2015年公园·范·尼斯在建。图像由BeyondDC许可知识共享。

自2015年以来,直流的各种住房机构建立或保持约1bd官方网站登录入口1600套保障性住房,根据地区的数据门户。但在病房3,独栋分区和极高的房价一直保持低收入居民,只是建了53个单位——不到总数的百分之一。bd官方网站登录入口

建设保障性住房bd官方网站登录入口西岩湾公园一直是一个目标,一个挑战,华盛顿官员。岩石溪西(包括主要规划区域病房3,连同部分病房4和2)是一个关键的一部分,市长穆里尔加油车的计划,成立于2019年,12000年新的专用保障性住房单位bd官方网站登录入口到2025年。该计划强调了不仅需要建立负担得起的单位,但在所有八个病房建设合理化。

到目前为止,该计划将经济适用房西的岩石溪是一个计划。bd官方网站登录入口岩石溪西是唯一的规划面积达到0%(是的,零)的保障性住房生产目标bd官方网站登录入口。

所以值得问:负担得起的少数单位怎么建?答案是:直流的内含分区计划。这是它是如何做到的。

内含分区,解释

内含分区程序需要开发人员留出一部分新的住宅单位低或中等收入的家庭。作为回报,这些开发人员常常得到密度奖金,让他们在自己的土地上建造更多的住房。bd官方网站登录入口

说:“分区方法,谢丽尔Cort、联盟的政策主管智能增长,长期以来一直参与工业区宣传。她说在华盛顿的想法是为增加密度,以抵消成本的开发人员提供补贴的单位。管辖实际上并不支付建造的住房本身;bd官方网站登录入口相反,Cort说:“我们乘住房市场的力量。”bd官方网站登录入口

术语“内含分区”位置程序作为解毒剂政策,多年来一直住房昂贵和社区隔离的收入,如最低批量要求和多户住房禁令:换句话说,bd官方网站登录入口排他的分区。

工业区是一种工具建造了两个非常具体的目标:第一,提供负担得起的住房的人没有得到公共援助(如凭证或公有住房),但难以承受市场租金率;bd官方网站登录入口第二,促进抽离社区,学区,甚至建筑。

内含分区不是一盘,这是一个菜单选项。一些程序提供密度奖金;别人不喜欢。有些司法管辖区五单元构建时需要包容分区;其他触发50。一些需要留出单位对于那些收入很低;其他目标较低的中等收入阶层。这里是直流的一般规格的项目:

  • 10个或更多的程序适用于新建筑单位,或项目添加10个或更多单位现有的建筑。
  • 开发人员需要预留8至10%的住宅面积
  • 负担得起的单位是预留的,价格要便宜,家庭使50% - 80%的家庭收入中值(MFI)——今天,高达100800美元一个四口之家。
  • 潜在租户或买家在这些收入限制输入彩票。然后选择租户支付业主租金设置在负担能力限制——今天,四口之家在MFI 80%将支付不超过2530美元的三个卧室的公寓。购买成本的限制也为工业区,有价格限制转售。

工业区在华盛顿地区有着悠久的历史。第一工业区条例》在美国是在1971年通过了费尔法克斯县,虽然推翻了州最高法院一段时间。蒙哥马利县的定价适度居住单元(MPDU)计划在1974年引入的努力“断然进一步公平住房”bd官方网站登录入口从1968年公平住房法指令bd官方网站登录入口。今天,它是时间最长的现有内含分区程序。

今天,在56允许在巴尔的摩地区结合统计地区(包括县、城市发行许可证,DC) 23日实现了工业区条例,根据艾米丽•汉密尔顿的研究研究员领导的人雅致的项目乔治梅森大学的莫卡特斯中心。有趣的是,汉密尔顿写道,乔治王子县曾经有一个工业区项目,但废除1996年因为官员表示,县有“超过其公平份额的地区的经济适用房。”bd官方网站登录入口

汉密尔顿估计26733台已建成下工业区项目开始以来,项目在1970年代,超过一半的单位在蒙哥马利郡(部分是因为它有一个长先机)。在一些地方包括直流、负担得起的单位的需求超过了城市建设的速度:在直流下,大约1000负担得起的单位建立工业区截至2019年,但是超过8000户家庭进入了彩票争夺这些单位。换句话说,市场上每一工业区单位,八个家庭竞争。

工业区仍然被视为实现直流的住房建设目标的一个重要组成部分。bd官方网站登录入口直流分区委员会3月12日批准了工业区的扩张计划,使其适用于更多的开发项目,吹捧为进步对36000 -单位的目标。越来越多的扩张。

工业区做足够了吗?

的批评者内含分区来自少数的方向。批评的一个分支说工业区不远远不够,它基本上不提供住房负担得起的bd官方网站登录入口非常低收入家庭;和就是明证直流的单位和申请人数量不匹配,它不会导致足够的单位来满足需求。其中一些参数重叠与那些持怀疑态度的私人取代长期居民及其发展潜力。

安德鲁•Trueblood DC规划办公室主任认为,这些批评人士判断结果不为工业区。这个项目,他说,是的政策工具之一官员可以,应该使用住房负担得起,从更深层次的公共住房租赁补贴租金控制。bd官方网站登录入口

“总的来说,这是一个很好的计划,“Trueblood说。“这不是瑞士军刀,甚至不是一个锤子…也许是菲利普斯螺丝刀头。它符合其目的。”

工业区的单位是在高需求地区建立与新单位,和他们建立的(而不是通过审批流程)意味着工业区可以做一些Cort说的是独特的直流项目:建立社区抽离。大量的项目导致了负担得起的单位近年来在直流;只有工业区已经建在岩石溪西。

“包容区域经济一体化的好处是很难找到其他住房投资,“Cort说。bd官方网站登录入口

Trueblood以及Cort、还指出,工业区是网上大衰退开始之前不久,减慢了整体的发展。在过去的几年里,随着发展升温,工业区也生产。

然后…工业区做太多吗?

反对的另一个主要分支工业区来自经济方面:一些经济学家认为程序是一种市场干扰或作为“税”发展,可能导致成本在其余的房地产市场。bd官方网站登录入口

在年度工业区报道,直流检查程序是否区住房生产造成不利影响,bd官方网站登录入口在其2019年的报告发现,事实并非如此。然而,报告只有看着正在建造的单位的数量,而不是市场上的总成本。

汉密尔顿,莫卡特斯中心研究员,最近出版了一本论文在住房和城市发展部的城市景观杂志在华盛顿地区研究工业区项目。她的分析发现,每年一个内含分区程序,司法管辖区可以看到房价中值上升1.1%超过他们。bd官方网站登录入口

汉密尔顿的电话号码”有关。“他人并不是很确定,Trueblood说,这是“几乎一个误差”——这一数字相比市场上行压力从土地使用法规,劳动力成本,建筑材料关税,等等。

在汉密尔顿的观点中,一个更好的方法来构建保障性住房是直接补贴,并删除底层分区限制,使工业区有价值放在首位。bd官方网站登录入口

”在我看来,内含分区永远无法补救排除分区,因为给密度奖金价值是潜在的排他的分区,防止房屋建筑商建立尽可能多的房子,他们想,“汉密尔顿说。

其他住房政策bd官方网站登录入口的人,以及Trueblood同意upzoning和补贴需要工具箱。但没有共识把工业区从工具箱——特别是鉴于其独特的能力促进经济一体化。

住房政策分析师艾丽亚娜一直戈尔丁特区bd官方网站登录入口财政政策研究所说,她将难以得出结论工业区对整体市场的影响不知道细节;例如,如果工业区抬高了高端住房成本而不是低端自然实惠的单位,可能没那么重要的决策者比如果价格帮助低收入bd官方网站登录入口租房者。

Trueblood说OP没有汉密尔顿的评估方法,但即使上涨1.1%是真的,可能抵消其他好处。

“如果一点市场利率意味着更多的访问单位的中低收入家庭和一个更公平的城市,我认为这可能是不错的交易,”Trueblood说。