一个模具污染而不是医治。最初,这种蚀本看上去并不比小规模减持不同,但是随着时间的推移,建筑物会恶化。

大规模减持当房东停止生产至关重要的维修。他们不要把害虫的侵扰,修复漏洞,漏洞补丁在天花板和墙壁(通常引起的泄漏),清理污水备份,或修复托梁恶化。生活在建筑受到主要减持对你不好健康,但却很危险。

蚀本可以应对经济困境,但经常一样,这是一个策略。也就是说,房东可以进行基本的维修,甚至新资金投资于房地产,但选择不。

一个策略,常见的房地产投资者,被称为挤奶。挤牛奶通常购买便宜的属性和利润最大化的减少维护。挤奶通常是短期的策略。挤牛奶容易出售或放弃财产后挤压他们可以得到什么益处。

另一个策略是在建筑物,迫使减资租户。为什么一个地主拥有租赁财产想摆脱租户?在租金控制的地方,房东经常希望长期租户离开,因为他们可以提高租金以更高的速度在空单元继续租赁。

在华盛顿,房东想卖他们的属性常常试图空他们的建筑来规避该地区的租户机会购买行为(TOPA),它允许租户协会多户型住房的权利拒绝签约销售和购买房地产。bd官方网站登录入口房东免除TOPA空建筑。房东可能还想空建筑,这样他们就可以撕裂下来并建立一个新的。根据管辖,现有租户可以获得经济补偿。

虽然房东试图空建筑在经济萧条的时期,这样做的动机往往会增加在富裕的地区。房东更有可能尝试空建筑在准备出售,例如,如果有一个干部感兴趣的买家。

在贝德福德和维多利亚车站战略蚀本公寓

根据Rivas,房东在贝德福德和维多利亚车站公寓已经放弃维修”了很长一段时间。“Rivas并不确切知道他们为什么不解决问题,但是考虑到规模的问题,她说,决定感觉故意。

原因之一可能是建筑物的所有权结构。贝德福德和维多利亚车站公寓不属于传统的房东。事实上,租户不确定究竟谁拥有财产。一个故事的华盛顿邮报》识别复杂的所有者阿伯管理收购公司房地产投资公司。然而,Koordinates.com地理空间数据平台,允许用户搜索属性包裹由县列表贝德福德美国LLC的所有者。马里兰部门评估和税收的不动产数据库确实。不管主人是谁,这不是一个人。这是一个无名的公司由管理公司(罗斯管理)。缺乏清晰的所有权结构往往是问题的关键。这盾牌的主人风险(和个人责任)。这也使得租户很难保持他们的房东的责任。

公平地说,并不是每一个房地产投资公司或有限责任公司是一个糟糕的房东。然而,多户型住房的金融化过程始于无路可走时,把房地产作为商品,而不是一个共同good-defbd官方网站登录入口initely创建激励偷工减料。如果主要的目标是确保保证回报率(如挤奶),或开车租户,然后推迟维修可能最简单的方法。学术研究证实了这一点。当属性注册(例如llc旗下或类似实体)、“他们的经验更迅速恶化。”

租户在贝德福德和维多利亚车站也担心他们的房东想把他们的建筑在紫色的线,它将有一个站在十字路口的大学和新罕布什尔州,几块来自贝德福德和维多利亚车站。租户听到传言说该地区将成为吸引更多的高收入居民一旦线是开放的,和房东会提高租金。租户担心房东只是在拖延时间,推迟修理,直到他们可以吸引高收入租户。有证据表明这是一个有效的担心。租金往往是更高的地铁站附近,尤其是在环城公路,虽然COVID-19有所抑制效果。

我前往阿伯罗斯管理层收购和管理评论,但没有立即回应我的请求。

与此同时,当我跟Rivas时,她列举了一箩筐的投诉内部单位和财产。她说每个人都抱怨害虫——“蟑螂、摩尔、老鼠,老鼠。“特别是老鼠。里瓦斯说老鼠变得更糟,因为垃圾收集器不像以前一样频繁,让垃圾桩以外的垃圾箱,它能坐好几天。

租户也抱怨管道。公寓的居民凯伦的奥古斯汀•Barahona两年,告诉我她打电话叫一个管道工来疏通浴缸因为没有人管理办公室对她的维护要求。“我迫不及待,”她说,“我们必须用淋浴。“即使公司修复管道,它经常在天花板和墙壁不修复漏洞造成的泄漏。Rivas解释说,租户“使用纸板覆盖漏洞并保持虫子。”

奥古斯汀•Barahona还告诉我她有一个慢性泄漏她周围的窗框,管理公司拒绝修复。她被告知没有钱的预算修复windows。不出意料,她也有一个模具的问题。“我的床充满模具,”奥古斯汀•Barahona说。

当奥古斯汀•Barahona向管理公司解释说,她需要修正这个问题,因为她的女儿有哮喘,他们要求文档从一个医生。奥古斯汀•Barahona,失业,没有医疗保险,不能带她的女儿去看医生。

其他租户抱怨说,他们没有工作单元的散热器在冬天,所以他们得到的是环境热量从邻近的公寓。其他人有相反的问题。在夏天他们交流没有工作单元。

美国应该是一个安全的地方,奥古斯汀•Barahona和她的孩子,但她告诉我:“所有这些问题和我住在这里,这将是更好的在我的国家。”

随着安全隐患增加,那么房租

也许最难堪的,是,租金不断上升。典型的价格在贝德福德和维多利亚车站搜房网上的单位是1300美元和1500美元之间,但Rivas告诉我一些单位已达到1800美元。那徘徊在中间范围租金乔治王子县。

根据租金咖啡馆,房东需要63000美元的年度总收入轻松负担每月1500美元的租金。兰利公园的平均收入是19634美元,所以大部分租户不能独自生活,甚至在一个核心家庭。大流行之前,许多家庭把它通过他们的公寓出租房间或生活在大家庭。随着失业,这一策略已经失败了。

贝德福德和维多利亚车站不受租金控制,因此,只有保护租户相关的大流行。由乔治王子县委员会紧急立法禁止租户租金上涨的负面影响大流行其他人和有限的租金涨幅不超过2.6%。这些都是重要的保障,但不足以需要的范围。事实上,县的租金援助计划暂停,因为一个“压倒性的响应。”

房东收回投资并不是什么新鲜事。事实上,我们有bd官方网站登录入口房地产法规和条例正是因为这种虐待行为并不新鲜。但是面对急需维修和几个选项,租户做什么?

请继续关注文章的第二部分,居民有很大风险选择战斗收回投资。

更正:阿伯管理收购公司错误地认定为部分房地产投资信托(REIT)在这篇文章的早期版本。那块已经更新,以反映这一变化,并提供更多的上下文在贝德福德的所有权和维多利亚车站公寓。